Mutui, con la surroga la rata diventa più leggera

surroga mutuo , portabilità del mutuo

Le richieste di surroga stanno vivendo un vero e proprio boom trainando il mercato dei mutui anche in questo 2015. Pensate che nel primo trimestre di quest'anno, la surroga ha registrato un incremento del 700% (nel 2014 la crescita era stata del 319%).

Naturalmente non è tutto rose e fiori e non mancano lamentele da parte di chi ha provato a trasferire il proprio mutuo: ostruzionismo da parte di alcuni istituti che malvolentieri accettano di cedere un proprio cliente alla concorrenza, applicazione di commissioni, tempi eccessivamente lunghi, ecc.

Approfittiamo, dunque per fare un po' di chiarezza su questa tipologia di contratto.

Cos’è la surroga

Ricordiamo innanzituto che la "surroga" o "portabilità" consiste nella possibilità di spostare il mutuo in un'altra banca che offre condizioni più vantaggiose rispetto a quelle pattuite con la propria al momento della stipula.

In particolare le surroghe sono molto richieste da coloro che qualche anno fa hanno stipulato mutui a tasso fisso e che oggi, per effetto della progressiva riduzione dei tassi operata dalla Bce, si ritrovano a gestire una situazione estremamente penalizzante rispetto al passato. Per i mutui a tasso variabile l'operazione di surroga può invece rivelarsi conveniente solo se si sta pagando uno spread superiore al 2%.

Ma la surroga è una buona opportunità non solo per richiedere l'applicazione di un tasso più basso, ma anche per allungare il piano di ammortamento con l'effetto di ridurre l'importo mensile della rata e godere di fatto di una maggiore disponibilità liquida da impiegare ad esempio per l'università dei propri figli, per l'acquisto di una nuova auto o per un accantonamento a fini previdenziali.

Chiaramente prima di optare per la surroga occorre valutare con molta attenzione le offerte dei vari istituti. A tal fine possono esserci di grande aiuto i tanti siti di comparazione online dei mutui che in pochi click consentono di trovare la soluzione più adatta alle proprie esigenze.

Cosa accade con la surroga

In pratica con l’operazione di surroga si stipula con un’altra banca un nuovo mutuo di importo pari a quello del debito residuo in essere. Questo il fac simile di richiesta di trasferimento con surrogazione del mutuo da inoltrare alla nuova banca. Nel caso di mutui intestati a più soggetti, la richiesta può essere presentata da uno solo degli intestatari del rapporto.

La nuova banca subentra nella titolarità della garanzia ipotecaria rilasciata per il mutuo originario stipulato con la banca precedente. Attenzione, la vecchia banca non può opporsi alla portabilità. Se ciò dovesse accadere si consiglia di inoltrare una segnalazione all’Antitrust utilizzando questo modello di segnalazione.

Chiaramente con la surroga si può continuare a godere dei benefici fiscali acquisiti in precedenza, come ad esempio quelli relativi all’acquisto, costruzione, ristrutturazione dell’abitazione principale.

Gratuità della surroga

Il processo di surroga è completamente gratuito per il cliente. In particolare:
- non occorre costituire una nuova ipoteca, la quale viene semplicemente trasferita da un mutuo all’altro;
- non si applicano nei confronti del cliente penali di estinzione anticipata per la chiusura del vecchio mutuo;
- non vengono addebitate al cliente spese per l’annotazione della surroga e la concessione del nuovo mutuo, inclusi l’istruttoria, gli accertamenti catastali e gli eventuali costi notarili.

Qualora dovessero essere addebitate spese e commissioni di qualunque natura, consigliamo di inoltrare immediatamente alla banca una richiesta di rimborso. Questo il fac simile di richiesta di rimborso delle spese applicate con la surroga del mutuo che potete utilizzare.

Polizza mutuo

In molte occasioni i clienti si sentono rispondere dalla vecchia banca che la polizza assicurativa sottoscritta a suo tempo contro il rischio di morte oppure di incendio, distruzione o danneggiamento dell’immobile non può essere trasferita, tantomeno essere oggetto di (parziale) rimborso in occasione di una surroga.

Beh sappiate che così non è. Il cliente infatti può liberamente decidere se sostituire il beneficiario oppure se recedere dal contratto di polizza ed ottenere il rimborso del premio unico già versato e non goduto. Questo il fac simile di rimborso della polizza assicurativa "proteggi-mutuo".

Se la banca si rifiuta si consiglia di effettuare una segnalazione all’IVASS attraverso la compilazione di questo modello.

Tempi della surroga

L’operazione di surroga deve essere perfezionata per legge entro trenta giorni dalla data in cui la banca cessionaria o subentrante notifica la richiesta alla banca originaria con la richiesta di avvio delle procedure di surrogazione. Trascorso tale termine, il cliente ha diritto a richiedere alla banca originaria un risarcimento pari all’1% del valore del mutuo da trasferire, per ciascun mese o frazione di mese di ritardo. Questo il modello di risarcimento per ritardi nella surroga del mutuo da utilizzare.

La rinegoziazione

Prima di ricorrere alla surroga si può fare un tentativo con la propria banca, invitandola a "rinegoziare" certe condizioni (riduzione dello spread, allungamento della durata residua, ecc.). Per rinegoziare il mutuo è sufficiente una scrittura privata, anche non autenticata, cioè senza l’intervento di un notaio o di un altro pubblico ufficiale abilitato.

L’operazione è senza spese per il cliente. È sufficiente un accordo scritto tra banca e cliente. In questo caso, tuttavia, la banca non è obbligata ad offrire al proprio cliente nuove e più vantaggiose condizioni. Per ogni ulteriore informazione si rimanda all'articolo "Come rinegoziare il mutuo con la propria banca".

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