Rent to buy contratto pdf: modello scrittura privata

Rinaldo Pitocco - Ultimo aggiornamento: 10/02/2026

Il rent to buy è un fac simile di contratto con cui proprietario/locatore e affittuario pattuiscono che al termine della locazione (rent), quest'ultimo possa esercitare l'opzione di acquisto (buy) dell'immobile ad un prezzo concordato e coperto parzialmente dai canoni corrisposti nel corso degli anni. In questa scheda rendiamo disponili alcuni modelli, di cui uno redatto dal Consiglio Nazionale del Notariato. 

Rent to buy: come funziona

Il contratto rent to buy (o contratto di affitto con riscatto), regolamentato dal decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133 (convertito dalla legge n. 164/2014), noto anche come “Sblocca Italia”, si può applicare a qualsiasi tipo di immobile (ad uso residenziale, commerciale, artigianale, ecc.), perfino a quelli in costruzione o da ristrutturare.

Come detto con il rent to buy l'acquisto dell'immobile avviene in un secondo tempo, anche se il conduttore-acquirente acquisisce da subito la disponibilità dell’immobile, dietro il pagamento di un canone di cui una parte è da imputare all’utilizzo e un’altra al prezzo finale di vendita, nel caso in cui decida di esercitare l'opzione.

In buona sostanza se il conduttore-acquirente decide, alla scadenza del contratto rent to buy, di far valere il suo diritto all'acquisto, il locatore/proprietario non potrà rifiutarsi di dare il proprio consenso alla vendita. Il conduttore, a sua volta, dovrà corrispondere il prezzo pattuito per l'acquisto dedotti i canoni già pagati per la componente da imputare al prezzo.

Al contrario se il conduttore-acquirente decide di non acquistare l'immobile, alla scadenza del termine il contratto rent to buy cesserà di avere ogni effetto. Il locatore/proprietario avrà diritto alla riconsegna dell'immobile e a trattenere i canoni versati dal conduttore, fatta eccezione per quella quota parte imputabile al prezzo di vendita.

In sintesi questi gli elementi che caratterizzano il contratto rent to buy:

• il proprietario concede immediatamente l'utilizzo del proprio immobile;
• il conduttore assume l'obbligo di pagare un canone costituito da due diverse componenti: quella strettamente correlata all'utilizzo e quella da imputare al prezzo di acquisto;
• il conduttore acquisisce il diritto di acquistare l’immobile entro il termine stabilito nel contratto;
• il conduttore ha la possibilità di imputare al prezzo di vendita la parte di canone indicata a tal fine nel contratto rent to buy.

Le spese di ordinaria amministrazione sono a carico del conduttore-acquirente, mentre quelle relative alle riparazioni straordinarie dell'immobile e delle eventuali parti condominiali sono a carico del proprietario.

Il contratto rent to buy può essere ceduto dal conduttore a terzi prima della sua scadenza e comunque prima che venga perfezionata la vendita dell'immobile, purché la facoltà di cessione sia stata espressamente prevista dal contratto.

Rent to buy: inadempimento conduttore

Cosa succede se il conduttore non versa il canone? In questo caso il proprietario può

• avviare una procedura di esecuzione forzata su beni del conduttore (art. 2910 c.c.), così da soddisfare il proprio credito;
• chiedere la risoluzione del contratto. Ciò in particolare è possibile in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.

Ma quali sono le conseguenze di una risoluzione del contratto rent to buy per inadempimento? In pratica il proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce a titolo di indennità tutti i canoni versati dal conduttore, dunque inclusa la parte da imputare al prezzo di vendita.

Tutto questo, chiaramente, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.

Rent to buy: mancato acquisto

Non costituisce inadempimento il mancato esercizio del diritto all’acquisto dell’immobile da parte del conduttore. Dunque se quest'ultimo decide di non esercitare l'opzione prevista in suo favore, il contratto rent to buy decade e il proprietario ha diritto:

• alla riconsegna dell’immobile;
• a trattenere i canoni versati fino a quel momento per la quota parte riferita all'utilizzo, mentre dovrà restituire al conduttore la parte della componente da imputare al prezzo di vendita.

Esempio rent to buy

In ordine a quanto detto finora vediamo di fare un esempio.

Il sig. Rossi, proprietario di un appartamento, stipula un contratto rent to buy della durata di 5 anni con il sig. Bianchi. Il canone è stabilito in complessivi 800 euro, di cui 450 per l’utilizzo dell'appartamento e 350 come acconto sul prezzo di vendita, stabilito in complessivi 120.000 euro.

Se dopo 5 anni il Sig. Bianchi decidesse di acquistare l’appartamento, dovrebbe versare al sig. Rossi la somma complessiva di 99.000 euro = [120.000 - (350 x 12 mensilità x 5 anni)].

Se, invece, il Sig. Bianchi non esercitasse il diritto di riscatto, il Sig. Rossi rientrerebbe nel pieno possesso dell'appartamento, trattenendo la somma complessiva di 27.000 = [(800x12x5)-(350x12x5)].

Se infine il Sig. Bianchi, a partire dal secondo anno, decidesse di non versare più il canone di 800 euro, il sig. Rossi potrebbe chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento, così da ottenere la restituzione dell'appartamento e trattenere l'intera quota versata dal sig. Bianchi nel corso del primo anno, ossia 9.600 euro.

Rent to buy: quali vantaggi

Si tratta di un tipo di contratto molto utilizzato tra i privati e tra privato e costruttore. Grazie a questa formula, infatti, il proprietario e il costruttore hanno la possibilità di trovare maggiori soggetti potenzialmente interessati all'acquisto dei propri immobili. Ma vediamo nel dettaglio quali sono i vantaggi per l'una e l'altra parte.

Vantaggi per il proprietario

• mantiene la proprietà dell'immobile sino a che non viene pagato l'intero prezzo pattuito;
• non è soggetto all’applicazione della disciplina sui contratti di locazione;
• se il conduttore decide di non esercitare l'opzione di acquisto, il proprietario può trattenere una parte di quanto ricevuto a titolo di canone;
• in caso di mancato pagamento dei canoni, il proprietario non dovrà intraprendere un procedimento di sfratto, ma potrà limitarsi a chiedere semplicemente il rilascio dell'immobile. Dunque una procedura più breve e meno costosa dello sfratto.

Vantaggi per il conduttore

• può entrare in possesso di una casa senza ricorrere subito al mutuo, con tutti i benefici che questo comporta, coprendo parzialmente il prezzo di acquisto con una parte delle somme versate a titolo di affitto. In altre parole in un contesto di “stretta creditizia” in cui le banche erogano mutui non oltre l'80% del valore dell’immobile, il rent to buy risolve in qualche modo il problema di quanti non hanno quella liquidità minima per affrontare subito l’acquisto della casa;
• può fissare il prezzo dell’immobile fin dall’inizio mettendosi così al riparo da possibili rincari;
• può rimandare in un secondo momento la decisione sul soggetto a cui intestare la proprietà dell’immobile;
• può opporre al terzo acquirente il rapporto di utilizzo per effetto della trascrizione;
• può opporre ai terzi l’obbligo assunto dal proprietario di vendergli il bene.

Trascrizione del contratto rent to buy

Il contratto di rent to buy va trascritto, a cura di un notaio, presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, la qual cosa tutela l'acquirente nei casi di:

• fallimento del venditore;
• decesso del venditore;
• aggressione del bene con ipoteca giudiziale o pignoramento.

C'è da dire inoltre che la trascrizione offre una garanzia al conduttore, consentendogli di acquisire l’immobile nello “stato di diritto” in cui si trovava al momento della stipula del contratto rent to buy. In pratica il proprietario ha l'obbligo di trasferire la proprietà del bene in caso di esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore.

Chiaramente se il conduttore non esercita tale diritto, il proprietario deve procedere alla cancellazione della trascrizione se intende riacquistare la piena disponibilità dell’immobile.

Fac simile contratto rent to buy

_________, residente in _________, via __________, n. ___, C.F. _____________, di seguito “Concedente” o “Parte Concedente”

e

_________, residente in _________, via ___________, n. ____, C.F. _____________, di seguito “Conduttore” o “Parte Conduttrice"

1. Concessione del godimento

Con il presente contratto, Parte Concedente si impegna a concedere in godimento al Conduttore, in funzione della successiva alienazione, l’immobile sito in_______, alla via___________, così identificato al Catasto dei Fabbricati ___________.

L’immobile è consegnato, con effetto dalla data odierna, al Conduttore che ne acquista il materiale godimento e assume ogni rischio, compresi quelli per eventuali vizi sopravvenuti e per il perimento o deterioramento del bene, sempreché non dovuti a cause imputabili alla parte concedente.

Parte Conduttrice si impegna a tenere l’immobile assicurato, per un congruo valore (comunque non inferiore a € _____________), contro i rischi di incendio, scoppio e caduta di fulmini, e inoltre ad assicurarlo contro i rischi della responsabilità civile per un massimale di € ______________.

Parte Conduttrice, in deroga all’art. 1002 c.c., viene espressamente dispensata dalla parte concedente, sia dal fare l’inventario che dal prestare garanzia.

L’immobile viene concesso in buono stato di conservazione, per il solo uso abitativo e in particolare per l’esclusivo uso di abitazione della Parte Conduttrice e delle persone con la stessa abitualmente conviventi. Qualsiasi mutamento nella destinazione dell’immobile è vietato e comporta la risoluzione di diritto del presente contratto. Parte Conduttrice non potrà locare, neppure parzialmente, l’immobile concesso in godimento né concederlo ad uso gratuito.

2. Obblighi delle parti

Le spese e gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria dell’immobile, nonché le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione, sono a carico di Parte Conduttrice. Le riparazioni straordinarie dell’immobile sono a carico del Concedente.

Se Parte Concedente rifiuta di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritarda l’esecuzione senza giusto motivo, è facoltà del Conduttore di farle eseguire a proprie spese. Le spese dovranno essere rimborsate alla fine della concessione del godimento senza interesse.

Il conduttore ha diritto a un’indennità per i miglioramenti dalla stessa apportati all’immobile se e in quanto la Parte Conduttrice non eserciti, nei termini convenuti, il diritto all’acquisto entro i termini convenuti, e detti miglioramenti sussistano al momento della restituzione de gli immobili. L’indennità sarà pari alla minor somma tra l’importo della spesa sostenuta e l’aumento di valore conseguito dall’immobile per effetto dei miglioramenti apportati.

È facoltà di Parte Conduttrice eseguire addizioni che non alterino la destinazione economica dell’immobile, mentre non potrà essere apportata alcuna modifica o innovazione senza il preventivo consenso scritto della parte concedente.

3. Durata della concessione del godimento

La durata della concessione del godimento è stabilita dalle parti in anni ______ a decorrere dalla data odierna.

4. Diritto all’acquisto

Alla Parte Conduttrice è riconosciuto il diritto ad acquistare gli immobili. Il diritto di acquisto potrà essere esercitato a partire dalla data odierna e almeno 120 giorni prima della scadenza del termine di durata della concessione del godimento. In caso di mancato rispetto del termine per l’acquisto, Parte Conduttrice si intenderà decaduta dal diritto di acquistare gli immobili.

Per esercitare il proprio diritto di acquisto, il Conduttore dovrà inviare al Concedente apposita dichiarazione scritta da cui risulti la propria volontà di esercitare il diritto di acquisto, e da spedirsi con lettera raccomandata A.R. o con posta elettronica certificata. L’atto di compravendita dovrà essere stipulato entro i 30 giorni successivi alla ricezione della dichiarazione di acquisto, nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, ai fini della sua trascrizione.

Qualora Parte Conduttrice non eserciti nei termini convenuti il diritto all’acquisto, il presente contratto cesserà di produrre ogni effetto alla scadenza del termine convenuto. Di conseguenza, a tale data, Parte Conduttrice dovrà riconsegnare alla parte concedente l’immobile nello stesso stato di conservazione in cui attualmente si trova, salvo il deterioramento d’uso.

Inoltre, Parte Concedente, ai sensi dell’art. 23, c. 1bis, D.L. 133/2014, dovrà restituire al Conduttore una percentuale pari al _____% della componente dei canoni imputata al prezzo di vendita, con diritto pertanto a trattenere la restante percentuale del _____%, fermo restando il suo diritto a trattenere, in via definitiva, l’intera componente dei canoni imputata alla concessione del godimento.

L’immobile sarà trasferito dal Concedente al Conduttore nello stato di fatto in cui si troverà al momento della stipula dell’atto di compravendita, così come in quel momento detenuto da Parte Conduttrice, in forza della concessione del godimento, con ogni inerente diritto, onere servitù attiva e passiva. Dalla data del trasferimento della proprietà saranno a carico della Parte Conduttrice tutte le spese e tutti gli oneri relativi all’immobile e a suo favore saranno tutti i frutti da esso dipendenti.

5. Canoni - Prezzo di vendita

Parte conduttrice verserà a Parte Concedente il corrispettivo del presente contratto mediante canoni mensili, per tutta la durata fissata per il presente contratto o, comunque, sino al momento della cessione degli immobili alla Parte Conduttrice.

Il canone mensile (comprensivo sia della componente da imputare alla concessione del godimento che della componente da imputare al prezzo di vendita), è convenuto in € _________ IVA esclusa.

Le parti riconoscono che il canone è stato da esse determinato nella misura innanzi indicata  in ragione della natura unitaria dell’operazione e, dunque, in considerazione dell’eventuale futuro acquisto della proprietà in favore della Parte Conduttrice.

Il pagamento dei canoni dovrà essere effettuato entro il giorno _____ di ogni mese, mediante __________________.

Le parti convengono e riconoscono che di ciascun canone mensile l’importo di € ______ costituisce la componente da imputare a corrispettivo della concessione del godimento dell’immobile, mentre l’importo di € __________________ costituisce la componente da imputare al prezzo di vendita, a seguito dell’esercizio del diritto all’acquisto.

In caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di almeno __________ canoni mensili (il numero non può essere inferiore al ventesimo del numero complessivo dei canoni) il presente contratto si risolverà di diritto. Il prezzo di vendita, a seguito dell’esercizio del diritto all’acquisto, è stato convenuto e qui si conferma in € __________, IVA esclusa.

Con il perfezionamento dell’atto di trasferimento de gli immobili, cesserà l’obbligo di versamento dei canoni posto a carico della Parte Conduttrice.

6. Condizioni e Garanzie

Parte concedente garantisce di avere la piena titolarità e la libera disponibilità dell’immobile. Garantisce, inoltre, che l’immobile è attualmente e sarà anche al momento dell’atto di compravendita, libero da ogni iscrizione ipotecaria o trascrizione pregiudizievole.

Parte conduttrice fornisce le seguenti garanzie: ____________________.

7. Inadempimento e risoluzione del contratto

In caso di mancato adempimento a taluno degli obblighi assunti dalle parti con il presente contratto, la parte non inadempiente potrà chiedere alternativamente, l’adempimento oppure la risoluzione del presente contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento dei danni eventualmente subiti.

Qualora parte non inadempiente intenda avvalersi della risoluzione, dovrà intimare all’altra parte di adempiere, fissando con lettera raccomandata A.R., un ulteriore termine, non inferiore a 15 e non superiore a 45 giorni, con dichiarazione che, decorso inutilmente detto termine, il presente contratto s’intenderà risolto di diritto.

In caso di risoluzione del contratto, Parte Conduttrice dovrà riconsegnare l’immobile al concedente nello stato di conservazione in cui attualmente si trova (salvo il deterioramento d’uso).

In caso di inadempimento imputabile al Conduttore, la Parte Concedente avrà diritto di acquisire definitivamente i canoni pagati (sia con riguardo all’intera componente imputata alla concessione del godimento che con riguardo all’intera componente imputata al prezzo di vendita) e ciò a titolo di indennità.

8. Regime fiscale

Si chiede, per il presente contratto, l’applicazione della imposta di registro:
- nella misura del __%, per la componente dei canoni da imputare alla concessione del godimento;
- nella misura del  __%, per la componente dei canoni da imputare al prezzo di vendita, con diritto per la Parte Conduttrice di imputare tale ultima imposta a quella dovuta per la registrazione dell’atto di compravendita.

Il Conduttore si riserva di richiedere nell’atto di compravendita l’applicazione delle agevolazioni fiscali previste per il trasferimento prima casa.

9. Facoltà di nomina - Cessione del contratto

È esclusa/si riserva la facoltà per la Parte Conduttrice di nominare persone o enti che debbano acquistare i diritti e assumere gli obblighi nascenti da questo contratto.

10. Disposizioni finali

Si richiede la trascrizione del presente atto ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 2645bis  e 2643, co.1, n. 8, c.c., così come prescritto dall’art. 23 co. 1, D.L. 133/2014. Gli effetti della suddetta trascrizione cesseranno una volta scaduto il termine di durata del presente contratto, quale sopra convenuto, e comunque una volta decorso il termine di dieci anni.

Spese e tributi del presente atto e del successivo atto di vendita a carico della Parte Conduttrice.

Il Concedente ________________

Il Conduttore ________________