Comodato uso gratuito: guida e modulistica utile
Nella realtà quotidiana una persona potrebbe valutare l'ipotesi di concedere in uso uno dei suoi appartamenti ad un altra persona (ad es. al figlio, al coniuge o al proprio genero) per un determinato periodo di tempo. In una simile situazione costui può decidere di far ricorso alla locazione oppure di utilizzare lo strumento del comodato d'uso. Chiaramente il comodato d'uso può riguardare sia beni immobili che mobili e può essere utilizzato sia in ambito privato (ad esempio il padre che concede un immobile o una autovettura ad un familiare), sia in ambito commerciale (ad esempio un'azienda che concede macchinari e attrezzature ad un'altra). In questo articolo ci occuperemo in particolare del comodato d'uso gratuito di immobile.
- Comodato d'uso significato
- Comodato d'uso immobile: esempi
- Comodato d'uso: fac simile contratto
- Comodato d'uso: durata e restituzione dell'immobile
- Facoltà di recesso del comodante
- Facoltà di recesso del comodatario
- Comodato d'uso: obblighi del comodatario
- La ripartizione delle spese tra comodante e comodatario
- Comodato gratuito immobile: va registrato se in forma scritta
- Comodato d'uso: agevolazione fiscali
Comodato d'uso significato
Come si è accennato il comodato d'uso è un contratto attraverso cui il proprietario dell'immobile, detto “comodante”, consegna al “comodatario”, un certo immobile per un tempo o un uso determinato, con l’obbligo da parte di quest'ultimo di restituirlo.
Va detto che il comodato d’uso, regolato dall'art. 1803 del Codice Civile, è tendenzialmente un contratto a titolo gratuito, il che significa che per il godimento dell'abitazione non è previsto il versamento di alcun corrispettivo da parte del comodatario (in caso contrario si parlerebbe "locazione").
Inoltre con il comodato d'uso non si attua alcun trasferimento della proprietà dell'immobile.
Comodato d'uso immobile: esempi
Facciamo alcuni esempi: il genitore concede in comodato gratuito al figlio un proprio locale commerciale affinché questi possa avviarci la propria attività; oppure lo zio concede in comodato un appartamento di sua proprietà al nipote universitario fuori sede; oppure il sig. Rossi concede in comodato d'uso un appartamento di proprietà al genero fintantoché i lavori di costruzione della nuova casa non saranno ultimati.
Comodato d'uso: fac simile contratto
Nonostante la legge non preveda obblighi di forma, il nostro consiglio è di redigerlo sempre in forma scritta proprio per evitare possibili contenziosi tra le parti. Su Moduli.it è possibile scaricare gratuitamente un
Comodato d'uso: durata e restituzione dell'immobile
Sul contratto deve essere chiaramente specificata la durata e dunque la scadenza del contratto di comodato d'uso. Alla scadenza del termine stabilito il comodatario è tenuto a restituire l’immobile nelle medesime condizioni in cui l’ha ricevuto, salvo il normale deperimento dovuto all'uso.
In alternativa può essere stabilito che il comodatario si serva dell'immobile per un uso determinato. In questo caso il contratto decade "naturalmente" e il comodante può ottenere la restituzione dell'immobile quando si ritiene che il comodatario ne abbia fatto l'uso previsto dal contratto: la casa in costruzione è terminata, lil percorso universitario si è concluso e via discorrendo.
Sul contratto è possibile specificare che nel caso in cui il comodatario ritardi la restituzione dell’immobile, sia tenuto al pagamento di una penale pari ad una somma "x" per ogni giorno di ritardo. Si tratta chiaramente di una clausola che non sempre viene inserita viene inserita, specie se il contratto di comodato d'uso viene stipulato tra padre e figlio.
E' possibile prevedere che il contratto sia tacitamente prorogabile. In questo caso è sufficiente inserire in contratto una clausola del tipo "Il contratto si intende tacitamente rinnovato per un uguale periodo di tempo qualora non intervenga disdetta da inviarsi a cura delle parti con lettera raccomandata con un preavviso di ... mesi/giorni”.
Facoltà di recesso del comodante
Abbiamo visto al precedente paragrafo la causa per così dire "naturale" di estinzione del contratto di comodato. Ma il comodato uso gratuito si può estinguere anche per altri motivi.
Così se al comodante sopravviene un urgente ed imprevedibile bisogno, questi ha facoltà di esigere la restituzione dell’immobile oggetto del comodato d'uso. In questo caso, tuttavia, deve concedere al comodatario un certo preavviso.
Anche in caso di decesso del comodatario prima della scadenza del termine, il comodante potrà esigere l’immediata restituzione del bene. Lo stesso diritto spetta agli eredi del comodante nel caso di decesso di quest'ultimo prima della scadenza del termine.
Infine il comodante potrebbe legittimamente recedere dal contratto di comodato d'uso e pretendere la restituzione dell'immobile nel caso in cui il comodatario
- non avesse fatto uso della diligenza del buon padre di famiglia nel custodire l'immobile;
- avesse ceduto l'uso dell'immobile a terzi senza prima ottenere il consenso del comodante.
In tutti questi casi il comodante può utilizzare questo
Facoltà di recesso del comodatario
Anche il comodatario è libero di restituire l’immobile oggetto del comodato anche prima della scadenza fissata sul contratto, salvo congruo preavviso scritto.
In questo caso, tuttavia, il contratto potrebbe prevedere una accettazione esplicita da parte del comodante, visto che la rinuncia del comodatario potrebbe causare dei problemi al proprietario dell'immobile. È diritto di quest'ultimo ispezionare o far ispezionare l'immobile.
Comodato d'uso: obblighi del comodatario
Il contratto di comodato, come detto, muove dalla volontà del proprietario di sopperire ad una necessità altrui, ed è normalmente una concessione di favore, da ricondurre al rapporto di affetto, fiducia o cortesia che esiste tra le parti. Questo comporta ad esempio che il comodatario non può cedere il contratto, nè può concedere a terzi, a qualsiasi titolo, il godimento dell'immobile.
Così come deve rispettarne la destinazione d'uso. Se nel contratto è stato specificato lo scopo (ad esempio ad uso abitativo) per il quale l'immobile è stato concesso in comodato d'uso, il comodatario non può destinarlo a scopi differenti (ad esempio un'attività commerciale, uno studio, ecc.). Se dovesse verificarsi una ipotesi del genere, il contratto di comodato potrebbe risolversi di diritto ai dell'art. 1456 cod. civ. (clausola risolutiva espressa). Questo il
Inoltre il comodatario è direttamente responsabile verso il proprietario ed eventuali terzi dei danni causati ad esempio da perdite d’acqua, fughe di gas o altri eventi che siano direttamente imputabili a sue precise condotte.
Il comodante, da parte sua, è esonerato da ogni responsabilità per l'eventuale scarsità o mancanza d'acqua, gas o di energia elettrica e per la mancata fornitura di qualsiasi servizio, quali ad esempio l'ascensore, il citofono, il riscaldamento anche se dovuto a guasti degli impianti o ritardi nella riparazione degli stessi.
La ripartizione delle spese tra comodante e comodatario
Le spese ordinarie sostenute per il godimento dell'immobile (luce, gas, oneri condominiali, ecc.) sono a carico esclusivo del comodatario. Le utenze è bene che siano volturate a nome del comodatario.
Eventuali spese straordinarie, necessarie od urgenti, sono invece a carico del comodante. Se dovesse essere il comodatario a sostenerle, questi ha il diritto di essere rimborsato.
Le riparazioni e in generale le migliorie eseguite sull'immobile dal comodatario resteranno acquisite al comodante senza che quest'ultimo sia tenuto al pagamento di un compenso o di un indennizzo. In ogni caso è nel diritto del comodante pretendere il ripristino dei locali nello stato in cui questi li ha concessi.
Comodato gratuito immobile: va registrato se in forma scritta
Se per il comodato gratuito immobile viene redatto un contratto in forma scritta, occorre provvedere entro 30 giorni alla sua registrazione. La registrazione può essere fatta attraverso il modello registrazione comodato o modello RAP ("Registrazione di atto privato") da compilare ed inoltrare attraverso la piattaforma online resa disponibile dall’Agenzia delle Entrate (occorre chiaramente disporre delle credenzia SPID, CIE o CNS).
Al modulo vanno allegati in un unico file (in formato TIF o PDF):
- una copia dell’atto da registrare, sottoscritto dalle parti;
- una copia degli allegati (scritture private, inventari, mappe, planimetrie e disegni, ecc.).
In alternatiuva il contribuente può recarsi presso un ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate e consegnare:
- il modello RAP sottoscritto dalle parti;
- due copie del contratto con firma in originale da parte di entrambe le parti;
- contrassegni telematici (ex marca da bollo) aventi data di emissione non successiva alla data di stipula. L’importo dei contrassegni deve essere di 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe;
- copia del modello F23 con cui si è provveduto al versamento dell'imposta di registro di 200 euro (codice tributo 109T);
- copia di una valido documento di identità del comodatario e del comodante.
Comodato d'uso: agevolazione fiscali
La registrazione del contratto di comodato d'uso va sempre effettuata si intende beneficiare di determinate agevolazioni fiscali casa. Ci riferiamo in particolare:
- alla riduzione dei tributi locali (IMU/Tasi) e
- al bonus ristrutturazioni.
Chi concede in comodato d'uso un immobile a parenti in linea retta, entro il primo grado, che lo utilizzano come abitazione principale, può beneficiare di una riduzione del 50% della base imponibile assunta per il calcolo dell'Imu e della Tasi, analogamente agli immobili storici o inagibili.
Per usufruire di tale agevolazione è necessario che:
- il contratto sia registrato;
- il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.
Il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all’immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
Ricapitolando per fruire dell'agevolazione si deve essere proprietari di un solo immobile oppure di due immobili, ma questi devono essere ubicati nello stesso comune e uno dei due deve essere necessariamente adibito ad abitazione principale del proprietario.