Disdetta contratto affitto: le opzioni per l'inquilino

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Abbiamo visto in questo articolo che il locatore può comunicare il recesso dal contratto alla prima scadenza (quarto, sesto o nono anno a seconda che l'immobile sia destinato ad uso abitativo, commerciale o alberghiero) solo in presenza di specifici motivi previsti dalla legge e comunque sempre concedendo un preavviso di sei mesi all'inquilino. E al conduttore è concessa un'analoga opportunità? C'è da dire che l'inquilino gode di una maggiore tutela rispetto al locatore, dal momento che ha la possibilità di comunicare la disdetta contratto affitto in qualsiasi momento, se c'è una clausola che lo prevede espressamente o comunque se ricorrono "gravi motivi". Anche in questo, tuttavia, va concesso alla controparte un preavviso di sei mesi (art. 3 comma 6 della Legge 431/98), che può essere aumentato o ridotto attraverso l'inserimento di una specifica clausola all'interno del contratto.

Disdetta contratto affitto prima scadenza

In occasione della prima scadenza, dunque dei 4 anni se ci riferiamo ai contratti a canone libero oppure dei 3 anni se si tratta di contratti con cedolare secca, l'inquilino può legittimamente comunicare al proprietario di casa la propria volontà di recedere dal contratto, evitando in questo la proroga automatica per ulteriori 4 o 2 anni. E' importante comunque che l'inquilino ne dia notizia al locatore con un preavviso di 6 mesi.   

Disdetta contratto affitto qualsiasi momento

Ma cosa succede se per ragioni diverse l'inquilino ha la necessità di lasciare in tempi rapidi, e comunque prima della scadenza contrattuale prevista, l'appartamento che abita? Come detto in premessa, al conduttore la legge riserva una condizione privilegiata rispetto al locatore. Egli, infatti, ha la possibilità di comunicare la disdetta contratto affitto in qualsiasi momento appellandosi:

- alla clausola di recesso convenzionale inserita nel contratto;

oppure

- alla presenza di gravi motivi (art. 3, l. n. 431/1998).

In ogni caso la lettera disdetta affitto va trasmessa sempre con 6 mesi di anticipo. Il motivo è semplice: porre il locatore nelle condizioni di affrontare una situazione inaspettata e adoperarsi per trovare un nuovo affittuario.

E' molto importante rispettare quest'obbligo, al punto che inoltrare la comunicazione con un termine inferiore a 6 mesi, significherebbe per il conduttore obbligarsi al pagamento dei canoni fino alla scadenza del termine semestrale di preavviso, indipendentemente dal fatto che il rilascio sia avvenuto in un momento anteriore. Potrebbe sottrarsi al pagamento nel solo caso in cui nell'appartamento nel frattempo subentrasse un nuovo inquilino. 

Disdetta contratto affitto gravi motivi

Abbiamo detto che l'inquilino può recedere prima della scadenza del primo periodo di locazione in presenza di "gravi motivi" o "giusta causa". Ora la legge non chiarisce cosa si intende esattamente per "gravi motivi", per cui in questi casi occorre molto spesso far riferimento alla giurisprudenza. E' chiaro, comunque, che i "gravi motivi", applicabili sia alle locazione abitative che a quelle ad uso diverso, devono presentarsi come circostanze oggettive, ossia estranee alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenute nel corso del rapporto.

Nel caso delle locazioni ad uso abitativo tale ipotesi ricorre, ad esempio, quando:

  • il conduttore improvvisamente ed inaspettatamente è costretto a trasferirsi in un'altra città per motivi di lavoro non dipendenti da sue scelte personali; oppure
  • quando i locali - a seguito della nascita di figli - siano diventati insufficienti, con conseguente necessità di acquistare un altro immobile; oppure
  • quando improvvisamente l'inquilino si ritrova in una difficile situazione economica, al punto da non poter più sostenere il pagamento di un canone di locazione particolarmente elevato; oppure
  • quando un membro della famiglia viene colpito da una malattia che ne provoca la mobilità azzerata, la disabilità cronica, ecc. e si vive in un edificio che presenta non poche barriere architettoniche; oppure
  • quando nell'appartamento si riscontra ad esempio la presenza di muffa e di umidità sulle pareti, tale da detrminare una diminuzione del confort ambientale ed un rischio per la salute.

Invece non si può chiedere la disdetta contratto affitto per gravi motivi appellandosi al fatto di aver trovato una casa più bella e moderna o di aver  deciso di trasferirsi dalla città in campagna.

Per le locazioni ad uso non abitativo, possono costituire "gravi motivi" l'andamento della congiuntura economica che obblighi ad ampliare o ridurre la struttura aziendale rendendo particolarmente gravosa la prosecuzione del rapporto locativo, la mancata realizzazione di un piano di sviluppo edilizio della zona, l'esigenza - insorta dopo la costituzione del rapporto - di trasferire altrove l'attività cui l'immobile locato era stato adibito, ecc.

Con il recesso da parte del conduttore, il locatore ha diritto al pagamento dei canoni per i sei mesi successivi alla data della comunicazione di recesso, dunque fino al rilascio dell'immobile, salva l'eventuale nuova locazione dell'immobile intervenuta nei sei mesi. Il fatto di restituire le chiavi al proprietario di casa chiaramente non significa liberarsi dall’obbligo di pagare i canoni di locazione residui. Ai fini del pagamento del canone l'inquilino non può utilizzare la cauzione versata, che dovrà essere restituita solo nel momendo della risoluzione del contratto.

Fac-simile lettera disdetta affitto per gravi motivi

La lettera di disdetta non richiedere una particolare forma, tuttavia è importante che i "gravi motivi" di recesso siano chiaramente specificati dall'inquilino, ciò al fine di consentire al locatore di manifestare eventualmente la sua opposizione. Questo il fac simile della lettera disdetta affitto conduttore che è possibile scaricare gratuitamente da questo portale. Oltre ai motivi, la lettera deve riportare il nome e cognome dell'inquilino, l’indirizzo completo dell’appartamento concesso in affitto e gli estremi del contratto di locazione. La lettera va trasmessa mediante raccomandata con avviso di ricevimento; l'alternativa è la raccomandata a mano.

Spese per disdetta contratto affitto anticipata

Il recesso anticipato dal contratto da parte del conduttore comporta il pagamento dell'imposta di registro in favore dell'Agenzia delle Entrate. Normalmente la spesa si ripartisce equamente tra conduttore e locatore, anche se l'onere grava in capo al locatore. In ogni caso si consiglia di fare sempre riferimento a quanto stabilito dal contratto di locazione. L'imposta non è dovuta se si è optato per il regime della cedolare secca.

L'importo della tassa è di 67 euro e va versato entro 30 giorni dalla data di risoluzione anticipata del contratto di locazione. Quando alle modalità di versamento si possono utilizzare i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) con richiesta di addebito su conto corrente oppure il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503. In quest'ultimo caso occorre comunicare la risoluzione all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.

Infine per quanto concerne la caparra va detto che questa può essere trattenuta dal locatore nel caso in cui quest'ultimo riscontrasse dei danni all'interno dell'appartamento.

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