Casa in costruzione: guida all'acquisto

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Acquistare una casa in costruzione può rivelarsi particolarmente conveniente, ma può celare anche dei rischi: l'eventualità che la ditta costruttrice fallisca, che si verifichi uno slittamento della data di consegna dell'immobile, che nel corso dei lavori si manifestino delle problematiche che fanno lievitare il prezzo di acquisto e così via. Per questo riteniamo sia utile fare un po' di chiarezza su questa modalità di acquisto degli immobili, ponendo in evidenza vantaggi e svantaggi e fornendo anche qualche consiglio utile ad evitare brutte sorprese.

Acquisto casa in costruzione: i pro e i contro

L’acquisto di una casa in costruzione porta con se non pochi vantaggi. Innanzitutto il fatto di ottenere un immobile nuovo, dotato di certificato di abitabilità, certificati di conformità degli impianti (elettrico, idrosanitario e termico, gas, radiotelevisivo, ecc.) e attestato di prestazione energetica.

C’è poi la possibilità di poter decidere talune finiture (pavimentazione, finestre, sanitari, ecc.), ma anche di ottenere un prezzo sostanzialmente inferiore rispetto a quello che si pagherebbe per l’acquisto di una casa con le stesse caratteristiche ma già ultimata.

Da non trascurare anche il fatto che con l’acquisto di una casa in costruzione, si è tutelati contro eventuali vizi che dovessero emergere anche a distanza di tempo: ci si potrebbe ritrovare ad esempio con il pavimento dell'abitazione leggermente inclinato oppure con le pareti ricoperte di umidità (leggi "La denuncia di vizi e difetti nella costruzione degli immobili").

Ma acquistare una casa in costruzione permette anche di conseguire dei benefici fiscali. L’acquirente, infatti, ha possibilità di detrarsi l’Iva che la ditta costruttrice gli addebiterà in fattura. In particolare la detrazione IVA, pari al 50% per l’acquisto di abitazioni in classe energetica A e B, va recuperata in 10 anni.

Tuttavia acquistare una casa in costruzione può presentare anche rischi e svantaggi, vediamo quali.

Fino a pochi anni fa acquistare una casa in costruzione poteva rivelarsi particolarmente pericoloso: ci riferiamo per la precisione all’eventualità di incappare nel fallimento della ditta costruttrice. In questo caso il rischio per l’acquirente non era tanto quello di vedersi consegnare la casa con un ritardo notevole rispetto ai tempi previsti, bensì quello di perdere l’anticipo versato in sede di stipula del contratto preliminare.

Fortunatamente con il Decreto Legislativo n° 122 del 2005 molte cose sono cambiate in meglio per il consumatore-acquirente. Innanzitutto oggi è prevista la stipula di una polizza fideiussoria a carico della ditta costruttrice sulle somme versate dall’acquirente a titolo di acconto, sino al trasferimento della proprietà.

In secondo luogo la ditta costruttrice è tenuta a consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale a garanzia del risarcimento degli eventuali danni derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti di costruzione.

E’ stato introdotto, infine, il diritto di prelazione a favore dell’acquirente in caso di vendita all’asta dell’immobile (leggi "Comprare casa all'asta"), anche se quest’ultimo ha già escusso la fidejussione.

Sono temi questi che abbiamo già trattato, per cui non ci soffermiamo oltre. Tuttavia se desiderassi saperne di più ti consigliamo di leggere l’articolo “Comprare una casa in costruzione: ecco come tutelarsi”.

Ma l’acquirente potrebbe andare incontro anche ad altre problematiche nel momento in cui decide di acquistare una casa in costruzione. Così potrebbe accadere che al termine dei lavori - protrattisi per mesi o addirittura anni - talune caratteristiche della casa risultino differenti da quelle riportate nel  capitolato o comunque concordate tra acquirente e ditta. Così come potrebbe accadere che i tempi di riconsegna dell'immobile si prolunghino oltre misura rispetto a quelli stabiliti, causando non pochi disagi all’acquirente.

Acquisto casa in costruzione: consigli utili

Fatte le premesse di cui sopra, ci permettiamo di fornire alcuni consigli utili a chi avesse deciso di acquistare una casa in costruzione. Un primo consiglio è quello di informarsi bene sulla storia, solidità ed affidabilità dell’impresa. Si potrebbe ad esempio richiedere una visura alla Camera di Commercio, utile per conoscere la data di costituzione della società.

Si potrebbe altresì verificare se l’impresa è impegnata nella costruzione di altri immobili e in particolare se li i lavori procedono senza intoppi. In alcuni casi potrebbe rivelarsi una buona idea perfino visitare uno di questi immobili.

Così come sarebbe opportuno controllare che il terreno risulti edificabile e di proprietà dell’impresa costruttrice e che siano state rilasciate le necessarie concessioni edilizie.

Se si decide per l'acquisto consigliamo di:
- verificare che il costruttore sia coperto da una fideiussione bancaria e dall’assicurazione decennale;
- leggere con attenzione il capitolato e il contratto preliminare.

Meglio diffidare, infine, di case in costruzione che vengono offerte con notevoli ribassi sul prezzo, potrebbe essere un indice del fatto che la ditta costruttrice attraversa un momento di difficoltà finanziaria. Così come consigliamo di non effettuare pagamenti in nero (in caso di fallimento dell’impresa le relative somme non potrebbero mai essere recuperate) e di esigere sempre la fattura contestualmente al versamento di ogni acconto.

Nei prossimi paragrafi ci soffermeremo in particolare su due documenti di importanza fondamentale: il capitolato e il contratto preliminare di acquisto.

Acquisto casa in costruzione: il capitolato

Acquistare una casa in costruzione significa acquistare un qualcosa che in quel momento esiste chiaramente solo sulla carta. Trattandosi di una decisione estremamente importante per la tua vita (e le tue finanze), è meglio non prendere decisioni affrettate ed acquisire il maggior numero di informazioni possibile su quell'immobile, possibilmente senza lasciarsi condizionare troppo dalle immagini e dai plastici che l'impresa di costruzione e l'agenzia hanno realizzato per i propri clienti.

A tal riguardo devi sapere che c'è un documento che può esserti di grande aiuto nella valutazione: si chiama capitolato, è parte integrante del contratto di compravendita e contiene una descrizione precisa delle caratteristiche della casa in costruzione.

Dunque la prima cosa che devi fare se vuoi evitare delle brutte sorprese è richiedere la visione del capitolato. In pratica l’impresa è tenuta ad eseguire la costruzione dell’immobile attenendosi scrupolosamente a quanto contenuto nel capitolato. Quest’ultimo deve specificare ad esempio in che modo saranno eseguiti gli scavi di sbancamento e i riempimenti, come saranno realizzate le opere in cemento armato, in che modo sarà garantito l'isolamento acustico tra pareti e solai (aspetto fondamentale per la tranquillità negli ambienti di casa), quali caratteristiche avranno le pareti divisorie tra le diverse unità abitative (fondamentale la presenza di pannelli isolanti termo-acustici in lana di vetro) e quali le murature interne alle unità abitative, come saranno realizzate le strutture in elevazione (pilastri), da quali strati sarà composta la copertura e il terrazzo e così via.

Ma il capitolato deve anche specificare nei dettagli le caratteristiche di intonaci e verniciature, materiali utilizzati per davanzali, soglie, pavimenti e rivestimenti, tipologie di serramenti, tapparelle e porte, caratteristiche dell'impianto di climatizzazione, dell'impianto idrosanitario, ecc.

L'impresa deve eseguire la costruzione dell'immobile attenendosi ad ogni minimo particolare previsto dal capitolato: numero di prese tv in soggiorno-cucina piuttosto che in camera, numero punti luce, numero prese telefono, numero deviatori, installazione (eventuale) di videocitofono, antenna, impianto satellitare, antifurto, ecc.

Fondamentale anche l’indicazione della classe energetica della casa in costruzione, anche questa riportata nel capitolato. Come sai, infatti,  ad ogni edificio viene assegnata una classe energetica in funzione del fabbisogno energetico per il riscaldamento, il raffrescamento, la ventilazione, la produzione di acqua calda e l’illuminazione. In buona sostanza essa ti consente si capire quanto l'immobile sul quale stai indirizzando la tua scelta di acquisto è virtuoso dal punto di vista energetico. La classe più performante è la A+, seguita dalle classi A, B, C, D, E, F e G.

Qualsiasi variazione rispetto al capitolato dovrà essere concordato tra impresa ed acquirente e approvato da quest’ultimo, a meno che non si tratti di modifiche necessarie per motivi tecnici, funzionali o comunque connessi alle procedure urbanistiche. In questi casi, tuttavia, è necessario che tali modifiche non comportino una riduzione del valore tecnico e/o economico dell’abitazione.

Se invece l’acquirente intende realizzare ad esempio un cambio di pavimentazione, passando dalla ceramica/grès prevista a capitolato ad una ceramica/grès differente o ad un parquet, oppure un cambio di infissi passando dal legno al pvc, sarà tenuto a pagare in favore della ditta costruttrice l’importo determinato dalla differenza tra i prezzi pieni di listino dei due materiali.

Naturalmente non è sempre così facile interpretare quanto contenuto nel capitolato, per cui il nostro consiglio è di farlo analizzare ad un professionista (architetto o ingegnere).

Acquisto casa in costruzione: il contratto preliminare

Il contratto preliminare riveste un’importanza fondamentale nell’acquisto di una casa in costruzione, visto che contiene una descrizione particolareggiata dell’immobile, dei tempi di completamento dell’opera e del prezzo complessivo da corrispondere.

Col fine di garantire all'acquirente una corretta e completa informazione sul contenuto del contratto che è chiamato a stipulare, il Decreto Legge del 20 giugno 2005 n. 122 ha vincolato la validità del contratto al rispetto di un contenuto "minimo".
In particolare il contratto preliminare dovrà contenere:
- le indicazioni necessarie per individuare i soggetti del contratto e l’oggetto del contratto;
- la descrizione dell’immobile e di tutti le sue pertinenze di uso esclusivo (box, solaio, ecc.). Particolare attenzione va riservata alle misure reali dell’immobile, tenendo conto dell’incidenza dei muri perimetrali, dei balconi, delle verande, ecc.;
- gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione;
- le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi e agli impianti;
- i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione;
- l’indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi per la compravendita;
- gli estremi della fideiussione;
- l’eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull’immobile (pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, servitù passive, oneri o vincoli urbanistici, altro);
- l'eventuale indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici con l’indicazione dei relativi dati identificativi.

Un elemento essenziale del contratto preliminare è sicuramente il prezzo. A tal riguardo sul contratto vanno specificati:
- l’importo complessivo da corrispondere. Attenzione perché dichiarare un prezzo inferiore a quello effettivamente pattuito può comportare gravi conseguenze di carattere fiscale e civilistico;
- le modalità di pagamento del prezzo: contanti, assegno, bonifico o mediante compensazione (appartamento in cambio di terreno);
- i termini per il pagamento dei vari acconti e del saldo che normalmente coincide con il termine previsto per il completamento dei lavori e per la stipula del definitivo;
- le eventuali somme versate a titolo di caparra. In particolare dovrà essere precisato se si tratta di caparra confirmatoria o di caparra penitenziale (leggi "Acconto, caparra e penale: quali differenze?").

Preliminare immobile da costruire fac simile

Su Moduli.it puoi scaricare gratuitamente un paio di modelli di contratto preliminare di vendita di immobile da costruire redatto in forma di atto pubblico. Nel caso in cui si faccia ricorso alla scrittura privata il contenuto può essere comunque ricavato privando il testo degli elementi propri dell’atto pubblico.

Al contratto devono essere allegati:
a) il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, nonché l'elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;
b) gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l'ultima variazione al progetto originario.

Anche in questo caso i presupposti fondamentali per aver diritto a queste forme di tutele è che si tratti di "immobili da costruire" e che a vendere o a promettere di vendere sia un costruttore che agisce nell’esercizio di impresa o una cooperativa edilizia e che ad acquistare o a promettere di acquistare sia una persona fisica. Non si applica quindi se a vendere sia un privato o se ad acquistare sia una società. Sono però tutelati i soci delle cooperative.

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21266 - Redazione
04/02/2013
Francesco, avrebbe dovuto chiedere immediatamente alla cooperativa di eliminare i vizi a sue spese oppure di ridurre proporzionalmente il prezzo pattuito (in questo articolo trova anche il fac simile). Il condizionale è dovuto al fatto che a questo punto è molto probabile che la stessa cooperativa tenti di scaricare le proprie responsabilità facendo leva sull'intervento del piastrellista che lei ha autorizzato. Ma un tentativo a nostro parere andrebbe comunque fatto.

21262 - Francesco
04/02/2013
Salve, sono socio di una cooperativa edilizia. Nella scelta del pavimento abbiamo optato per una soluzione diversa dal capitolato. La cooperativa ovviamente ha messo la sua ditta per il lavoro. Il problema è che il pavimento è stato posato male. Ho cercato di raggiungere un accordo con la cooperativa ma mi hanno detto che avendo scelto un pavimento differente da quello di capitolato loro non sono responsabili e che ora io me la sarei dovuta vedere con il piastrellista. (anche se mi sembra tutto studiato per non prendersi responsabilità). Successivamente in preda allo sconforto per aver pagato le piastrelle un occhio della testa, ho contattato di mia volontà un piastrellista per cercare di aggiustare le fughe che non hanno fatto altro che mettere ancor più in evidenza il lavoro fatto con i piedi della ditta precedente. Cosa mi consigliate di fare? Adesso ho paura che il lavoro successivo che ho fatto fare sulle fughe possa essere motivo di appiglio da parte della cooperativa stessa. Grazie per la risposta.

20306 - Redazione
10/01/2013
Gianni, potrebbe inviare una lettera di diffida al presidente, ma vista la delicatezza della situazione farei visionare il contratto ad un legale di sua fiducia.

20278 - gianni
09/01/2013
Ho stipulato un contratto preliminare per acquisto di una casa in coperativa,12000€ di acconto,da 7mesi ho comunicato al presidente verbalmente di non essere più interessato all'immobile,il quale da 7mesi ancora non mi restituisce i miei soldi.Su quel contratto non C'è scritto nessuna clausola di penale.Come posso muovermi?grazie.

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