Il certificato di agibilità: cos'è e come richiederlo

Il certificato di agibilità attesta che in un determinato immobile sussitono le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, conformemente a quanto disposto dalla normativa vigente. Da premettere che con il Decreto Legislativo 25 novembre 2016 n. 222 è stata modificata la disciplina in tema di agibilità mediante la sostituzione del certificato di agibilità, con la Segnalazione Certificata di Agibilità.

Certificato di agibilità: cos'è

Il certificato di agibilità attestava, in buona sostanza, che la costruzione era stata eseguita in conformità al progetto approvato, che i muri erano convenientemente prosciugati e che non sussistevano altre cause di insalubrità.

Da premettere che in passato si faceva uso dei termini "abitabilità" ed "agibilità" per riferirsi rispettivamente ai immobili ad uso abitativo e a quelli ad uso diverso da quello abitativo. Ciò per il fatto che diversi erano i presupposti per il rilascio dei relativi certificati. Con il D.P.R. n. 380/2001 questa differenziazione scompare e si parla di "certificato di agibilità" indipendentemente dalla destinazione d'uso dell'immobile.

Il certificato di agibilità veniva rilasciato - su richiesta - dal competente ufficio comunale a seguito della costruzione di una nuova casa, in caso di ampliamento o sopraelevazione dell'abitazione oppure in occasione di interventi che potevano influire sulle condizioni di sicurezza (ripristino del tetto), igiene (es. ristrutturazione del bagno) o risparmio energetico (rifacimento dell'impianto di riscaldamento) dell'edificio.

Poiché il certificato di agibilità aveva una valenza non solo igienico-sanitaria, ma anche urbanistico-edilizia, andava richiesto anche quando si verificava una variazione della destinazione d'uso dell'immobile: un locale che da alloggio veniva ad esempio adibito a ufficio.

Il certificato di agibilità veniva rilasciato per l’intero immobile (fabbricato, civili abitazioni o capannoni industriali) e non per le singole porzioni immobiliari (garage, cantina, box, ecc.). Tuttavia nel caso di edifici condominiali era possibile richiedere il certificato rispetto al singolo appartamento, ma solo se le parti comuni dell'edificio rispettavano le condizioni di sicuerezza, igiene e salubrità previste dalla legge.

Ricordiamo che la mancata presentazione della domanda comportava l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro.

Certificato di agibilità: come richiederlo

La richiesta per il rilascio del certificato di agibilità doveva essere presentata entro 15 giorni dal termine dei lavori dal soggetto che risultava titolare del permesso di costruire o di altro titolo abilitativo, dunque dall'impresa costruttrice oppure dal proprietario dell'immobile.

La richiesta andava indirizzata al Sindaco (tramite lo Sportello Unico per l'Edilizia - SUE), accompagnata da una serie di documenti tecnici. Tra questi, stando a quanto riportato nel Testo Unico 380/2001, non potevano assolutamente mancare:

• il certificato di collaudo statico (per le costruzioni in conglomerato cementizio armato o a struttura metallica);
• una dichiarazione di conformità dell'opera rispetto al progetto approvato, nonché in ordine all'avvenuta prosciugatura dei muri ed alla salubrità degli ambienti;
• il certificato del competente ufficio tecnico regionale attestante la conformità alla normativa antisismica (per le abitazioni in zone dichiarate sismiche);
• una dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in tema di barriere architettoniche;
• le dichiarazioni di conformità rilasciate dalle ditte che hanno realizzato gli impianti di luce, acqua, gas, ecc.;
• ricevuta relativa alla presentazione della richiesta di accatastamento dell'edificio.

I singoli regolamenti comunali potevano poi prevedere la presentazione di ulteriore documentazione a corredo della domanda: ad esempio l'autorizzazione allo scarico di acque reflue domestiche non recapitate in pubblica fognatura, l'autorizzazione all'allacciamento alla rete idrica comunale o l'attestato di prestazione energetica.

Quest'ultimo è un documento che sintetizza le caratteristiche energetiche dell'edificio sulla base di una serie di elementi: consumi, produzione di acqua calda, raffrescamento e riscaldamento degli ambienti, tipo di impianto, eventuali sistemi di produzione di energia rinnovabile, ecc. Ha una validità massima di 10 anni, a partire dalla data del suo rilascio, e deve essere aggiornato ogni qual volta viene compiuta una ristrutturazione o riqualificazione che modifica la classe energetica dell'edificio.

I costi per la richiesta del certificato di agibilità variavano in relazione a quanto stabilito dal Regolamento edilizio comunale: normalmente era prevista l'applicazione di due marche da bollo oltre che il pagamento dei diritti di segreteria. Se ci si avvaleva del supporto di un professionista (architetto, geometra), occorreva chiaramente aggiungere la parcella di quest'ultimo.

Certificato di agibilità: cosa accadeva dopo la presentazione della domanda

Entro 10 giorni dalla presentazione della domanda, lo sportello unico comunicava al richiedente il nome del responsabile del procedimento. L'amministrazione poteva disporre un'eventuale ispezione per verificare l'esistenza dei requisiti, ma doveva comunque fornire una risposta nel termine massimo di 30 giorni. Tale termine poteva essere interrotto per una sola volta, entro 15 giorni dalla domanda, e per i soli casi di richiesta da parte del comune di documenti finalizzati ad integrare o completare la documentazione presentata. In tal caso, il termine di 30 giorni ricominciava a decorrere dalla data di ricezione della documentazione integrativa.

Se in questo lasso di tempo il Comune non chiedeva spiegazioni o chiarimenti, ma non rilasciava neppure il certificato di agibilità, scattava la regola del silenzio-assenso. In pratica, secondo quanto stabilito dall'art. 20 della Legge n. 241/1990, il silenzio dell’amministrazione competente equivaleva a provvedimento di accoglimento della domanda.

I 30 giorni previsti per il rilascio potevano diventare 60 nel caso in cui la Asl non avesse ancora concesso il suo nullaosta e il richiedente avesse trasmesso in sostituzione l'autocertificazione.

Certificato di agibilità: vendita o affitto dell'edificio

Cosa accade se in occasione della vendita o dell'affitto di un edificio non si allega al contratto il certificato di agibilità?

Se il certificato è stato richiesto ma non ancora rilasciato, l'edificio può essere venduto o concesso in locazione anche senza di esso e il relativo contratto ritenersi pienamente valido purchè riporti gli estremi della domanda.

Se invece il certificato di agibilità non c'è e non è stata neppure presentata la domanda, è il venditore a doverla richiedere, sostenendone le relative spese. Se non lo fa, l'acquirente può leggittimamente rifiutarsi di sottoscrivere il contratto di compravendita davanti al notaio, anche nel caso in cui abbia già stipulato il contratto preliminare. In situazioni come queste il notaio e l'agenzia immobiliare, se coinvolta, hanno precise responsabilità dovendo informare della situazione l'acquirente. Se non lo fanno, l'acquirente potrà agire anche nei loro confronti e chiedere un risarcimento conseguente al deprezzamento dell'immobile dal momento che risulta sprovvisto del certificato di agibilità.

Se invece è l'appartamento concesso in locazione a non disporre del certificato di agibilità? Nel merito va ricordato che l'articolo 1575 del Codice Civile stabilisce che "il locatore deve consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzionee mantenerla in stato da servire all'uso convenuto". Ne potremmo dedurre, quindi, che la mancanza del certificato di agilità configura una situazione d’inadempimento da parte del locatario, in forza del quale l'inquilino può chiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del canone.

Tutto ciò a patto che la mancanza del certificato di agibilità non fosse già nota all'affittuario (art. 1578 c.c.) al momento della sdtipula del contratto o della consegna dell'immobile. In tal caso, infatti, si può presumere che l'affittuario abbia accettato la situazione e, probabilmente, pattuito un canone di locazione inferiore.