Comodato uso gratuito: guida e modulistica utile

Nella realtà quotidiana una persona potrebbe valutare l'ipotesi di concedere in uso uno dei suoi appartamenti ad un altra persona (ad es. al figlio, al coniuge o al proprio genero) per un determinato periodo di tempo. In una simile situazione costui può decidere di far ricorso alla locazione oppure di utilizzare lo strumento del comodato d'uso. Chiaramente il comodato d'uso può riguardare sia beni immobili che mobili e può essere utilizzato sia in ambito privato (ad esempio il padre che concede un immobile o una autovettura ad un familiare), sia in ambito commerciale (ad esempio un'azienda che concede macchinari e attrezzature ad un'altra). In questo articolo ci occuperemo in particolare del comodato d'uso gratuito di immobile.

Comodato d'uso significato

Come si è accennato il comodato d'uso è un contratto attraverso cui il proprietario dell'immobile, detto “comodante”, consegna al “comodatario”, un certo immobile per un tempo o un uso determinato, con l’obbligo da parte di quest'ultimo di restituirlo.

Va detto che il comodato d’uso, regolato dall'art. 1803 del Codice Civile, è tendenzialmente un contratto a titolo gratuito, il che significa che per il godimento dell'abitazione non è previsto il versamento di alcun corrispettivo da parte del comodatario (in caso contrario si parlerebbe "locazione").

Inoltre con il comodato d'uso non si attua alcun trasferimento della proprietà dell'immobile.

Comodato d'uso immobile: esempi

Facciamo alcuni esempi: il genitore concede in comodato gratuito al figlio un proprio locale commerciale affinché questi possa avviarci la propria attività; oppure lo zio concede in comodato un appartamento di sua proprietà al nipote universitario fuori sede; oppure il sig. Rossi concede in comodato d'uso un appartamento di proprietà al genero fintantoché i lavori di costruzione della nuova casa non saranno ultimati. 

Comodato d'uso: fac simile contratto

Nonostante la legge non preveda obblighi di forma, il nostro consiglio è di redigerlo sempre in forma scritta proprio per evitare possibili contenziosi tra le parti. Su Moduli.it è possibile scaricare gratuitamente un

Comodato d'uso: durata e restituzione dell'immobile

Sul contratto deve essere chiaramente specificata la durata e dunque la scadenza del contratto di comodato d'uso. Alla scadenza del termine stabilito il comodatario è tenuto a restituire l’immobile nelle medesime condizioni in cui l’ha ricevuto, salvo il normale deperimento dovuto all'uso.

In alternativa può essere stabilito che il comodatario si serva dell'immobile per un uso determinato. In questo caso il contratto decade "naturalmente" e il comodante può ottenere la restituzione dell'immobile quando si ritiene che il comodatario ne abbia fatto l'uso previsto dal contratto: la casa in costruzione è terminata, lil percorso universitario si è concluso e via discorrendo.

Sul contratto è possibile specificare che nel caso in cui il comodatario ritardi la restituzione dell’immobile, sia tenuto al pagamento di una penale pari ad una somma "x" per ogni giorno di ritardo. Si tratta chiaramente di una clausola che non sempre viene inserita viene inserita, specie se il contratto di comodato d'uso viene stipulato tra padre e figlio.

E' possibile prevedere che il contratto sia tacitamente prorogabile. In questo caso è sufficiente inserire in contratto una clausola del tipo "Il contratto si intende tacitamente rinnovato per un uguale periodo di tempo qualora non intervenga disdetta da inviarsi a cura delle parti con lettera raccomandata con un preavviso di ... mesi/giorni”.

Facoltà di recesso del comodante

Abbiamo visto al precedente paragrafo la causa per così dire "naturale" di estinzione del contratto di comodato. Ma il comodato uso gratuito si può estinguere anche per altri motivi. 

Così se al comodante sopravviene un urgente ed imprevedibile bisogno, questi ha facoltà di esigere la restituzione dell’immobile oggetto del comodato d'uso. In questo caso, tuttavia, deve concedere al comodatario un certo preavviso.

Anche in caso di decesso del comodatario prima della scadenza del termine, il comodante potrà esigere l’immediata restituzione del bene. Lo stesso diritto spetta agli eredi del comodante nel caso di decesso di quest'ultimo prima della scadenza del termine.

Infine il comodante potrebbe legittimamente recedere dal contratto di comodato d'uso e pretendere la restituzione dell'immobile nel caso in cui il comodatario

  • non avesse fatto uso della diligenza del buon padre di famiglia nel custodire l'immobile;
  • avesse ceduto l'uso dell'immobile a terzi senza prima ottenere il consenso del comodante.

In tutti questi casi il comodante può utilizzare questo

Facoltà di recesso del comodatario

Anche il comodatario è libero di restituire l’immobile oggetto del comodato anche prima della scadenza fissata sul contratto, salvo congruo preavviso scritto.

In questo caso, tuttavia, il contratto potrebbe prevedere una accettazione esplicita da parte del comodante, visto che la rinuncia del comodatario potrebbe causare dei problemi al proprietario dell'immobile. È diritto di quest'ultimo ispezionare o far ispezionare l'immobile.

Comodato d'uso: obblighi del comodatario

Il contratto di comodato, come detto, muove dalla volontà del proprietario di sopperire ad una necessità altrui, ed è normalmente una concessione di favore, da ricondurre al rapporto di affetto, fiducia o cortesia che esiste tra le parti. Questo comporta ad esempio che il comodatario non può cedere il contratto, nè può concedere a terzi, a qualsiasi titolo, il godimento dell'immobile.

Così come deve rispettarne la destinazione d'uso. Se nel contratto è stato specificato lo scopo (ad esempio ad uso abitativo) per il quale l'immobile è stato concesso in comodato d'uso, il comodatario non può destinarlo a scopi differenti (ad esempio un'attività commerciale, uno studio, ecc.). Se dovesse verificarsi una ipotesi del genere, il contratto di comodato potrebbe risolversi di diritto ai dell'art. 1456 cod. civ. (clausola risolutiva espressa). Questo il 

Inoltre il comodatario è direttamente responsabile verso il proprietario ed eventuali terzi dei danni causati ad esempio da perdite d’acqua, fughe di gas o altri eventi che siano direttamente imputabili a sue precise condotte.

Il comodante, da parte sua, è esonerato da ogni responsabilità per l'eventuale scarsità o mancanza d'acqua, gas o di energia elettrica e per la mancata fornitura di qualsiasi servizio, quali ad esempio l'ascensore, il citofono, il riscaldamento anche se dovuto a guasti degli impianti o ritardi nella riparazione degli stessi.

La ripartizione delle spese tra comodante e comodatario

Le spese ordinarie sostenute per il godimento dell'immobile (luce, gas, oneri condominiali, ecc.) sono a carico esclusivo del comodatario. Le utenze è bene che siano volturate a nome del comodatario.

Eventuali spese straordinarie, necessarie od urgenti, sono invece a carico del comodante. Se dovesse essere il comodatario a sostenerle, questi ha il diritto di essere rimborsato.

Le riparazioni e in generale le migliorie eseguite sull'immobile dal comodatario resteranno acquisite al comodante senza che quest'ultimo sia tenuto al pagamento di un compenso o di un indennizzo. In ogni caso è nel diritto del comodante pretendere il ripristino dei locali nello stato in cui questi li ha concessi.

Comodato gratuito immobile: va registrato se in forma scritta

Se per il comodato gratuito immobile viene redatto un contratto in forma scritta, occorre provvedere entro 20 giorni alla sua registrazione. La registrazione può essere effettuata consegnando ad un qualsiasi sportello dell’Agenzia delle Entrate la seguente documentazione:

  • due copie del contratto di comodato d'uso di immobile debitamente sottoscritte dalle parti. Su ogni copia occorre applicare un contrassegno telematico (ex marca da bollo) di 16 euro ogni quattro pagine, avente data di emissione non successiva alla data di stipula;
  • modello 69 debitamente compilato (due copie);
  • copia del modello F23 con cui si è provveduto al versamento dell'imposta di registro di 200 euro (codice tributo 109T);
  • copia di una valido documento di identità del comodatario e del comodante.

Comodato d'uso: agevolazione fiscali

La registrazione del contratto di comodato d'uso va sempre effettuata si intende beneficiare di determinate agevolazioni fiscali casa. Ci riferiamo in particolare:

Chi concede in comodato d'uso un immobile a parenti in linea retta, entro il primo grado, che lo utilizzano come abitazione principale, può beneficiare di una riduzione del 50% della base imponibile assunta per il calcolo dell'Imu e della Tasi, analogamente agli immobili storici o inagibili.

Per usufruire di tale agevolazione è necessario che:

  • il contratto sia registrato;
  • il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.

Il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all’immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Ricapitolando per fruire dell'agevolazione si deve essere proprietari di un solo immobile oppure di due immobili, ma questi devono essere ubicati nello stesso comune e uno dei due deve essere necessariamente adibito ad abitazione principale del proprietario.

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53245 - Gennaro
14/10/2019
Buongiorno, è possibile dare in comodato gratuito un magazzino adiacente ad una attività commerciale al titolare di questa attività? Grazie

53045 - Liborio
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Buonasera, mia moglie ha redatto un contratto di comodato ad uso gratuito con i suoi genitori ma ha dimenticato di inserire il garage( c6). Il padre può beneficiare della riduzione del 50% dell'imu lo stesso? E come? Grazie. Liborio

52614 - Redazione
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Raimondo, ma a che titolo pagarle l'affitto? Esiste forse un regolare contratto stipulato tra lei e sua madre?

52601 - Raimondo
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Buonasera, volevo sapere se dopo 33 anni che abito la casa di mio padre (sua x il 75%), mia madre, che si e separata da mio padre, può chiedermi di pagare l'affitto (mi ha mandato una raccomandata). Può chiedermi l'affitto anche degli anni passati o è giusto pagarlo dalla data in cui ha spedito la lettera?

51512 - Laura
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Buongiorno, l'alloggio di mio padre è occupato da un parente in comodato d'uso a titolo gratuito, registrato senza aver specificato la data di scadenza. Tra non molto mio cugino lascerà l'alloggio, come devo comportarmi, devo comunicarlo all'Agenzia delle Entrate? Occorre pagare qualcosa? Posso comunicarlo tramite raccomandata? Basta una dichiarazione da parte di mio cugino? Grazie.

50598 - Redazione
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Nora, le risposte a cui fa riferimento non sono affatto contrastanti, attengono infatti a due diverse questioni. Per il resto lei può tranquillamente, con il ricorso al comodato, concedere ai suoi amici l'utilizzo della sua abitazione senza far loro pagare l’affitto.

50596 - Nora
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Buonasera, scusate ma le risposte ai commenti di Marco e Filomena sono contrastanti o non ho capito bene io ma ho due amici che hanno bisogno gratuitamente del mio alloggio per un periodo di 8 mesi, posso fare il contratto di comodato? Grazie

50543 - Elisabetta C.
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Buongiorno devo stupulare un contratto di comodato d'uso gratuito per una stanza del mio appartamento. Vorrei informazioni e un fac simile della scrittura privata. Grazie

50158 - ANNA MARIA M.
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Buonasera @ il comodato d'uso gratuito può essere stipulato per una parte dell'abitazione (due camere e un bagno) di mia proprietà e nella quale abito? Altrimenti che tipo di contratto è possibile utilizzare? Grazie

50067 - corina
27/07/2017
Buongiorno, io ho sottoscritto un contratto di comodato ad uso gratuito nel 2013, con un mio parente ed a far data dal 1° di agosto lascerò libero l'alloggio. Ho letto su internet che c'e da pagare un F23 di € 200,00, ma vorrei sapere se devo fare una lettera di disdetta che allegherò poi al F23 ed al modello RLI quando lo presento il tutto all'Agenzia delle Entrate. Resto in attesa di un cortese riscontro. Grazie in Anticipo.


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