Contratto di locazione ad uso ufficio professionale: modello editabile

Rinaldo Pitocco - Ultimo aggiornamento: 17/12/2025

Con il contratto di locazione ad uso ufficio il proprietario (locatore) concede in locazione un immobile destinato allo svolgimento di attività professionali, amministrative, ecc., dunque senza finalità abitativa. Il modello è disponibile anche in formato editabile (DOC), dunque facilmente personalizzabile.

Locali uso ufficio: in cosa consiste

Il contratto di locazione ad uso ufficio formalizza un accordo tra due soggetti: il locatore mette a disposizione un bene immobile per un determinato periodo di tempo al conduttore, che a sua volta si impegna a versargli un canone mensile.

La locazione uso ufficio si differenzia da quella abitativa poiché ha per oggetto immobili realizzati ed accatastati al fine di accogliere uffici e studi privati. Vi rientrano, ad esempio, quegli immobili che sono destinati allo svolgimento di un’attività professionale, come quella legale, fiscale, commerciale, notarile, ecc.

Locazione immobile abitativo ad uso ufficio: è possibile?

La domanda che spesso molti si pongono è: si può affittare ad uno studio professionale un immobile ad uso abitativo?

La risposta è no. Ciò per un discorso strettamente legato alla categoria catastale dell'immobile. Normalmente un appartamento ad uso abitativo appartiene alla categoria catastale A2 (abitazioni di tipo civile), A3 (abitazioni di tipo economico) o A4 (abitazioni di tipo popolare). Per gli studi e gli uffici privati, invece, la categoria catastale è A10.

Dunque se il proprietario intende affittarlo ad un commercialista, ad un avvocato, ad una agenzia assicurativa o ad un laboratorio per analisi, deve necessariamente effettuare una variazione catastale.

Ciò in quanto i dati catastali dell'immobile vanno specificati nel contratto di locazione, che a sua volta va registrato -  entro 30 giorni dalla data di sottoscrizione - presso l'Agenzia delle Entrate. La mancata o errata indicazione della categoria catastale comporta l'applicazione di una sanzione che va dal 120% al 240% del valore dell'imposta di registro.

Il proprietario si esporrà, inoltre, al recupero dell'IMU e della TARI da parte del Comune, dal momento che per gli immobili ad uso ufficio le imposte sono più elevate.

Non solo. Qualora il proprietario non informasse l'affittuario circa la reale destinazione dell'appartamento (ad uso abitativo e non ad uso ufficio), si esporrebbe non solo alla risoluzione del contratto, ma anche al risarcimento dei danni provocati in questo caso allo studio, all'agenzia o al laboratorio che a causa di questo abuso non hanno potuto fruire dell'immobile.

Non si commettono invece irregolarità nel caso in cui l'inquilino, che ha stipulato un regolare contratto di locazione ad uso abitativo, destina una parte dell'appartamento come sede del proprio ufficio. Si parla in questo caso di locazione parziale immobile uso ufficio.

Contratto di locazione ad uso ufficio: esempio

Con la presente scrittura privata tra il/la Sig./Sig.ra __________ residente a __________ (__) in ________________, C.F. _________ , legale rappresentante della ditta/società _________ , con sede a ___________ in __________ , P.Iva __________, che nel seguito di questo contratto verrà per brevità chiamata Locatore, 

affitta al/alla Sig./Sig.ra ____________ nato/a a ___________, il _______ e residente a ______________, in ___________, C.F.:___________, nella sua qualità di titolare ditta/società __________ , con sede a __________ in _____________ , P.Iva _____________, che nel seguito di questo contratto verrà per brevità chiamata Conduttore e che accetta in affitto, l’ufficio sito a ____________ (__) in ___________, piano _____ di mq.____ composta da ____________, individuata catastalmente __________________ tutto come da allegata planimetria, ai seguenti patti e condizioni:

1) La locazione avrà la durata di anni 6 (sei) più 6 (sei) con inizio dal _____________. Il conduttore ha facoltà di recedere anticipatamente ai sensi dell'art. 27, 7 comma della legge 392/1978.

2) Il prezzo della locazione è stabilito in Euro_____________ (___________________/00) annui da pagarsi in rate mensili anticipate di Euro ______________ (_____________________/00) tramite versamento sul conto corrente nr. ______________ presso la Banca ________________________ Iban ___________________ , entro il giorno ___ di ogni mese.

3) La somma di Euro _______________ (______________________/00) viene depositata a titolo di cauzione, tramite stipula di fideiussione bancaria, presso la Banca _________________________ , a garanzia delle obbligazioni nascenti da questo contratto.

4) Ai sensi dell'art. 32 della L. 392/1978, le parti convengono che il canone di locazione verrà aggiornato annualmente, nella misura del 75% (settantacinque per cento) delle variazioni, accertate dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

5) Il conduttore non potrà in alcun modo ritardare il pagamento del canone e degli oneri accessori oltre i termini stabiliti dalle vigenti disposizioni e non potrà far valere alcuna azione od eccezione se non dopo eseguito il pagamento delle rate scadute.

6) I locali si concedono per il solo uso di Ufficio, con divieto di sublocazione e cessione anche parziale e divieto di mutamento di destinazione.

7) Ai fini di quanto previsto negli artt. 34, 35, 37 e seguenti della Legge 392/1978, il conduttore dichiara che l'immobile verrà utilizzato per attività che comporta contatti diretti con il pubblico.

8) Ai fini di quanto previsto dell'art. 27, 8 comma della L. 392/1978 si dichiara che motivo di recesso potrà essere il diniego delle autorizzazioni o concessioni richieste dalle vigenti leggi ai fini dello svolgimento dell'attività del conduttore.

9) Il locatore dichiara che l'immobile è in regola con le norme edilizie e urbanistiche.

10) Il conduttore dichiara di aver esaminato i locali affittati e di averli trovati adatti al proprio uso, in buono stato di manutenzione ed esenti da difetti che possano influire sulla salute di chi vi svolge l'attività e si obbliga a riconsegnarli alla scadenza del contratto nello stesso stato. Il conduttore come precedentemente concordato eseguirà a proprie spese apposita imbiancatura con trattamento antimuffa e laccatura dei locali con pavimento in parquet. Ogni aggiunta che non possa essere tolta in qualunque momento senza danneggiare i locali ed ogni altra innovazione non potrà essere fatta dal conduttore senza il preventivo consenso scritto del locatore. Restano a carico del conduttore le riparazioni di piccola manutenzione, ed espressamente quelle da farsi agli impianti di acqua, gas, luce e sanitari, alle serrature e chiavi, ai cardini degli infissi, alla superficie dei muri e dei soffitti e degli infissi, alle marmette e piastrelle di pavimentazione e di rivestimento, nonché le eventuali opere di rimessa in pristino del negozio a fine locazione.

11) Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che potessero derivargli da altri inquilini dello stabile o da terzi.

12) Il conduttore si obbliga ad osservare e a far osservare dai suoi familiari e dipendenti il regolamento interno dello stabile, che dichiara di conoscere e di accettare, e comunque le regole di buon vicinato e del corretto vivere civile.

13) Il locatore è esonerato da responsabilità in caso di interruzione dei servizi per causa indipendenti dalla sua volontà.

14) Il locatore potrà in qualunque momento ispezionare o far ispezionare i locali affittati.

15) L'inadempienza da parte del conduttore di uno dei patti contenuti in questo contratto produrrà, ipso jure, la sua risoluzione.

16) Sono a carico del conduttore il costo del riscaldamento e le spese di gestione dell'immobile.

17) Le clausole di cui alla presente scrittura sono valide ed efficaci tra le parti se non derogate o modificate dalle leggi speciali in materia di locazione, in quanto applicabili.

18) La registrazione del contratto verrà fatta a cura del locatore, le spese per la registrazione (l'imposta di bollo per il contratto e le quietanze, l'imposta di registro nella misura stabilita dalle vigenti leggi) sono a carico delle parti per una quota del 50% (cinquanta per cento) ciascuna.

Luogo e data

IL LOCATORE IL CONDUTTORE

Accettiamo il contratto ed espressamente gli art. 1,2,3,4,5,10,11,14,15,18.

IL LOCATORE IL CONDUTTORE

Contratto di locazione ad uso ufficio professionale: durata e recesso

La durata del contratto di locazione ad uso ufficio è di 6 anni e alla scadenza si rinnova tacitamente per un analogo periodo.

Nel contratto di locazione ad uso ufficio proprietario ed inquilino possono stabilire che quest'ultimo possa recedere in qualsiasi momento, purché provveda ad avvisare il locatore almeno 6 mesi prima, con una lettera raccomandata, specificandone l’effettiva data di recesso.

Può recedere anticipatamente dal contratto anche il locatore (sempre con preavviso di 6 mesi), ma in questo caso l’affittuario ha diritto ad una indennità economica per la perdita dell’avviamento commerciale pari a 18 mensilità.

Dal nostro portale è possibile scaricare questo fac simile di

Nonostante i patti, il conduttore può sempre recedere dal contratto in presenza di “gravi motivi” (chiusura o trasferimento dell’attività, crisi aziendale, ecc.), dandone comunicazione con un preavviso di 6 mesi. Anche in questo caso il nostro portale offre l'opportunità di scaricare gratuitamente la

• lettera disdetta affitto conduttore.