Contratto affitto con riscatto fac simile: PDF
Il fac simile contratto di affitto con riscatto è un modello di contratto con cui il proprietario consegna immediatamente l'immobile all'inquilino e futuro acquirente e quest'ultimo si impegna a pagare il canone stabilito. Al termine del periodo concordato, il conduttore può decidere se riscattare l'immobile, acquisendone la proprietà e detraendo dal prezzo una quota parte dei canoni pagati. Il fac simile è diponibile nei formati WORD e PDF.
Cos'è un contratto di affitto con riscatto
Si tratta un particolare tipo di contratto che prevede la immediata concessione del godimento dell'immobile al conduttore, a fronte del pagamento di un canone stabilito, e con diritto da parte di quest'ultimo di acquistarlo entro un termine determinato, imputando al corrispettivo pattuito per il trasferimento della proprietà la parte del canone indicata nel contratto.
Facciamo un esempio: il Sig. Rossi, proprietario dell'immobile, sottoscrive un contratto di affitto con riscatto della durata di 5 anni con il Sig. Bianchi. Il prezzo dell'immobile viene convenuto in 150.000 euro, mentre il canone di locazione in 800 euro mensili. Una quota parte del canone di locazione, per la precisione 400 euro, viene imputata sul prezzo di acquisto. Alla scadenza Bianchi potrà decidere se acquistare l'immobile oppure continuare a stare in affitto. Qualora eserciti l'opzione del riscatto Bianchi verserà a Rossi la differenza tra l'importo originariamente pattuito (150.000 euro) e la quota parte dei canoni pagati nei cinque anni (24.000=400*12*5).
In considerazione di quanto appena scritto è importante sottolineare che il contratto in questione non prevede a carico del conduttore un obbligo all'acquisto; con questo non vogliamo dire che formule di questo tipo siano illegali, ma semplicemente che se così fosse non saremmo di fronte alla formula dell'affitto con riscatto così come previsto dall'art. 23 D.L. 12 settembre 2014 n. 133 convertito con legge 11 novembre 2014 n. 164
Come si vede dall'esempio, il contratto di affitto con riscatto - conosciuto anche come contratto rent to buy - è un mix tra un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile e può avere ad oggetto non solo case e appartamenti, ma anche box, negozi, uffici, terreni e perfino immobili in costruzione.
Fac simile contratto di affitto con riscatto: quali vantaggi
Con il contratto di affitto con riscatto il proprietario dell'immobile ha la possibilità di incrementare la platea dei potenziali acquirenti e può cautelarsi dal rischio che il conduttore non eserciti il suo diritto, trattenendo una certa percentuale della componente dei canoni imputata al prezzo di vendita a titolo di indennizzo per la mancata conclusione di altri affari.
Il conduttore da parte sua può entrare immediatamente in possesso dell’immobile e goderne per tutto il periodo stabilito, garantendosi il diritto di riscatto entro un certo termine con la possibilità di scomputare dal prezzo pattuito una parte dei canoni pagati. E' chiaro che ciò rappresenta un'opportunità soprattutto per chi non ha un capitale iniziale per l'acquisto da affiancare al mutuo, ma che può accumularlo proprio grazie a questa particolare formula contrattuale. E' chiaro che a fronte di tutto questo il conduttore è tenuto a pagare un canone più elevato rispetto ad un normale affitto.
Cosa deve contenere il contratto affitto con riscatto
Il contratto di affitto con riscatto deve specificare tutta una serie di dati ed informazioni, a partire dai riferimenti del locatore, del conduttore e dell’immobile, dall’importo del canone di locazione e del prezzo di vendita dell’immobile e via discorrendo.
In particolare il contratto rent to buy deve specificare la durata in cui l'immobile viene concesso in godimento e il periodo durante il quale il conduttore potrà esercitare il diritto di acquisto. Se in questo lasso di tempo il conduttore non comunica alcunché al proprietario, lo stesso si intenderà decaduto dal diritto.
C’è da dire che il contratto di affitto con riscatto viene trascritto nei registri immobiliari e ciò costituisce un’importante garanzia per il conduttore, visto che gli consente di acquistare l’immobile libero da ipoteche, pignoramenti o altre pregiudizievoli.
Fac simile contratto di locazione con patto di futura vendita
Con la presente scrittura privata, avente ogni valore di legge, tra il Sig./Sig.ra ………… residente a ………… in ......................, C.F. ........................, nella sua qualità di locatore e contestuale promittente alienante, in seguito indicato/a come “locatore”
e
il Sig./Sig.ra …………. residente a ……………… in ........................, C.F. ........................, nella sua qualità di conduttore e contestuale promissario acquirente, in seguito indicato/a come “conduttore”
si conviene e si stipula quanto segue:
1) Il locatore, nella qualità di [indicare il titolo, es. proprietario, usufruttuario,…], concede in locazione con patto di futura vendita al conduttore, che accetta, l’immobile sito in .................., via ..........................., n ..., composto da ………………….. (d’ora in poi più brevemente l’“Immobile”). Il tutto censito al N.C.E.U. del comune, al foglio ....., mappale ....., partita ....., sub ....., con rendita catastale di € ......,.., e al foglio ....., mappale ....., partita ....., sub ....., con rendita catastale di Euro ................
2) Il contratto ha durata transitoria, essendo finalizzato alla futura vendita a decorrere dal …......... al .........
3) Il canone di locazione è convenuto in € .........,.. annue da corrispondere in dodici rate mensili pari a €...........,.. . I canoni saranno pagati a mezzo di bonifico bancario sul conto corrente indicato dal locatore.
4) il Conduttore provvederà a stipulare direttamente i contratti relativi alle utenze necessarie per l’utilizzo dell’Immobile, quali energia elettrica, acqua potabile, gas, ecc., in conformità alle proprie specifiche esigenze.
5) [Solo ove l’Immobile sia parte di un condominio] il Conduttore si obbliga a pagare le spese per i servizi comuni facenti carico all’Immobile, limitatamente agli oneri accessori di cui all’art. 9 L. 392/1978;
6) [Solo ove l’Immobile sia parte di un condominio] Il Locatore delega il Conduttore ad intervenire in sua vece alle assemblee del condominio di cui è parte l’Immobile, per discutere e deliberare in merito ai soli servizi facenti carico al Conduttore stesso.
7) Tutte le attività di manutenzione ordinaria saranno a carico del Conduttore. Tutte le attività di manutenzione straordinaria e di adeguamento normativo degli impianti e delle strutture dell’Immobile necessarie al fine di conservare l’idoneità e la sicurezza dell’Immobile all’uso convenuto tra le Parti saranno a carico del Locatore. Sono altresì a carico del Locatore gli oneri di imposta di qualsiasi genere di cui l’Immobile sia gravato in ragione della sua destinazione.
8) Contestualmente il promittente alienante si obbliga a vendere l’Immobile al promissario acquirente, che si obbliga ad acquistare. Il promittente alienante dichiara che l’immobile de quo è stato costruito in base alla concessione edilizia n. ........, del ..........., del comune di ............., ed è stato dichiarato agibile dal sindaco in data................., con ordinanza n. ............... .
9) il prezzo della vendita stabilito a corpo viene indicato in € ..........., importo da corrispondersi come segue:
a) € .....,.. versate a titolo di caparra confirmatoria con assegno bancario n. ..............., tratto sulla Banca ........., alla firma del presente contratto;
b) € .............. in n. ....... rate mensili di pari importo, corrispondenti al canone di locazione sopra pattuito;
c) € .............. a saldo del prezzo al momento del rogito notarile.
Saranno inoltre a carico del promissario acquirente i bolli, l’imposta di registro, le spese e le tasse tutte relative al contratto notarile di compravendita, che sarà a carico del promittente alienante come per legge.
10) Il promittente acquirente è obbligato al pagamento delle somme indicate nella precedente clausola alle scadenze previste e in caso di sua mora decorreranno dal giorno successivo ad ogni singola scadenza gli interessi di mora calcolati sull’euribor .
11) Il promissario venditore garantisce la piena proprietà dei beni venduti e che la stessa è libera da ipoteche e qualsiasi altra trascrizione pregiudizievole e lo sarà anche al momento del rogito. Le unità immobiliari oggetto del presente saranno trasferite nel loro stato di fatto e di diritto in cui si trovano al momento della sottoscrizione del presente atto, con tutti gli oneri e tutte le servitù di qualsiasi natura, anche non apparenti e/o condominiali, quali competono al promittente alienante in forza dei suoi titoli di provenienza. Il promittente alienante dichiara altresì che gli impianti e i servizi dell’intero condominio sono dimensionati e conformi alle disposizioni delle leggi in vigore.
12) L’atto di compravendita sarà stipulato entro e non oltre il .........., a mezzo del Notaio che sarà scelto e indicato dal promissario acquirente.
13) Nell’ipotesi di mancata stipulazione dell’atto notarile di compravendita da parte del promissario acquirente il presente contratto si intenderà risolto ex art. 1456 c.c. per fatto e colpa del promissario acquirente stesso, con il diritto del promittente alienante di trattenere tutte le somme già versate, a titolo di penale, salvo il diritto al risarcimento del maggior danno subito. In tale ipotesi il promissario acquirente dovrà altresì rilasciare senza ritardo alla scadenza del rapporto locatizio i beni oggetto del contratto nella piena disponibilità del promittente venditore liberi da persone e cose; in caso contrario dovrà pagare una penale di € ...... giornaliere.
14) La parte locatrice e promittente venditrice e la parte conduttrice e promissaria acquirente si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi al loro rapporto di locazione (D.Lgs. 196/2003).
15) Per ogni eventuale controversia sarà esclusivamente competente il foro di ................
Letto, confermato e sottoscritto a ...................., il ...............
Per espressa approvazione, ex artt. 1341 e 1342 c.c., delle clausole contrattuali di cui ai punti 10, 13 e 15.
Letto, confermato e sottoscritto a ..................., il ...............
