Fac simile contratto di locazione con lavori di ristrutturazione: modello PDF

Un fac simile di contratto di locazione con lavori e relative spese di ristrutturazione a carico del conduttore è un accordo con cui quest'ultimo si impegna a eseguire a proprie spese determinati lavori sull'immobile, in cambio di una riduzione sul canone di locazione, eventualmente per un certo periodo. 

Cos'è un contratto di locazione a scomputo lavori

Un contratto di locazione a scomputo lavori o contratto di locazione con lavori di ristrutturazione a carico del conduttore è uno schema di contratto che regola l'affitto di un immobile (di norma commerciale), nel quale l'inquilino si impegna a eseguire lavori di ristrutturazione a proprie spese, ricevendo in cambio un vantaggio economico, solitamente sotto forma di "affitto a scomputo" per un certo periodo: in pratica l'inquilino scomputa l'importo relativo alle spese sostenute direttamente dal canone di locazione.

Facciamo un esempio concreto: Mario prende in affitto a 1.000 euro mensili un locale nel quale intende aprire un ristorante. Si impegna nei confronti del proprietario a rifare l'impianto elettrico, a realizzare un nuovo bagno (anche per disabili) e a rifare il pavimento, per una spesa totale di 24.000 euro. In cambio ottiene 24 mesi senza canone.

Naturalmente gli accordi fra proprietario e conduttore potrebbero anche essere diversi. Si parla spesso anche di "canoni a scaletta", ovvero di importi che crescono nel tempo man mano che l'investimento sostenuto dal conduttore viene ammortizzato. 

L'inquilino, oltre che godere di un canone agevolato per un determinato periodo, può accedere alle detrazioni fiscali per il recupero edilizio, a condizione che il contratto sia regolarmente registrato prima dell'avvio del cantiere.

In definitiva quella del "contratto di locazione a scomputo lavori" è una formula assolutamente lecita che consente al conduttore di personalizzare l'immobile sulla base delle proprie esigenze familiari o professionali e al proprietario di ammodernare e valorizzare l'immobile senza andare incontro ad esborsi immediati.

Ma cosa accade se l'inquilino recede dal contratto prima di aver compensato integralmente le spese sostenute con le riduzioni del canone? Tornando all'esempio: cosa accade se Mario chiude il ristorante dopo appena un anno? In questi casi è previsto di norma che egli rinunci a richiedere la restituzione delle somme residue non ancora portate in scomputo. In pratica le opere realizzate rimangono a beneficio dell'immobile senza che il proprietario debba rimborsare alcunché.

Per quanto detto finora è fondamentale inserire una clausola nel contratto di locazione ad uso commerciale o nel contratto di locazione ad uso abitativo, che specifichi questo tipo di accordo tra locatore e conduttore e che rimandi ad un capitolato che specifichi:

• quali lavori devono essere eseguiti;
• chi si occupa di pratiche edilizie e autorizzazioni;
• chi sostiene le spese per materiali, manodopera, ecc.;
• tempi di esecuzione;
• eventuale sospensione o riduzione del canone durante i lavori;
• chi resterà proprietario delle migliorie a fine locazione;
• responsabilità per danni, ritardi o lavori non conformi.

Fac simile contratto di locazione con lavori di ristrutturazione

Esempio 1

"Art. X - Esecuzione opere di ristrutturazione e compensazione del canone"

La parte conduttrice, previa autorizzazione scritta della proprietà, si assume l'obbligo di realizzare a propria cura e spese gli interventi di ristrutturazione analiticamente descritti nel capitolato allegato al presente contratto. In considerazione dell'onere economico sostenuto dal conduttore per la riqualificazione dell'immobile, le parti concordano una variazione temporanea del canone di locazione. Nello specifico, per i primi ___ mesi di locazione, il canone sarà ridotto ad euro _____, per poi stabilizzarsi a regime nell'importo di euro ______ a partire dal mese ___. Resta inteso che, al termine del rapporto, tutte le migliorie e le addizioni non separabili resteranno acquisite alla proprietà senza che il conduttore possa pretendere ulteriori indennizzi o rimborsi."

Esempio 2

"Art. X - Esecuzione opere di ristrutturazione e compensazione del canone"

Il Locatore autorizza il Conduttore ad eseguire, a propria cura e spese, i lavori di ristrutturazione e adeguamento dell’immobile consistenti in ________. Tali opere dovranno essere eseguite nel rispetto delle normative vigenti e previa acquisizione delle eventuali autorizzazioni necessarie. A fronte delle spese sostenute dal Conduttore, le parti convengono una riduzione/esenzione del canone pari a ________. Salvo diverso accordo scritto, le migliorie apportate resteranno acquisite all’immobile senza diritto ad alcun rimborso alla cessazione del rapporto.

E se manca una previsione di riduzione del canone?

Se il contratto non prevede un meccanismo di scomputo del canone di affitto e il conduttore esegue comunque lavori migliorativi sull'immobile, anche con il consenso del locatore (ecco un fac simile lettera proprietario autorizzazione lavori conduttore), cosa accade al termine della locazione? 

L'affittuario alla riconsegna dell'immobile ha diritto ad una indennità pari alla minor somma tra l'importo della spesa sostenuta e il valore del risultato utile (l'aumento di valore dell'immobile).

Tuttavia in questi casi è frequente inserire una clausola nel contratto in cui il conduttore rinuncia espressamente a qualsiasi indennità o rimborso per i miglioramenti apportati, i quali restano acquisiti alla proprietà a titolo gratuito al termine della locazione.