Disdetta agenzia immobiliare: ecco come procedere

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Molte delle persone che intendono affittare, acquistare o vendere una casa, un terreno o un'attività si rivolgono all’agenzia immobiliare, che durante la trattativa svolge una funzione di intermediatore tra venditore e acquirente, tra conduttore e locatario. In queste circostanze molto spesso ci si rivolge all'agenzia di zona, che per un motivo o per l'altro conosciamo molto bene, oppure ci si fa consigliare da amici e parenti. L'obiettivo è di affidarsi ad una agenzia immobiliare seria, professionale e possibilmente dalle pretese non troppo esose. Con l’agenzia è consigliabile stipulare un contratto che stabilisca ad esempio durata dell'incarico, clausola di esclusiva, prezzo minimo di vendita, misura della provvigione, ecc. Se l’operato dell’agente non ti soddisfa o non si attiene a quanto stabilito dal contratto, sappi che puoi interrompere il mandato chiedendo la disdetta agenzia immobiliare.

Il procedimento è molto semplice, tuttavia occorre prestare attenzione a diversi aspetti. È proprio su questi particolari che ci concentreremo nella guida pratica che stai per leggere: nello specifico analizzeremo come avviene l’acquisto o la vendita di un immobile, quali sono le condizioni contrattuali da tenere in considerazione e come comunicare la disdetta agenzia immobiliare facendo uso della modulistica disponibile gratuitamente su questo portale.

Agenzia immobiliare: cosa sapere

Prima di focalizzarci sulla procedura utile per la disdetta agenzia immobiliare, potrebbe esserti utile conoscere quali sono i passaggi da compiere prima di arrivare a vendere o acquistare un immobile tramite un'agenzia immobiliare. Presupponiamo che tu debba vendere casa e volessi farlo tramite agenzia: la prima cosa da fare è sceglierne una che sia in regola. Nello specifico devi accertarti che rechi gli estremi dell'iscrizione a Ruolo degli Agenti di affari in mediazione presso la Camera di Commercio. Per farlo puoi chiedere all’agente di farti visionare il tesserino di riconoscimento o, meglio, puoi recarti direttamente presso la Camera di Commercio della tua città.

In seguito, recandoti presso la sede dell’agenzia, dovrai sottoscrivere il contratto che autorizza formalmente l’agenzia ad agire nella compravendita come mediatore. Visto che la vendita o l'acquisto di una casa rappresenta un momento particolarmente delicato per i cittadini-consumatori ed è quanto mai importante che tra i soggetti che sottoscrivono il contratto ci sia sempre massima chiarezza e reciproca soddisfazione, la Camera di Commercio di Varese, in collaborazione con le Associazioni di categoria e le Associazioni di consumatori, ha pensato bene di elaborare delle linee guida in materia e soprattutto di mettere a disposizione di tutti la modulistica relativa alla mediazione immobiliare. Moduli.it te la ripropone anche nel suo portale. In particolare puoi scaricare gratuitamente il fac simile di contratto agenzia immobiliare per vendita (in esclusiva oppure no) o per acquisto di immobile.

Prima di firmare il contratto, chiedi all’agente di spiegarti per bene tutte condizioni del rapporto. Il testo dev'essere chiaro e semplice, dunque facilmente comprensibile anche a chi non ha specifiche conoscenze in materia. Nello specifico cerca di individuare subito se si tratta di un contratto in esclusiva oppure no, poi verifica l’ammontare della provvigione, vedi qual è il periodo di validità del contratto stesso e con quanti giorni di preavviso è necessario comunicare la disdetta agenzia immobiliare, quindi fai attenzione alle clausole che disciplinano la revoca anticipata incarico agenzia immobiliare. Scopri l'ammontare dell’eventuale rimborso spese, le condizioni della compravendita, gli obblighi del mediatore e soprattutto verifica la presenza di eventuali clausole vessatorie.

Si tratta di clausole che consentono al professionista, nella fattispecie all'agenzia immobiliare, di abusare di fatto della propria forza contrattuale a svantaggio del consumatore. Il Codice del Consumo (D. Lgs. 6 settembre 2005, n. 206) ha stabilito che queste clausole sono da considerarsi nulle. Così è vessatoria la clausola che prevede una penale a carico del cliente manifestamente eccessiva, oppure quella che stabilisce come sede del foro competente una località diversa da quella della residenza o del domicilio elettivo del consumatore. E' vessatoria, altresì, la clausola che contempla un termine per la comunicazione di disdetta eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto, così come deve considerarsi nulla quella che non riconosce al cliente la facoltà di recedere dal contratto prima della sua scadenza deve essere eliminata. Se riscontri, dunque, la presenza di clausole vessatorie, ti consigliamo di segnalarle al professionista. Se vuoi farlo per iscritto prendi spunto da questa lettera contestazione clausole vessatorie.

Dopo aver sottoscritto il contratto non ti resta che aspettare la persona interessata all'acquisto. Se non hai firmato un contratto di esclusiva, puoi tranquillamente diffondere la notizia della vendita tra amici e parenti oppure pubblicare degli annunci online sui siti specializzati, come ad esempio immobiliare.it, idealista.it, casa.it, case24.it, casaclick.it, ecc. o su siti generalisti, come ad esempio subito.it, bakeca.it, kijiji.it, ecc.

Quando un’acquirente sarà fortemente interessato alla casa, l’agenzia gli farà firmare la proposta irrevocabile di acquisto, che in pratica lo vincola all’acquisto dell’immobile e impone il versamento della caparra in favore del venditore. Chi vende, invece, è vincolato solo dopo aver accettato la proposta e aver firmato il contratto preliminare di compravendita, altrimenti conosciuto come “Compromesso”.

Dopo aver formalizzato l’acquisto è possibile provvedere al pagamento della provvigione cui ha diritto l’agenzia immobiliare. Informazione importante per chi deve acquistare un’unità immobiliare da adibirsi ad abitazione principale: dal 2007 è possibile usufruire di una detrazione Irpef sui compensi corrisposti all’agenzia di intermediazione immobiliare. Nello specifico è possibile detrarre dall'Irpef il 19% (fino a 1.000 euro l’anno) delle spese per il pagamento della provvigione all’agenzia. Per accedere alla detrazione è sufficiente che venditore e acquirente sottoscrivano una dichiarazione nella quale si attesta che la compravendita sia avvenuta con l’intermediazione di un’agenzia immobiliare.

Comunicare disdetta agenzia immobiliare: quando farlo

Il contratto che hai stipulato con l’agenzia immobiliare ha una determinata durata e una serie di vincoli oltre che di obblighi a carico delle parti. Solitamente il mandato dura dai 3 ai 6 mesi, al termine dei quali il vincolo contrattuale si intenderà automaticamente cessato. Se non sei soddisfatto dell'operato, perchè magari sono passati cinque mesi e non hai ricevuto una sola manifestazione di interesse, non ti resta che attendere la scadenza del contratto. Ma attenzione perchè il contratto potrebbe prevedere una clausola di rinnovo tacito alla scadenza. In questo caso per evitare che il contratto si rinnovi per un analogo periodo dovresti, entro un termine prefissato dalla scadenza del contratto (normalmente 30 giorni prima), inviare una formale disdetta mandato agenzia immobiliare (da spedire all’indirizzo indicato in contratto). Non sarai soggetto al pagamento di alcuna penale. Il giorno stesso della scadenza contrattuale sarai libero da ogni vincolo, quindi potrai rivolgerti ad un’altra agenzia oppure gestire la vendita in autonomia.

Chiaramente nulla ti impedisce di recedere prima della naturale scadenza. Tuttavia devi sapere che in caso di revoca anticipata incarico agenzia immobiliare saresti tenuto a pagare delle penali all’agenzia, normalmente pari ad una certa percentuale della provvigione dovuta. 

Revoca mandato agenzia immobiliare per giusta causa

Ma cosa succede se l’agenzia non si attiene alle condizioni prescritte dal contratto? Ad esempio cosa fare se l'agenzia non provvede alla pubblicazione di annunci su giornali, riviste e/o altri mezzi di comunicazione, così come concordato con te in sede di stipula? Oppure se l'agenzia non garantisce la reperibilità telefonica, in orario d’ufficio, di una persona in grado di fornire agli interessati esaurienti informazioni relative all’immobile? Oppure se l'agenzia non ti fornisce le informazioni che tu richiedi sulle trattative in corso? O come comportarsi nel momento in cui ci si accorge che l'agenzia non risulta iscritta al Ruolo degli Agenti di affari in mediazione presso la Camera di Commercio.

Fermo restando che questi casi dovrebbero risultare dal contratto, è chiaro che nel momento in cui l'agenzia immobiliare non adempie o adempie in ritardo agli obblighi contrattuali, come cliente puoi non solo esercitare la revoca anticipata incarico agenzia immobiliare, ma anche richiedere all'agenzia il pagamento di una penale qualora previsto in contratto (art. 1382 del Codice Civile).

Si tratta di fatto di una revoca del mandato “per giusta causa”. L'art. 1453 e seguenti del Codice Civile, infatti, stabilisce che “nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno”.

La revoca del mandato deve essere comunicata all’agenzia sempre tramite comunicazione scritta, che puoi scrivere di tuo pugno o che puoi ottenere scaricando questa lettera revoca contratto agenzia immobiliare. Questo documento va compilato in ogni sua parte e poi spedito in sede tramite posta raccomandata con avviso di ricevimento. 

Come fare disdetta agenzia immobiliare

Ma in concreto come si formalizza la disdetta di contratto agenzia immobiliare? I passaggi da seguire sono pochi e tutti molto semplici. Per prima cosa devi recuperare i dati relativi all’immobile che hai messo in vendita e quelli relativi al mandato che hai sottoscritto. Nello specifico devi conoscerne la durata e chiaramente la data in cui è stato siglato dalle parti. Dopo aver reperito queste informazioni è possibile scrivere la comunicazione di disdetta e decidere se farla valere al termine del periodo di validità del contratto oppure prima che il mandato giunga alla data di scadenza.

Una volta redatta la lettera revoca contratto agenzia immobiliare sarà possibile presentarla di persona presso la sede (raccomandata a mano) oppure allegare alla stessa una copia fotostatica del documento d’identità in corso di validità e spedirla tramite raccomandata postale con avviso di ricevimento. Nel caso in cui dovessi velocizzare l’inoltro della lettera, ti consigliamo di prediligere un servizio di spedizione veloce, come ad esempio Raccomandata 1, che arriva a destinazione 1 o al massimo 2 giorni dopo la data in cui la missiva è stata spedita.

Se l'agenzia ti ha fornito una casella di posta elettronica certificata (PEC) e anche tu nei hai una, puoi efficacemente svolgere la stessa operazione attraverso un semplice messaggio di posta elettronica. La PEC, infatti, conferisce alla trasmissione della comunicazione lo stesso valore legale della tradizionale raccomandata.

Come scrivere disdetta agenzia immobiliare

Se sei abbastanza pratico nello scrivere comunicazioni formali, di certo saprai che per assicurarti un esito positivo della procedura di disdetta dovrai formulare una comunicazione scritta, da recapitare all’agenzia immobiliare alla quale ti sei rivolto (l'indirizzo a cui far riferimento è quello specificato sul contratto). È molto importante che la lettera contenga i tuoi dati anagrafici, i dati relativi all’immobile e quelli relativi alla sottoscrizione del mandato di agenzia. Solo con l’ottenimento di questi dati l’agenzia potrà identificare univocamente il mandato e l’immobile in questione, dunque procedere alla ratifica della disdetta.

Se non fossi in gradi di scrivere una comunicazione di tuo pugno, potresti fare affidamento ai soliti fac simile che trovi su Moduli.it. Questa è la lettera disdetta contratto agenzia immobiliare che puoi utilizzare in questo caso. Ricorda sempre che se volessi spedirlo, sarebbe opportuno farlo tramite posta raccomandata con avviso di ricevimento, così da ottenere la conferma dell’effettiva ricezione della comunicazione da parte dell’agenzia stessa.

Sospensione temporanea del mandato

Qualora dovessi intraprendere un periodo di cure o delle terapie particolari e non fossi in grado di gestire la compravendita di un immobile, sebbene la trattativa si svolga tramite l’intermediazione dell’agenzia immobiliare, potresti chiedere la sospensione temporanea del mandato, così da poterti dedicare totalmente alla tua salute. Sul portale di Moduli.it è disponibile un documento apposito: scarica e utilizza gratuitamente questo modello di richiesta sospensione temporanea del mandato di agenzia inviandolo presso la sede tramite posta raccomandata con avviso di ricevimento. Ricorda di compilare tutte le caselle del modulo pdf interattivo e di allegare alla comunicazione scritta una copia del documento d’identità in corso di validità.

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