Risoluzione contratto di locazione per inadempimento del locatore: lettera word, pdf

Rinaldo Pitocco - Ultimo aggiornamento: 05/10/2026

Il fac simile di richiesta di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del locatore è un modello di lettera con cui il conduttore contesta formalmente al proprietario di casa un grave inadempimento degli obblighi derivanti dal contratto di affitto e chiede la risoluzione del rapporto, eventualmente riservandosi di richiedere anche il risarcimento dei danni subiti.

Quando si può parlare di inadempimento del locatore?

Chi affitta una casa (il proprietario) ha tre doveri principali verso chi la prende in affitto (l'inquilino):

1. Consegnare la casa in buono stato e già pronta per esserci vissuta.
2. Fare le riparazioni importanti per mantenere la casa in buone condizioni (le piccole sistemazioni quotidiane spettano invece all'inquilino).
3. Garantire la tranquillità dell'inquilino, evitando comportamenti che disturbino o limitino l'uso dell'immobile durante tutto il periodo del contratto.

Se il proprietario non rispetta i suoi doveri, l'inquilino non può annullare automaticamente il contratto, ma può chiederne la risoluzione se il problema persiste e non viene risolto dal proprietario dell'immobile. Chiaramente dipende sempre dalla gravità del problema, come ad esempio:

• mancate riparazioni urgenti: se c'è un guasto importante e il proprietario non interviene, rendendo la casa difficile o impossibile da usare;
• difetti gravi mai risolti: problemi strutturali, muffa diffusa, impianti fuori norma o guasti che il proprietario ignora;
• impossibilità di usare la casa: quando l'immobile diventa del tutto inadatto all'uso concordato nel contratto;
• ostacoli e disturbi gravi: se il proprietario impedisce o limita pesantemente la serenità e il godimento della casa da parte dell'inquilino;
• altre violazioni importanti della legge o degli accordi scritti.

In sintesi, per capire se si può annullare il contratto occorre valutare caso per caso, guardando quanto il comportamento del proprietario abbia effettivamente danneggiato l'inquilino e compromesso in maniera significativa l'equilibrio del rapporto contrattuale. Dunque non è sufficiente, di norma, una qualsiasi violazione di scarsa rilevanza.

Sul nostro sito si possono scaricare diversi fac-simile per richiedere al proprietario l'adempimento dei suoi obblighi. Ne indichiamo alcuni:

• lettera di reclamo al proprietario di casa;
• diffida al proprietario per manutenzioni straordinarie;
• fac simile lettera muffa in casa affitto.

Cosa può fare in concreto il conduttore?

Di fronte a un possibile inadempimento del locatore, il conduttore deve:

1. raccogliere documenti di prova: fotografie, comunicazioni, preventivi, relazioni tecniche o altra documentazione utile;
2. informale formalmente il locatore, facendo presente il problema e chiedendo di porvi rimedio;
3. inviare, quando opportuno, una diffida ad adempiere, assegnando al locatore un termine per adempiere ai propri obblighi e avvertendolo delle conseguenze previste dalla legge in caso di mancato adempimento;
4. valutare la possibilità di chiedere la risoluzione del contratto di locazione e l'eventuale risarcimento dei danni.

È bene sottolineare che la semplice diffida con conseguente richiesta di risoluzione, non determina necessariamente, di per sé, l'immediata cessazione del contratto. Per questo motivo, prima di fare mossa affrettate - come smettere di pagare l'affitto o restituire le chiavi di casa - è fondamentale analizzare bene il caso per evitare di passare dalla parte del torto.

Si possono chiedere i danni al proprietario?

Sì, se il comportamento o le mancanze del proprietario hanno causato un danno economico o personale all’inquilino, quest'ultimo può chiedere un risarcimento.

Ecco alcuni esempi pratici e molto comuni in cui l'inquilino può chiedere il risarcimento dei danni al proprietario:

• infiltrazioni d'acqua e muffa grave;
• impianto di riscaldamento o caldaia guasta in inverno;
• allagamento per mancata manutenzione straordinaria;
• problemi alla rete elettrica o di scarico;
• disturbi da parte del proprietario o di terzi ("pacifico godimento").

Per poter ottenere il risarcimento, però, l'inquilino deve poter dimostrare tre cose:

1. il proprietario non ha fatto il suo dovere (es. non ha riparato un guasto);
2. l'inquilino ha subito un danno reale e concreto (es. mobili rovinati da un'infiltrazione d'acqua);
3. il danno è stato causato proprio dalla mancanza del proprietario.

Attenzione prima andarsene o smettere di pagare

Come già accennato, avere un problema in casa o un litigio con il proprietario non dà automaticamente il diritto di andarsene via da un giorno all'altro o di smettere di pagare l'affitto.

Prima di prendere decisioni affrettate (come bloccare i pagamenti o traslocare all'improvviso), è fondamentale:

• controllare bene le clausole scritte nel contratto di affitto;
• valutare se il problema sia davvero così grave da giustificare l'addio immediato.

Quando la situazione è complessa, o se si vuole chiedere l'annullamento del contratto o un risarcimento danni, è sempre bene consultare un avvocato o un'associazione di tutela degli inquilini, per evitare di passare dalla parte della ragione a quella del torto.

Quali sono le differenze con le altre forme di cessazione anticipata della locazione?

Esistono diversi modi per chiudere un contratto di affitto prima della sua naturale scadenza. La differenza principale sta nel motivo che porta alla chiusura e da chi prende la decisione.

1. Risoluzione per colpa del proprietario (Inadempimento)

L'inquilino chiede di chiudere il contratto perché il proprietario è venuto meno ai suoi doveri in modo molto grave (es. la casa è diventata invivibile a causa della muffa e lui si rifiuta di intervenire).

Non è una semplice scelta dell'inquilino, ma una contestazione formale verso un'ingiustizia subita, che spesso include anche la richiesta di un risarcimento danni.

2. Recesso per "gravi motivi"

L'inquilino decide di andarsene prima del tempo a causa di imprevisti personali, lavorativi o di salute, indipendenti dalla sua volontà, che rendono troppo pesante o impossibile rimanere in quella casa (es. un trasferimento di lavoro improvviso in un'altra città, l'insorgere di una grave malattia ad un proprio caro che lo costringe a trasferirsi, ecc.).

Si tratta di un diritto previsto dalla legge (Art. 3, L. 431/1998 per i contratti abitativi). Non serve che il proprietario abbia fatto qualcosa di sbagliato, ma l'inquilino deve dare il preavviso previsto dalla legge (di solito 6 mesi) o dal contratto. Ecco un fac simile di disdetta anticipata contratto di locazione per gravi motivi.

3. Recesso libero (senza gravi motivi)

L'inquilino decide di lasciare l'appartamento semplicemente perché lo desidera, senza dover giustificare la scelta con motivi gravi.

Questa possibilità sussiste solo se nel contratto c'è una clausola apposita che attribuisce all'inquilino questa facoltà. Anche in questo caso occorre rispettare il preavviso indicato nel contratto. Ecco un fac simile di recesso anticipato conduttore senza gravi motivi.

Il recesso per gravi motivi e quello previsto da una clausola del contratto sono due modi diversi che l'inquilino ha per chiedere la disdetta anticipata contratto di locazione.

4. Chiusura di comune accordo (risoluzione consensuale)

Proprietario e inquilino si mettono d'accordo per salutarsi e chiudere il contratto in una data stabilita. In questo caso non servono né colpe del proprietario né gravi motivi dell'inquilino. Basta la volontà di entrambi di terminare l'affitto insieme. Questo un fac simile di risoluzione consensuale del contratto di locazione da cui prendere spunto.

Fac simile risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del locatore

Spett.le / Egregio Sig. _________
[Indirizzo e recapiti del locatore] 

Raccomandata A.R. / PEC

Oggetto: contestazione dell'inadempimento e richiesta di risoluzione del contratto di locazione

Io sottoscritto/a __________, nato/a a _______ il __/__/____, codice fiscale ______________,
residente in __________________, conduttore dell'immobile situato in ______________,
oggetto del contratto di locazione sottoscritto il __/__/____ e registrato presso l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate di ________ in data __/__/____ con il n. ________,

PREMESSO CHE

• in base al contratto, il locatore è tenuto a mantenere l'immobile in buono stato, a provvedere alla sua manutenzione e a garantirmi il godimento pacifico del bene locato;
• in più occasioni ho segnalato al locatore la seguente situazione: _________ (ad es. presenza di infiltrazioni massive d'acqua che creano muffe estese sulle pareti rendendo i locali nocivi per la salute; cedimenti del soffitto, crepe strutturali pericolose, intonaci che cadono o locali con infiltrazioni continue dal tetto o dalle terrazze; caldaia guasta nei mesi invernali; impianti che provocano continui corto circuiti, assenza di salvavita, o fughe di gas che mettono a rischio la sicurezza dell'inquilino; visite del proprietario all'appartamento all'insaputa dell'inquilino o senza il suo consenso; casa accatastata come soffitta, garage o magazzino (C/2, C/3), dunque senza i requisiti minimi di legge per essere adibita a civile abitazione; ecc.);
• nonostante le mie richieste del ______ (date delle comunicazioni precedenti), il locatore non ha provveduto a _________ (specificare l'intervento o l'adempimento richiesto);
• tale condotta ha comportato __________ (descrivere i danni concreti e le limitazioni subite nel godimento dell'immobile) e rende molto gravosa la prosecuzione del rapporto;

RITENUTO CHE

l'inadempimento descritto sia di notevole gravità e incida in modo rilevante sugli obblighi nascenti dal contratto, con la presente

CONTESTO FORMALMENTE

al locatore l'inadempimento sopra descritto e

CHIEDO

la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del locatore, ai sensi della normativa vigente, con conseguente cessazione del rapporto e riconsegna dell'immobile nei tempi e nei modi che verranno concordati.

Mi riservo inoltre di chiedere il risarcimento degli eventuali danni patiti a causa dell'inadempimento, nonché la restituzione delle somme che risultassero a me dovute.

Invito il locatore a farmi pervenire, entro ___ giorni dal ricevimento della presente, la propria posizione sulla richiesta formulata e sulle modalità con cui definire il rapporto.

In mancanza di riscontro, mi riservo di far valere i miei diritti nelle sedi competenti, chiedendo anche il ristoro dei danni subiti.

Luogo e data

Firma _______________

Allegati:

• copia del contratto di locazione;
• copia delle comunicazioni già inviate al locatore;
• eventuale documentazione a prova dell'inadempimento;
• eventuale documentazione fotografica o tecnica.