Modulo di contestazione gravi motivi recesso conduttore: PDF
La lettera di contestazione dei gravi motivi di recesso del conduttore è un modello personalizzabile con cui il locatore contesta le ragioni indicate dall'inquilino e comunica di non ritenerle sufficienti a giustificare il recesso anticipato dal contratto di locazione.
Quando e come l’inquilino può dare la disdetta
L’inquilino ha la facoltà di recedere dal contratto di locazione in diverse ipotesi, e in particolare:
Cosa si intende per "gravi motivi"?
Per “gravi motivi” si intendono circostanze:
- esterne alla volontà dell’inquilino, non provocate da suo comportamento;
- imprevedibili al momento della firma del contratto;
- tali da rendere oggettivamente troppo oneroso continuare a vivere nell’immobile e a mantenere in vita il rapporto locatizio.
Non basta un semplice cambio di preferenze o di comodità: il motivo deve incidere in modo significativo sulla possibilità concreta di continuare a godere dell’immobile locato.
Esempi tipici di gravi motivi invocabili dall’inquilino
A titolo esemplificativo (non esaustivo), possono essere considerati gravi motivi:
- il trasferimento lavorativo in una sede così distante da rendere di fatto insostenibile il pendolarismo quotidiano;
- la perdita del lavoro che costringa a spostarsi presso un familiare, in un’altra città o in un alloggio di costo e dimensioni ridotte;
- la mancanza o venir meno delle condizioni minime di sicurezza, igiene, abitabilità o salubrità dell’immobile (es. infiltrazioni gravi, problemi strutturali, assenza di servizi essenziali);
- la necessità di assistere un familiare gravemente malato che richieda il trasferimento in un’altra città o vicino a una struttura sanitaria;
- dei cambiamenti nella composizione del nucleo familiare, come la nascita o l’arrivo di figli, che rendano necessario un appartamento più ampio rispetto a quello attualmente occupato;
- l'insorgere di gravi problemi di salute dell’inquilino che impongano il trasferimento in un’abitazione più accessibile (es. assenza di ascensore in caso di mobilità ridotta);
- la violenza domestica o situazioni di rischio personale che rendano pericoloso o psicologicamente insostenibile rimanere nell’immobile.
Questi motivi vanno indicati con chiarezza nella lettera di disdetta, unitamente alla data di cessazione del contratto e al rispetto del termine di preavviso previsto (di norma 6 mesi, salvo diversa pattuizione).
Quando il locatore può contestare i gravi motivi?
La legge non fa un elenco dei gravi motivi che consentono al conduttore di recedere anticipatamente dal contratto. Nel tempo, però, i tribunali hanno individuato alcune caratteristiche che questi motivi devono avere.
Il locatore può quindi contestare il recesso quando ritiene che anche una sola di queste condizioni non sia rispettata:
- il motivo non è sopravvenuto: la situazione esisteva già, o era prevedibile, quando è stato firmato il contratto. Ad esempio, il conduttore sapeva già che il suo contratto di lavoro sarebbe terminato o che avrebbe dovuto trasferirsi;
- il motivo dipende da una scelta del conduttore: ad esempio, dimettersi volontariamente dal lavoro, scegliere di trasferirsi altrove, comprare una casa, separarsi dal partner o decidere di andare a convivere. Si tratta di decisioni personali che, di per sé, non costituiscono necessariamente un grave motivo;
- la situazione è stata causata, almeno in parte, dal conduttore: non è possibile invocare come grave motivo una difficoltà che il conduttore stesso ha contribuito a creare;
- la situazione non rende davvero difficile continuare la locazione: un semplice disagio, una difficoltà economica non particolarmente rilevante o la possibilità di trovare una casa più conveniente, ad esempio, potrebbero non essere sufficienti. Deve trattarsi di una situazione seria e oggettiva, che renda concretamente molto difficile proseguire il rapporto di locazione;
- il motivo non è documentato: spetta al conduttore dimostrare l'esistenza dei gravi motivi. Il locatore può quindi contestare il recesso se non vengono forniti elementi sufficienti a dimostrare la situazione, come una lettera di trasferimento, documentazione medica, un provvedimento aziendale o una lettera di licenziamento.
- il recesso non è stato comunicato correttamente: ad esempio, non è stata utilizzata una modalità di comunicazione idonea, non è stato rispettato il termine di preavviso previsto oppure non sono stati indicati in modo sufficientemente chiaro i motivi del recesso.
Se i gravi motivi vengono contestati, è utile conoscere anche la possibilità di recesso del conduttore senza gravi motivi, quando prevista da un'apposita clausola del contratto.
Fac simile contestazione gravi motivi recesso conduttore
Spett.le / Egregio Sig.
[Nome e cognome del conduttore]
[Indirizzo / PEC]
Oggetto: Riscontro alla Vostra comunicazione di recesso anticipato del __/__/____
Con la presente, il/la sottoscritto/a _____________, in qualità di locatore dell'immobile sito in ________, concesso in locazione al/alla Sig./Sig.ra __________ in forza del contratto sottoscritto in data __/__/____, riscontra la comunicazione da Lei inviata in data __/__/____, ricevuta il __/__/____, con cui dichiarava di recedere anticipatamente dal contratto in oggetto ai sensi dell'art. 3 L. 431/1998 (ovvero art. 27 L. 392/1978), adducendo __________ (riportare i motivi indicati dall’inquilino, es. "il trasferimento della propria sede lavorativa", “l’insorgere di una grave malattia in capo ad uno dei familiari ..”, “il peggioramento della situazione economica”, ecc.).
Si comunica che, ai sensi della normativa richiamata, le ragioni addotte non sono riconosciute quali "gravi motivi", dunque non idonee a giustificare il recesso anticipato dal contratto di locazione.
Nello specifico le motivazioni da Lei indicate __________ (ad esempio non risultano sopravvenute alla stipula del contratto, essendo già note o prevedibili a tale data; oppure dipendono dalla Sua volontà e non da eventi estranei alla Sua sfera di controllo; oppure non risultano idonee a rendere oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto; oppure non sono state documentate né provate, non essendo stata allegata alcuna documentazione a sostegno; ecc.).
Si invita eventualmente la S.V. a fornire, entro __ giorni dal ricevimento della presente, eventuale documentazione e ulteriori elementi utili a comprovare le circostanze poste alla base del recesso.
Resta inteso che, in assenza di elementi idonei a dimostrare la sussistenza dei gravi motivi, il contratto conserverà piena efficacia fino alla scadenza naturale del __/__/____. Restano dovuti i canoni mensili di € _____, oltre agli oneri accessori, con le scadenze pattuite, fino a tale data.
Il/La sottoscritto/a Le comunica inoltre che:
- l'eventuale riconsegna anticipata dell'immobile sarà accettata esclusivamente a titolo di mera cortesia e senza pregiudizio per i diritti del locatore, né come accettazione del recesso o rinuncia ai canoni residui;
- il deposito cauzionale di € ______ sarà trattenuto e imputato, a garanzia, ai canoni e agli oneri eventualmente non corrisposti e ad eventuali danni all'immobile;
- sono fatte salve tutte le azioni per il recupero delle somme dovute e per il risarcimento di ogni ulteriore danno.
Resta ferma la disponibilità del sottoscritto a valutare una soluzione concordata (ad esempio una risoluzione consensuale del contratto, l’individuazione di un conduttore subentrante gradito al locatore o altra soluzione), da definire per iscritto entro il termine di __ giorni dal ricevimento della presente.
In mancanza, si procederà nelle sedi opportune, previo esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria ai sensi del D.Lgs. 28/2010.
Distinti saluti.
[Firma del locatore]
[Nome e cognome, recapiti]
Cosa può fare l'inquilino se il locatore non riconosce i gravi motivi?
Se il locatore non è disponibile a riconoscere i motivi del recesso come "gravi", la prima cosa che il conduttore può fare è raccogliere tutti quei documenti utili a fornire una prova, quindi inviarli al proprietario tramite PEC o raccomandata a.r.
Se il locatore non si convince, l'inquilino può provare ad intavolare una trattativa per giungere ad una risoluzione consensuale del contratto di locazione, magari pagando una penale, oppure impegnandosi a trovare un nuovo inquilino gradito al locatore o proponendo una breve proroga del preavviso. Sono soluzioni che spesso convengono ad entrambi perché evitano il ricorso al Giudice.
Ciò che l'inquilino deve sicuramente evitare è autoridursi il canone o peggio sospenderne il pagamento in attesa di una decisione: rischia una morosità e uno sfratto. Meglio rilasciare l'immobile alla scadenza del preavviso, consegnando le chiavi con un verbale di riconsegna e continuare a pagare i canoni almeno fino alla fine dei sei mesi.
Infine, il conduttore può, con l'assistenza di un avvocato o di un'associazione degli inquilini, rivolgersi al giudice per chiedere che venga verificata la legittimità del recesso. Prima di avviare una causa, però, nelle controversie in materia di locazione è generalmente necessario tentare la mediazione, come previsto dal D.Lgs. 28/2010.
Foto
Image by Wolfgang Eckert from Pixabay
