Disdetta contratto affitto: le opzioni per l'inquilino

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Abbiamo visto in questo articolo che il locatore può comunicare il recesso dal contratto alla prima scadenza (quarto, sesto o nono anno a seconda che l'immobile sia destinato ad uso abitativo, commerciale o alberghiero) solo in presenza di specifici motivi previsti dalla legge e comunque sempre concedendo un preavviso di sei mesi all'inquilino. E al conduttore è concessa un'analoga opportunità? C'è da dire che l'inquilino gode di una maggiore tutela rispetto al locatore, dal momento che ha la possibilità di comunicare la disdetta contratto affitto in qualsiasi momento, se c'è una clausola che lo prevede espressamente o comunque se ricorrono "gravi motivi". Anche in questo, tuttavia, va concesso alla controparte un preavviso di sei mesi (art. 3 comma 6 della Legge 431/98), che può essere aumentato o ridotto attraverso l'inserimento di una specifica clausola all'interno del contratto.

Disdetta contratto affitto prima scadenza

In occasione della prima scadenza, dunque dei 4 anni se ci riferiamo ai contratti a canone libero oppure dei 3 anni se si tratta di contratti con cedolare secca, l'inquilino può legittimamente comunicare al proprietario di casa la propria volontà di recedere dal contratto, evitando in questo la proroga automatica per ulteriori 4 o 2 anni. E' importante comunque che l'inquilino ne dia notizia al locatore con un preavviso di 6 mesi.   

Disdetta contratto affitto qualsiasi momento

Ma cosa succede se per ragioni diverse l'inquilino ha la necessità di lasciare in tempi rapidi, e comunque prima della scadenza contrattuale prevista, l'appartamento che abita? Come detto in premessa, al conduttore la legge riserva una condizione privilegiata rispetto al locatore. Egli, infatti, ha la possibilità di comunicare la disdetta contratto affitto in qualsiasi momento appellandosi:

- alla clausola di recesso convenzionale inserita nel contratto;

oppure

- alla presenza di gravi motivi (art. 3, l. n. 431/1998).

In ogni caso la lettera disdetta affitto va trasmessa sempre con 6 mesi di anticipo. Il motivo è semplice: porre il locatore nelle condizioni di affrontare una situazione inaspettata e adoperarsi per trovare un nuovo affittuario.

E' molto importante rispettare quest'obbligo, al punto che inoltrare la comunicazione con un termine inferiore a 6 mesi, significherebbe per il conduttore obbligarsi al pagamento dei canoni fino alla scadenza del termine semestrale di preavviso, indipendentemente dal fatto che il rilascio sia avvenuto in un momento anteriore. Potrebbe sottrarsi al pagamento nel solo caso in cui nell'appartamento nel frattempo subentrasse un nuovo inquilino. 

Disdetta contratto affitto gravi motivi

Abbiamo detto che l'inquilino può recedere prima della scadenza del primo periodo di locazione in presenza di "gravi motivi" o "giusta causa". Ora la legge non chiarisce cosa si intende esattamente per "gravi motivi", per cui in questi casi occorre molto spesso far riferimento alla giurisprudenza. E' chiaro, comunque, che i "gravi motivi", applicabili sia alle locazione abitative che a quelle ad uso diverso, devono presentarsi come circostanze oggettive, ossia estranee alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenute nel corso del rapporto.

Nel caso delle locazioni ad uso abitativo tale ipotesi ricorre, ad esempio, quando:

  • il conduttore improvvisamente ed inaspettatamente è costretto a trasferirsi in un'altra città per motivi di lavoro non dipendenti da sue scelte personali; oppure
  • quando i locali - a seguito della nascita di figli - siano diventati insufficienti, con conseguente necessità di acquistare un altro immobile; oppure
  • quando improvvisamente l'inquilino si ritrova in una difficile situazione economica, al punto da non poter più sostenere il pagamento di un canone di locazione particolarmente elevato; oppure
  • quando un membro della famiglia viene colpito da una malattia che ne provoca la mobilità azzerata, la disabilità cronica, ecc. e si vive in un edificio che presenta non poche barriere architettoniche; oppure
  • quando nell'appartamento si riscontra ad esempio la presenza di muffa e di umidità sulle pareti, tale da detrminare una diminuzione del confort ambientale ed un rischio per la salute.

Invece non si può chiedere la disdetta contratto affitto per gravi motivi appellandosi al fatto di aver trovato una casa più bella e moderna o di aver  deciso di trasferirsi dalla città in campagna.

Per le locazioni ad uso non abitativo, possono costituire "gravi motivi" l'andamento della congiuntura economica che obblighi ad ampliare o ridurre la struttura aziendale rendendo particolarmente gravosa la prosecuzione del rapporto locativo, la mancata realizzazione di un piano di sviluppo edilizio della zona, l'esigenza - insorta dopo la costituzione del rapporto - di trasferire altrove l'attività cui l'immobile locato era stato adibito, ecc.

Con il recesso da parte del conduttore, il locatore ha diritto al pagamento dei canoni per i sei mesi successivi alla data della comunicazione di recesso, dunque fino al rilascio dell'immobile, salva l'eventuale nuova locazione dell'immobile intervenuta nei sei mesi. Il fatto di restituire le chiavi al proprietario di casa chiaramente non significa liberarsi dall’obbligo di pagare i canoni di locazione residui. Ai fini del pagamento del canone l'inquilino non può utilizzare la cauzione versata, che dovrà essere restituita solo nel momendo della risoluzione del contratto.

Fac-simile lettera disdetta affitto per gravi motivi

La lettera di disdetta non richiedere una particolare forma, tuttavia è importante che i "gravi motivi" di recesso siano chiaramente specificati dall'inquilino, ciò al fine di consentire al locatore di manifestare eventualmente la sua opposizione. Questo il fac simile della lettera disdetta affitto conduttore che è possibile scaricare gratuitamente da questo portale. Oltre ai motivi, la lettera deve riportare il nome e cognome dell'inquilino, l’indirizzo completo dell’appartamento concesso in affitto e gli estremi del contratto di locazione. La lettera va trasmessa mediante raccomandata con avviso di ricevimento; l'alternativa è la raccomandata a mano.

Spese per disdetta contratto affitto anticipata

Il recesso anticipato dal contratto da parte del conduttore comporta il pagamento dell'imposta di registro in favore dell'Agenzia delle Entrate. Normalmente la spesa si ripartisce equamente tra conduttore e locatore, anche se l'onere grava in capo al locatore. In ogni caso si consiglia di fare sempre riferimento a quanto stabilito dal contratto di locazione. L'imposta non è dovuta se si è optato per il regime della cedolare secca.

L'importo della tassa è di 67 euro e va versato entro 30 giorni dalla data di risoluzione anticipata del contratto di locazione. Quando alle modalità di versamento si possono utilizzare i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) con richiesta di addebito su conto corrente oppure il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503. In quest'ultimo caso occorre comunicare la risoluzione all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.

Infine per quanto concerne la caparra va detto che questa può essere trattenuta dal locatore nel caso in cui quest'ultimo riscontrasse dei danni all'interno dell'appartamento.

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50982 - Redazione
27/11/2017
Sara, tutto sommato il suo licenziamento per scadenza contrattuale potrebbe identificarsi come un "grave motivo", una notizia imprevedibile e comunque estranea alla sua volontà, per il quale è consentito il recesso anticipato dal contratto. Del resto se parla con il proprietario e lo informa del fatto che tra poco più di un mese potrebbe restare senza lavoro (le auguriamo di no), non credo che gli sarà difficile accogliere la sua richiesta. Chiaramente gli va concesso un preavviso di 6 mesi.

50978 - Sara
26/11/2017
Salve. Ho in affitto un appartamento 4+4 intestato assieme al mio compagno da luglio 2015. Al momento del contratto ero dipendente da una agenzia interinale, ma l’anno scorso ne è subentrata un’altra che mi ha assunto e ogni 3 mesi mi dà l’eventuale proroga. Ora in forma non scritta mi è stato detto che è probabile il non rinnovo al 31/12/2017, data di scadenza della attuale proroga. Posso in questo caso chiedere il recesso con i dovuti 6 mesi di anticipo e di pagamento del canone per gravi motivi? Non so se il contratto mi verrà prorogato, e con un solo stipendio non riusciremmo assolutamente ad affrontare la spesa dell’affitto. Grazie, Sara

50826 - Redazione
07/11/2017
Stefania, in caso di locazione commerciale, il conduttore può dare disdetta anche senza motivare le ragioni della propria volontà, ma deve necessariamente farlo con 12 mesi di preavviso. A nulla rileva il fatto che lei utilizzi solo una parte del locale.

50802 - STEFANIA
05/11/2017
Salve sto prendendo in affitto un locale per uso commerciale che pero' è molto grande e utilizzerei solo la metà del locale, in caso di difficoltà posso lasciare il locale 6 mesi prima con lettera raccomandata (questo potrebbe rappresentare un valido motivo) oppure essendo un locale commerciale il preavviso per legge è obbligatorio di 12 mesi? grazie Stefania

47343 - wilhelm Helmut Gieren
11/11/2016
Dopo un mese forte presenza di muffa camera da letto e dietro armadio

47179 - Pietro
31/10/2016
Sono andato via di casa senza disdetta scritta ma avevo un accordo verbale. Ora con un bambino piccolo sono stato costretto ad andarmene per via della muffa nel bagno. Gli infissi non sigillavano il freddo. Quindi un ambiente freddo coon l'acqua che colava dal muro e dovevo mettere una bacinella per non farla colare sul pavimento. Tutto documentato con foto e precedente lettera del mio avvocato per i vari problemi riscontrati. Il proprietario ora puo richiedere le 6 mensilita? E se non le pago che succede? Gli infissi lasciano passare anche i rumori tanto da non farci dormire e se si dorme ci fanno sobbalzare dal letto. Grazie per la risposta. Pietro

46351 - Redazione
01/08/2016
Salvatore, il preavviso è comunque dovuto nei confronti del proprietario.

46337 - salvatore
29/07/2016
Buonasera, ho un contratto di affitto 3+2 che scade tra due anni. Per gravi motivi dovuti all'estrema confusione causata dal vicinato, che disturba la gravidanza della mia compagna, ho dovuto dare disdetta. C'è la possibilità, seguendo la legge, di riuscire a non essere vincolati a stare sei mesi in questa casa, ma poter andar via prima che il bambino nasca tra un mese e la situazione per la mia compagna diventi invivibile? Grazie per l'attenzione.

46037 - Redazione
23/06/2016
Daniela, anche nel caso in cui ricorrono i "gravi motivi" - e sicuramente il suo potrebbe essere uno di questi - quale conduttore deve comunque rispettare il preavviso di 6 mesi così come previsto dal contratto.

46022 - Daniela
22/06/2016
Ciao, nella palazzina in cui ho preso in affitto un appartamento, c'è un uomo con dichiarati problemi psichici con cui ho avuto dei problemi. Ho già fatto 4 denunce, ma la situazione è peggiorata. Vorrei andar via quanto prima, senza perdere la caparra, ma il proprietario di casa non vuole restituirla, qualora lasciassi l'appartamento prima dei 6 mesi di preavviso. Considerando le denunce e il pericolo a cui sono sottoposta, c'è qualche soluzione per recedere prima dei sei mesi e recuperare anche la caparra? Grazie.