Detrazione interessi passivi mutuo prima casa: calcolo e requisiti

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Anche quest'anno tutti coloro che hanno contratto un mutuo per l'acquisto di un immobile adibito ad abitazione principale, possono beneficiare della detrazione interessi mutuo, il che significa scomputare dall'imposta lorda calcolata una parte degli interessi passivi pagati sul mutuo. Ciò indipendentemente dal fatto che ai fini della dichiarazione dei redditi si utilizzi il Modello 730 o il Modello Unico. In questo articolo vedremo quali requisiti il contribuente deve soddisfare e su quali importi si applica la detrazione fiscale.

Detrazione interessi passivi mutuo: qual è l'importo

I contribuenti possono detrarre dall'Irpef, nella misura massima del 19%

  • gli interessi passivi e
  • i relativi oneri accessori

pagati sul mutuo ipotecario acceso per l'acquisto di un immobile adibito ad abitazione principale, cioè un immobile nel quale il contribuente e i suoi familiari dimorano abitualmente e ha la residenza anagrafica.

L'importo massimo sul quale va calcolata la detrazione del 19% è di euro 4.000; pertanto, la detrazione di cui si può fruire è, al massimo, di 760 euro.

E' ammessa la detrazione per l'acquisto del solo box?

No. La detrazione non spetta se il finanziamento è stato contratto esclusivamente per l'acquisto di pertinenze (garage, cantina, ecc.), che dunque dovranno essere subordinate all’acquisto dell'abitazione principale.

Cosa si intende per oneri accessori?

Tra gli oneri accessori rientrano le spese notarili, le spese di istruttoria e perizia, la commissione spettante alla banca per l'attività di intermediazione, le imposte di registro, ipotecarie e catastali, ecc.

Quali spese non beneficiano della detrazione?

Sono escluse dalla detrazione:

  • le spese di assicurazione dell’immobile in quanto non hanno il carattere di necessarietà rispetto al contratto di mutuo;
  • le spese inerenti l’onorario del notaio per la stipula del contratto di compravendita;
  • le imposte di registro, l’IVA, le imposte ipotecarie e catastali, connesse al trasferimento dell’immobile.

Detrazione interessi mutuo: vale il principio di cassa

Tutte le spese sono ammesse alla detrazione secondo il principio di cassa in base all’anno in cui sono state effettivamente sostenute.

Questo significa che nel caso in cui la rata semestrale in scadenza a Dicembre 2018 sia stata pagata solo il 2 Gennaio 2019, essa non potrà entrare nel calcolo per la determinazione della detrazione interessi passivi mutuo con riferimento alla dichiarazione redditi 2018.

Detrazione interessi mutuo: immobile in comproprietà

Se i coniugi hanno acquistato l'immobile in comproprietà, ma solo uno dei due ha contratto il mutuo, la detrazione fiscale spetta a quest'ultimo per l'intero ammontare e non solo per il 50%.

Detrazione interessi mutuo cointestato

Se, invece, il mutuo è stato contratto da entrambi i coniugi, l’importo di 4.000 euro, su cui spetta la detrazione del 19%, va suddiviso tra i due cointestatari. Tuttavia se uno dei due è fiscalmente a carico dell’altro, la detrazione spetta a quest’ultimo per l'intero ammontare.

Cosa accade in caso di divorzio

La detrazione spetta al contribuente acquirente ed intestatario del contratto di mutuo, anche se l'immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado). 

Nel caso di separazione legale, anche il coniuge separato è considerato a tutti gli effetti un familiare, almeno fino a quando non interverrà la sentenza di divorzio.

Con il divorzio, invece, cessa ogni rapporto di parentela. Tuttavia al coniuge che ha trasferito la propria dimora abituale spetterà comunque il beneficio della detrazione degli interessi passivi (per la quota di sua spettanza), se ad esempio presso l’immobile acquistato hanno la propria dimora abituale i propri figli.

Se l'importo del mutuo supera la somma spesa?

Nel caso in cui il capitale concesso attraverso il mutuo risulti superiore al costo dell'acquisto dell’abitazione principale (dato dalla somma del prezzo di acquisto, delle spese notarili e degli altri oneri accessori, come l'imposta di registro, ipotecaria e catastale, i compensi di mediazione immobiliare, ecc.), è necessario stabilire la quota parte di interessi su cui calcolare la detrazione. Questa la formula da applicare:

(costo acquisto dell’immobile + oneri accessori) X interessi passivi pagati
_________________________________________________________
capitale erogato a titolo di mutuo
.

Facciamo un esempio. Il Sig. Rossi chiede un mutuo di 200.000 euro a fronte del costo di acquisto dell'immobile (riportato nel rogito) e degli oneri accessori, pari a 150.000 euro. Ora gli interessi passivi possono essere detratti limitatamente a quest'ultimo importo. Così se gli interessi su base annua ammontano a 1.800 euro, la detrazione del 19% spetta su un importo massimo di 1.350 così determinato:

150.000 x 1.800 / 200.000

Requisiti per la detrazione interessi mutuo

In linea generale ai fini della detrazione interessi passivi mutuo è necessario che:

  • il contribuente sia contemporaneamente intestatario del mutuo e proprietario (o nudo proprietario) dell’unità immobiliare, anche se non deve esserci corrispondenza tra la quota di proprietà e la quota di detrazione spettante per gli interessi passivi;
  • l'acquisto dell'abitazione avvenga nell’anno antecedente o successivo alla stipula del mutuo. Ciò significa che si può prima acquistare l’immobile ed entro 1 anno stipulare il contratto di mutuo, oppure prima stipulare il contratto di mutuo ed entro 1 anno sottoscrivere il contratto di compravendita;
  • l'immobile sia utilizzato come abitazione principale. Questo significa che il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale;
  • si tratti di un mutuo ipotecario (non sono ammessi finanziamenti con cambiali, apertura di credito in conto corrente, cessioni del quinto, ecc.), garantito cioè ipoteca immobiliare.

E se il mutuo è stato contratto all'estero?

La detrazione interessi passivi mutuo è ammessa anche in presenza di contratti di mutuo stipulati con soggetti residenti nel territorio di uno Stato membro dell’Unione europea ovvero con stabili organizzazioni nel territorio dello Stato di soggetti non residenti.

Detrazione interessi passivi mutuo: trasferimento all'estero

Cosa accade se il contribuente dopo aver acquistato, attraverso la stipula di un mutuo, un immobile adibito ad abitazione principale, decide di trasferirsi all'estero? Perde la detrazione interessi passivi mutuo prima casa?

La risposta è no, ma a patto che:

  • il trasferimento all'estero sia stato dovuto a motivi di lavoro (un requisito questo che deve permanere);
  • il contribuente non abbia acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale nello Stato estero.

Cosa accade in caso di surroga

Nel caso di surroga (leggi "Surroga del mutuo, ecco perchè conviene"), se l’importo del secondo mutuo è superiore alla quota residua di capitale da rimborsare per il primo mutuo (maggiorata delle spese e degli oneri accessori), la detrazione degli interessi pagati per il nuovo contratto è riconosciuta in proporzione all'importo residuo del capitale del primo mutuo stipulato.

Quando si perde il diritto alla detrazione interessi mutuo

Se ci si trasferisce e, dunque, l’immobile non viene più utilizzato come abitazione principale, si perde il diritto alla detrazione interessi passivi mutuo.

Non si perde il diritto alla detrazione se:

  • l'immobile non è stato o non è più adibito ad abitazione principale a causa di un trasferimento per motivi di lavoro e nel frattempo non si acquisisce un secondo immobile da destinare ad abitazione principale;
  • il contribuente viene ricoverato permanentemente in una casa di riposo o in un centro di assistenza sanitaria, a condizione che l’immobile non venga locato.

Detrazione interessi passivi mutuo: morte del mutuatario

In caso di successione a causa di morte, la detrazione spetta al coniuge superstite contitolare del contratto di mutuo ed eventualmente agli altri eredi, a patto che questi provvedano ad effettuare l'accollo del mutuo, ossia la modifica del contratto di mutuo con l'ente erogante.

Se tali modifiche non vengono effettuate, continuano a essere debitori tutti gli eredi; tuttavia se uno di essi paga le rate per intero, può beneficiare della detrazione interessi passivi mutuo nella misura massima consentita, a condizione che tra gli eredi intervenga un accordo, nella forma della scrittura privata autenticata dal notaio o altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato o dell’atto pubblico, da cui emerga con chiarezza il soggetto che assume l’obbligo del pagamento dell’intero debito relativo al mutuo.

Detrazione interessi mutuo immobile locato

Se si acquista un immobile oggetto di locazione, la detrazione fiscale spetta a decorrere dalla prima rata di mutuo corrisposto, a condizione che

  • entro 3 mesi dall’acquisto l’acquirente notifichi al locatario l’intimazione di sfratto per finita locazione (e non per morosità) e che
  • entro l’anno dal rilascio dell’immobile lo stesso sia adibito ad abitazione principale.

Mutuo casa all'asta, si ha diritto alla detrazione Irpef?

Nel caso in cui il contribuente abbia deciso di comprare casa all'asta, la detrazione degli interessi passivi del mutuo spetta a condizione

  • che l’azione esecutiva per il rilascio sia stata attivata entro 3 mesi dal decreto di trasferimento e
  • che l’abitazione sia stata adibita ad abitazione principale entro un anno dal rilascio.

Documentazione da conservare

Ai fini della detrazione, è necessario che il contribuente conservi ed esibisca o trasmetta, a richiesta degli Uffici finanziari, la seguente documentazione:

  • quietanze di pagamento degli interessi passivi relativi al mutuo;
  • copia del contratto di mutuo dal quale risulti che lo stesso è assistito da ipoteca e che è stato stipulato per l'acquisto dell'abitazione principale. In mancanza, il contribuente può richiedere alla banca mutuante una specifica dichiarazione. L'Agenzia delle Entrate ha anche precisato che se la banca non è in grado di attestare la destinazione della somma presa a mutuo, il contribuente può ricorrere ad una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, dichiarando appunto che il mutuo è stato contratto per l'acquisto dell'abitazione principale. 

Detrazione interessi mutuo per acquisto e ristrutturazione

Anche il mutuo per costruire o ristrutturare un immobile da adibire ad abitazione principale rientra tra quelli per i quali è possibile fruire della detrazione degli interessi passivi. Anche in questo caso occorre soddisfare una serie di requisiti. Se vuoi saperne di più leggi il post dedicato alla detrazione interessi mutuo per costruzione o ristrutturazione.

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