Recesso anticipato contratto locazione commerciale locatore: modello editabile
La lettera di recesso anticipato del locatore dal contratto di locazione commerciale è la comunicazione formale con cui il proprietario dell’immobile manifesta la volontà di sciogliere il contratto prima della sua naturale scadenza.
Può il proprietario disdire il contratto alla prima scadenza?
Il contratto di locazione commerciale ha una durata minima di 6 anni e alla prima scadenza si rinnova tacitamente di altri 6 anni (6 + 6). Il proprietario non può chiedere, alla prima scadenza, di recedere dal contratto, a meno che non ricorrano dei motivi specificatamente previsti dalla legge (leggi quali sono nell'articolo che abbiamo dedicato al "contratto di locazione commerciale").
Deve comunque informare il proprio inquilino con un preavviso di 12 mesi. La comunicazione va trasmessa tramite raccomandata a.r. o PEC.
Tuttavia se in un periodo successivo, ossia trascorsi i 6 mesi dal recesso, l'inquilino scoprisse che il motivo per il quale il proprietario aveva richiesto la disdetta anticipata contratto locazione commerciale di fatto non si è concretizzato (ad es. non ha avviato lui stesso un'attività commerciale o non ha ceduto l'immobile al figlio per adibirlo ad abitazione principale), il locatore sarebbe tenuto nei confronti del conduttore a (art. 31 della Legge n. 392/1978):
- ripristinare il contratto, qualora gli venisse espressamente richiesto;
- rimborsare le spese di trasloco;
- risarcire il danno conseguente all'interruzione dell'attività (massimo 48 mensilità del canone).
Il locatore potrebbe comunicare il recesso anche prima dello scadere dei 6 anni (es. al 2° o 3° anno), ma solo in casi tassativi previsti dalla legge o dal contratto, ad esempio per un grave inadempimento del conduttore (mancato pagamento dei canoni o danneggiamento dei locali), per la presenza di clausole contrattuali specifiche di recesso convenzionale, se valide e via discorrendo.
Giunti, invece, alla seconda scadenza contrattuale, ossia trascorsi 12 o 18 anni dalla stipula del contratto, il locatore può legittimamente decidere di non rinnovare il contratto. In questo caso deve servirsi di questa lettera di disdetta del contratto di locazione commerciale da parte del locatore.
Quando spetta l'indennità per la perdita di avviamento?
L'indennità per la perdita di avviamento commerciale (art. 34) non è collegata al motivo del diniego, bensì al fatto che il rapporto locatizio cessa per iniziativa del locatore. Quindi sia alla prima scadenza (indipendentemente dal motivo addotto dal proprietario) che alla seconda scadenza, il locatore che decide di non rinnovare il contratto può essere tenuto a corrispondere l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, purché:
- l'attività esercitata comporti contatti diretti con il pubblico;
- il contratto non cessi per inadempimento (ad es. morosità) o recesso del conduttore;
- non ricorra un'altra causa di esclusione prevista dalla legge.
L'indennità è pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto, che diventano 21 se nell’immobile viene svolta un'attività alberghiera. Si tratta di una sorta di risarcimento per il tempo perso dall'inquilino nel cercare un nuovo locale e trasferirvi l'attività.
Il diritto all'indennità si prescrive nel termine di 10 anni.
Dal nostro portale è possibile scaricare questo fac simile di richiesta indennità di avviamento.
Recesso anticipato contratto locazione commerciale fac simile
Mittente (Locatore)
Nome e Cognome / Ragione sociale
Indirizzo
CAP - Città
Codice fiscale / Partita IVA
Destinatario (Conduttore)
Nome e Cognome / Ragione sociale
Indirizzo
CAP - Città
Oggetto: Disdetta del contratto di locazione commerciale alla prima scadenza contrattuale
Gentile Sig./Spett.le Società,
con la presente, il/la sottoscritto/a ____________, proprietario/a dell'immobile ad uso commerciale sito in _________, concesso in locazione in forza del contratto stipulato in data __/__/____ e registrato presso l'Agenzia delle Entrate di _________ al n. ______,
COMUNICA
di NON VOLER RINNOVARE il contratto di locazione summenzionato alla sua prima scadenza del __/__/____, per il seguente motivo previsto dall'art. 29 della Legge n. 392/1978 :
☐ Necessità di destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado. (Specificare il rapporto e l'uso: es. per destinarlo ad attività commerciale di mio figlio [Nome e Cognome] ).
☐ Necessità di eseguire lavori di ristrutturazione, demolizione o ricostruzione di tale importanza da non consentire la prosecuzione dell'attività del conduttore.
☐ Destinazione dell'immobile ad attività diverse da quella in corso nei casi ammessi dalla legge o per finalità di pubblica utilità.
Con la presente, il Locatore dichiara inoltre di riconoscere al Conduttore il diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale ai sensi dell'art. 34 della L. 392/1978 , pari a 18 (diciotto) mensilità dell'ultimo canone di locazione corrisposto (o 21 per attività alberghiere), che sarà corrisposta secondo le modalità e i termini di legge all'atto della riconsegna dell'immobile, salvo che non sussista una causa di esclusione (es. attività priva di contatto diretto con il pubblico, inadempimento del conduttore) .
Si invita pertanto il Conduttore a provvedere alla riconsegna dell'immobile, libero da persone e cose, entro e non oltre la data del [Inserire data di scadenza del contratto], previo appuntamento per il sopralluogo e la verifica dello stato dei luoghi.
Distinti saluti.
Luogo e data Firma del Locatore
