Modello contratto sublocazione commerciale: PDF
Fac simile di contratto di sublocazione commerciale, vale a dire un modello in formato editabile con cui il conduttore indica le modalità e le condizioni della concessione in subaffitto ad un terzo (subconduttore) di un locale ad uso commerciale. Se l'immobile locato viene usato come abitazione, deve essere usato invece il contratto di sublocazione ad uso abitativo.
Sublocazione commerciale: in cosa consiste
Si parla di sublocazione commerciale quando l'inquilino (Sig. Rossi) affitta a sua volta al Sig. Verdi, in tutto o in parte, il locale concesso in affitto (negozio, ufficio, capannone industriale, ecc.) dal proprietario/locatore Sig. Bianchi. Nasce, dunque, un nuovo contratto di locazione commerciale, distinto dal precedente, ma con riferimento al quale l'inquilino originario (Rossi) non può trasferire diritti maggiori di quelli nascenti dal primo contratto.
Ne approfittiamo per ricordare che il contratto di locazione commerciale, ossia il contratto ad uso diverso da quello abitativo, ha una durata minima di 6 anni (9 anni se l'immobile è adibito ad attività teatrali o alberghiere). Se l'attività ha natura transitoria, il contratto può essere stipulato anche per un periodo più breve.
Proprietario e inquilino possono stabilire di comune accordo che quest'ultimo possa recedere dal contratto di locazione in qualsiasi momento, con un preavviso di almeno 6 mesi rispetto al momento in cui il recesso deve avere esecuzione. In ogni caso in presenza di "gravi motivi" il conduttore è libero di disdire il contratto. Questo il
presente sul nostro sito.
Sublocazione commerciale: il locatore deve dare il suo consenso?
L'inquilino può ricorrere alla sublocazione commerciale anche senza l'esplicito consenso del proprietario dell'immobile, a patto però che venga ceduta (venduta o affittata) anche l'attività. In questo caso è sufficiente informare il proprietario tramite una semplice raccomandata con avviso di ricevimento o PEC. Tuttavia se il proprietario non è soddisfatto delle qualità personali del subaffittuario (ha precedenti penali, ecc.), può entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione, invocare i "gravi motivi" e manifestare la propria opposizione alla sublocazione. Nel merito deciderà il Giudice.
Nella sublocazione commerciale si rende, invece, indispensabile il permesso del locatore quando l'inquilino non intende vendere, né affittare la propria azienda. Ecco un fac simile autorizzazione sublocazione rilasciata dal proprietario/locatore.
La sublocazione commerciale non va confusa con la cessione della locazione. Come detto con il subaffitto nasce un nuovo rapporto di locazione tra inquilino e terzo, tuttavia nonostante il conduttore si trasformi in locatore egli resta comunque obbligato nei confronti del proprietario dell'immobile.
Al contrario con la cessione del contratto di locazione, l'inquilino cede il suo diritto di godimento sostituendo un terzo a se stesso nei rapporti derivanti dal contratto di locazione. Per questo motivo il conduttore non può cedere il contratto senza aver prima ottenuto il consenso del locatore alla cessione.
Subaffitto commerciale: rapporti fra proprietario e subconduttore
I rapporti tra proprietario e subconduttore sono regolati dall'art. 1595 del Codice Civile. Si è detto che con la sublocazione commerciale al contratto tra il proprietario (Sig. Bianchi) e il conduttore (Sig. Rossi), se ne aggiunge uno nuovo tra quest'ultimo e il subconduttore (Sig. Verdi). I due rapporti restano distinti anche se strettamente correlati fra loro.
Infatti il proprietario può rivolgersi direttamente al subconduttore per esigere il pagamento del canone pattuito per la sublocazione e per costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto (pagamento delle quote condominiali, rispetto del regolamento di condominio, ecc.).
Lo stesso articolo stabilisce anche che la nullità o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto anche nei confronti del subconduttore.
Contratto di sublocazione commerciale: esempio
CON LA PRESENTE SCRITTURA
Il Sig. ……………. nato a ……………… il ….. residente in ……………. Cod. Fisc. o P.IVA ……… in appresso denominato conduttore,
PREMESSO CHE
il conduttore ha in locazione l’immobile sito a …………….. in …………… di proprietà del sig. …………., in forza del contratto stipulato in data …….. e registrato il ………. all’ufficio del registro di ……….., con il presente atto a norma dell’art. 2 della legge 392/78,
CONCEDE IN SUBLOCAZIONE il detto immobile
a ………………. residente in ………... Cod. Fisc. o P.IVA ……… in appresso denominato subconduttore alle seguenti condizioni:
1) DURATA
La sublocazione avrà la durata di …………….. e cioè dal ………… al ………………
2) DISDETTA
Dopo il primo rinnovo, se non perviene disdetta entro 12 mesi dalla scadenza, con lettera raccomandata, il contratto si intenderà prorogato dello stesso periodo ai sensi dell'art. 28 Legge 392/78.
3) CANONE
Il canone annuale di sublocazione viene tra le parti concordato in € …….. da corrispondersi in …. rate anticipate uguali di € ……… entro il ………. del mese, presso …………………
4) AGGIORNAMENTO
In base all'art. 32 della Legge 392/78 e successive modifiche Legge 118/95, le parti stabiliscono che il canone sarà aggiornato annualmente, su richiesta del conduttore (tramite raccomandata AR), nella misura del 75% delle variazioni – accertate dall’ISTAT – dell’indice dei prezzi al consumo.
5) ONERI ACCESSORI
Le parti pattuiscono che sono a carico del subconduttore le spese di riscaldamento, spurgo pozzi, fornitura elettrica, servizio di pulizia, cioè tutte quelle stabilite dall'art. 9 legge 392/78 secondo millesimi: ……; a tal fine il subconduttore corrisponderà al conduttore, unitamente al canone, un acconto come da preventivo dell'amministrazione salvo conguaglio a fine di ogni esercizio; l'acconto spese sarà rivisto ogni anno in base al consuntivo dell'anno precedente.
6) STATO LOCATIVO
Il subconduttore riconosce di ricevere in consegna l'immobile in buono stato locativo, come visto e piaciuto, nello stato di fatto esistente ed idoneo all'uso convenuto e si impegna a restituirlo parimenti al termine della locazione. Rimangono a carico del subconduttore tutte le opere di ordinaria manutenzione come per legge definite.
7) CONDOMINIO
Il subconduttore riconosce che l'unità locata fa parte di un condominio e di conoscere il relativo regolamento; conseguentemente si impegna a rispettarne il contenuto normativo, assumendosi diretta responsabilità per le eventuali violazioni da parte sua e suoi aventi causa dei patti in esso contenuti.
8) MANCATO PAGAMENTO
Le parti pattuiscono che il mancato pagamento del canone e delle spese condominiali oltre il termine previsto costituisce motivo di risoluzione del contratto per inadempimento ai sensi dell'art. 1457 C.C. con la conseguente risoluzione ope legis del contratto ed il risarcimento del danno.
9) CAUZIONE
Se a garanzia dell'adempimento delle obbligazioni del presente contratto, il subconduttore versa al conduttore una cauzione, questa sarà restituita al termine della locazione con gli interessi legali maturati di anno in anno.
10) RIPARAZIONI
Tutte le riparazioni di cui all'art. 1576 e 1609 C. C. sono a carico del subconduttore che dovrà provvedervi tempestivamente, salvo il diritto del conduttore di sostituirsi al subconduttore in caso di inadempienza di quest'ultimo con diritto di rimborso entro 20 giorni dalla richiesta delle spese sostenute.
Il subconduttore non può senza il consenso scritto del conduttore eseguire innovazioni, migliorie, addizioni, sostituzione di impianti di alcun genere e sarà responsabile verso quest’ultimo e verso i terzi di ogni abuso o trascuratezza nell'uso dell'immobile locato e dei suoi impianti. Le migliorie o innovazioni ancorché autorizzate non daranno al subconduttore alcun diritto di rivalsa nei confronti del conduttore e si intenderanno acquisite alla proprietà fatto salvo il diritto del conduttore di richiederne la rimozione e la riduzione in ripristino a fine locazione.
11) RECESSO
Il subconduttore potrà recedere anticipatamente dal contratto con obbligo di comunicazione scritta con lettera A.R. da inviarsi al conduttore almeno ______ mesi prima dalla data di rilascio dei locali. In tal caso il subconduttore corrisponderà sino al rilascio dei locali il canone, le spese accessorie e di riscaldamento oltre a corrispondere al conduttore l'importo della tassa di registro per l'anticipata risoluzione del contratto.
12) REGISTRAZIONE E BOLLI
I bolli del presente contratto sono a carico del subconduttore. Le spese di registrazione sono a carico del subconduttore e del conduttore in parti uguali.
Ogni modifica al presente contratto deve risultare da atto scritto, tutte le clausole sono essenziali e la loro inosservanza determinerà la risoluzione del contratto per fatto e colpa del conduttore. Per qualunque contestazione, comunicazione e notifica giudiziale relativa al presente contratto il subconduttore elegge domicilio nell'immobile locato.
13) RESPONSABILITA'
Il subconduttore esonera espressamente il conduttore da ogni responsabilità per danni diretti e indiretti che potessero derivargli per fatto e colpa dei suoi dipendenti o suoi aventi causa.
14) ALTRI ACCORDI
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Il conduttore _____________________ Il subconduttore _______________________
Ai sensi degli artt. 1341 e 1342 C.C. il conduttore dichiara di aver letto tutti gli articoli e di approvarli specificatamente in particolare: artt. 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16.
_____________ lì ____________ Il subconduttore ________________________
Allegati al contratto:
- ………………
- ....................
