Il certificato di agibilità: cos'è e come richiederlo

certificato di agibilità, certificato di abitabilità

Il certificato di agibilità attesta che in un determinato immobile sussitono le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, conformemente a quanto disposto dalla normativa vigente. Da premettere che in passato si faceva uso dei termini "abitabilità" ed "agibilità" per riferirsi rispettivamente ai immobili ad uso abitativo e a quelli ad uso diverso da quello abitativo. Ciò per il fatto che diversi erano i presupposti per il rilascio dei relativi certificati. Con il D.P.R. n. 380/2001 questa differenziazione scompare e si parla di "certificato di agibilità" indipendentemente dalla destinazione d'uso dell'immobile.

Si tratta di un documento essenziale nel caso in cui si decida di vendere, donare o concedere in affitto il proprio immobile. In questi casi, infatti, il certificato di agibilità deve essere consegnato all'acquirente o all'inquilino dell'immobile. Tu sei certo di esserne in possesso? Se nella cartella dei documenti relativi alla tua abitazione non ve n'è traccia, potrebbe essere utile continuare la lettura di questo articolo, visto che all'interno troverai anche le informazioni sugli adempimenti da espletare per ottenere il rilascio del certificato di agibilità.

Certificato di agibilità: cos'è

Il certificato di agibilità attesta, in buona sostanza, che la costruzione è stata eseguita in conformità al progetto approvato, che i muri sono convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità.

Viene rilasciato - su richiesta - dal competente ufficio comunale a seguito della costruzione di una nuova casa, in caso di ampliamento o sopraelevazione dell'abitazione oppure in occasione di interventi che possono influire sulle condizioni di sicurezza (ripristino del tetto), igiene (es. ristrutturazione del bagno) o risparmio energetico (rifacimento dell'impianto di riscaldamento) dell'edificio.

Poiché il certificato di agibilità ha una valenza non solo igienico-sanitaria, ma anche urbanistico-edilizia, va richiesto anche quando si verifica una variazione della destinazione d'uso dell'immobile: un locale che da alloggio viene adibito a ufficio.

Il certificato di agibilità viene rilasciato per l’intero immobile (fabbricato, civili abitazioni o capannoni industriali) e non per le singole porzioni immobiliari (garage, cantina, box, ecc.). Tuttavia nel caso di edifici condominiali è possibile richiedere il certificato rispetto al singolo appartamento, ma solo se le parti comuni dell'edificio rispettsno le condizioni di sicuerezza, igiene e salubrità previste dalla legge.

Ricordiamo che la mancata presentazione della domanda comporta l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro.

Certificato di agibilità: come richiederlo

La richiesta per il rilascio del certificato di agibilità deve essere presentata entro 15 giorni dal termine dei lavori dal soggetto che risulta titolare del permesso di costruire o di altro titolo abilitativo, dunque dall'impresa costruttrice oppure dal proprietario dell'immobile.

Sul nostro portate sono disponibili alcuni fac simile di domanda di rilascio del certificato di agibilità.

La richiesta va indirizzata al Sindaco (tramite lo Sportello Unico per l'Edilizia - SUE), accompagnata da una serie di documenti tecnici. Tra questi, stando a quanto riportato nel Testo Unico 380/2001, non possono assolutamente mancare:

- il certificato di collaudo statico (per le costruzioni in conglomerato cementizio armato o a struttura metallica);
- una dichiarazione di conformità dell'opera rispetto al progetto approvato, nonché in ordine all'avvenuta prosciugatura dei muri ed alla salubrità degli ambienti;
- il certificato del competente ufficio tecnico regionale attestante la conformità alla normativa antisismica (per le abitazioni in zone dichiarate sismiche);
- una dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in tema di barriere architettoniche;
- le dichiarazioni di conformità rilasciate dalle ditte che hanno realizzato gli impianti di luce, acqua, gas, ecc.;
- ricevuta relativa alla presentazione della richiesta di accatastamento dell'edificio.

I singoli regolamenti comunali possono poi prevedere la presentazione di ulteriore documentazione a corredo della domanda: ad esempio l'autorizzazione allo scarico di acque reflue domestiche non recapitate in pubblica fognatura, l'autorizzazione all'allacciamento alla rete idrica comunale o l'attestato di prestazione energetica. Quest'ultimo è un documento che sintetizza le caratteristiche energetiche dell'edificio sulla base di una serie di elementi: consumi, produzione di acqua calda, raffrescamento e riscaldamento degli ambienti, tipo di impianto, eventuali sistemi di produzione di energia rinnovabile, ecc. Ha una validità massima di 10 anni, a partire dalla data del suo rilascio, e deve essere aggiornato ogni qual volta viene compiuta una ristrutturazione o riqualificazione che modifica la classe energetica dell'edificio.

I costi per la richiesta del certificato di agibilità variano in relazione a quanto stabilito dal Regolamento edilizio comunale: normalmente è prevista l'applicazione di due marche da bollo oltre che dei diritti di segreteria. Se ci si avvale del supporto di un professionista (architetto, geometra), occorre chiaramente aggiungere la parcella di quest'ultimo.

Certificato di agibilità: cosa accade dopo la presentazione della domanda

Entro 10 giorni dalla presentazione della domanda, lo sportello unico comunica al richiedente il nome del responsabile del procedimento. L'amministrazione può disporre un'eventuale ispezione per verificare l'esistenza dei requisiti, ma deve comunque fornire una risposta nel termine massimo di 30 giorni. Tale termine può essere interrotto per una sola volta, entro 15 giorni dalla domanda, e per i soli casi di richiesta da parte dello comune di documenti finalizzati ad integrare o completare la documentazione presentata. In tal caso, il termine di 30 giorni ricomincia a decorrere dalla data di ricezione della documentazione integrativa.

Se in questo lasso di tempo il Comune non chiede spiegazioni o chiarimenti, ma non rilascia neppure il certificato di agibilità, scatta la regola del silenzio-assenso. In pratica, secondo quanto stabilito dall'art. 20 della Legge n. 241/1990, il silenzio dell’amministrazione competente equivale a provvedimento di accoglimento della domanda.

I 30 giorni previsti per il rilascio possono diventare 60 nel caso in cui la Asl non abbia ancora concesso il suo nullaosta e il richiedente abbia trasmesso in sostituzione l'autocertificazione.

Certificato di agibilità: vendita o affitto dell'edificio

Cosa accade se in occasione della vendita o dell'affitto di un edificio non si allega al contratto il certificato di agibilità?

Se il certificato è stato richiesto ma non ancora rilasciato, l'edificio può essere venduto o concesso in locazione anche senza di esso e il relativo contratto ritenersi pienamente valido purchè riporti gli estremi della domanda.

Se invece il certificato di agibilità non c'è e non è stata neppure presentata la domanda, è il venditore a doverla richiedere, sostenendone le relative spese. Se non lo fa, l'acquirente può leggittimamente rifiutarsi di sottoscrivere il contratto di compravendita davanti al notaio, anche nel caso in cui abbia già stipulato il contratto preliminare. In situazioni come queste il notaio e l'agenzia immobiliare, se coinvolta, hanno precise responsabilità dovendo informare della situazione l'acquirente. Se non lo fanno, l'acquirente potrà agire anche nei loro confronti e chiedere un risarcimento conseguente al deprezzamento dell'immobile dal momento che risulta sprovvisto del certificato di agibilità.

Se invece è l'appartamento concesso in locazione a non disporre del certificato di agibilità? Nel merito va ricordato che l'articolo 1575 del Codice Civile stabilisce che "il locatore deve consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzionee mantenerla in stato da servire all'uso convenuto". Ne potremmo dedurre, quindi, che la mancanza del certificato di agilità configura una situazione d’inadempimento da parte del locatario, in forza del quale l'inquilino può chiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del canone.

Tutto ciò a patto che la mancanza del certificato di agibilità non fosse già nota all'affittuario (art. 1578 c.c.) al momento della sdtipula del contratto o della consegna dell'immobile. In tal caso, infatti, si può presumere che l'affittuario abbia accettato la situazione e, probabilmente, pattuito un canone di locazione inferiore.

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Cinzia, la procedura è articolata e noi abbiamo cercato di riportarla in questo articolo.

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Nel caso in cui si deve richiedere l'agibilitá per un appartamento in locazione. Cosa serve esattamente?

29679 - Redazione
14/04/2014
Gennaro, la certificazione dell'agibilità è necessaria per contrarre un mutuo. Dichiara che la struttura è tecnicamente idonea ad essere utilizzata come abitazione, rispettando tutti i dettami di legge per la sicurezza statica dell'edificio e la sicurezza e il risparmio energetico degli impianti.

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14/04/2014
Per ottenere un mutuo prima casa è obbligatorio il certificato di agibilità?

27672 - Redazione
25/11/2013
Confalonieri, se non dispone più del certificato di agibilità perchè smarrito, occorre fare un’istanza di accesso formale ai documenti amministrativi del comune. L'istanza si fa compilando un apposito modulo (fac simile), in carta semplice ed in duplice copia, che va protocollato all’Ufficio protocollo e successivamente consegnato all’Ufficio Urbanistica del Comune. In alternativa può rivolgersi allo Sportello Unico dell'edilizia.

27668 - G.L.M IMMOBILIARE SPA
25/11/2013
Il certificato di agibilità ci è stato regolarmente rilasciato dalle autorità competenti nel 2006 a Milano. Per un errore forse di archiviazione non si trova più ed abbiamo necessità di avere una copia conforme. A chi ci dobbiamo rivolgere e dove? Grazie per una Vs. risposta Confalonieri

22310 - danilo gallorini
14/03/2013
Ultimati nel 1990 i lavori di costruzione di una villetta bifamiliare nel Comune di Sarroch, in Sardegna, il 30.12.1990 ho presentato la regolare domanda di abitabilità con relativi versamenti. Da quel giorno non si è mai presentato nessuno, ne del Comune ne dell'ASL. Durante uno degli innumerevoli solleciti presso l'ufficio tecnico comunale mi è stata mostrata una lettera dell'ASL indirizzata al Sindaco del Comune (e non a me per conoscenza) che l'ASL era venuta per i controlli ma non aveva trovato nessuno in casa. La cosa straordinaria è che detta nota dell'ASL (Prot. 808/92), è datata 22 novembre 1993, cioè tre anni dopo la richiesta, ed è stata inviata in risposta ad una richiesta del Comune (n.388, datata 6.02.92). effettuata cioè un anno mezzo dopo la mia domanda. In possesso di tale documentazione è possibile ricorrere alla legge sul silenzio assenso? In quanto a distanza di venticinque anni una nuova richiesta (propostami dal Comune), comporterebbe l'adeguamento a normative che all'epoca non erano in vigore con notevoli aggravi di costi. Cosa mi consiglia? Grazie e cordiali saluti.

19211 - GERARDO
15/11/2012
Una storia italiana. Viene ultimata la costruzione di uno stabile a Torino il 16.06.2005 e il giorno dopo viene depositata in comune la domanda del Certificato d'Agibilità, pratica che dopo 7 anni risulta: "non definita". Il comune non chiede formalmente entro i 15 giorni alcuna documento che integri o completi la domanda; ma per il Responsabile Tecnico, attuale, del comune non è attestata l'agibilità con il silenzio-assenso:perchè manca il parere espresso dall'ASL? Ma chi deve richiedere questo parere, nei 30 giorni successivi alla domanda, non è chiaro. Sembrerebbe il Costruttore, ma allora, a prescindere dai singoli documenti che si allegano alla domanda, l'ASl ha più potere degli organi comunali nel concedere questa certificazione. E se il palazzo viene giù durante un terremoto di modesta entità per ragioni struurali, chi risulta responsabile del mancato controllo, che certamente l'Asl non ha alcuna competenza nell'eseguire. Grazie

18382 - Redazione
28/09/2012
Daniele, va premesso che oggi la normativa parla solo di “agibilità” (e non più di “abitabilità”) riferito a qualunque destinazione dell’immobile. Tale certificato attesta “la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente”. Si tratta dunque di un documento di cui non è possibile fare a meno.

18378 - daniele
28/09/2012
voglio vendere un immobile, si tratta di una casa in campagna regolarmente catastata; il compratore mi ha riferito che la banca, per la concessione del mutuo di acquisto, gli ha chiesto il "certificato di abitabilità". Vorrei sapere se è vincolante per la concessione del mutuo in quanto non ne sono in possesso. grazie

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