Liti condominiali: ecco come affrontarle

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Secondo i dati del Ministero della Giustizia circa un quinto degli oltre 5 milioni di cause civili pendenti in Italia ha come oggetto liti condominiali e contrasti tra vicini di casa. Una banale lite, infatti, può spesso sfociare in questioni più serie.

Cause delle liti condominiali

Ma quali sono le situazioni che più scatenano tensioni tra vicini? La lista è decisamente lunga: l’uso disinvolto delle parti comuni, i rumori provenienti da altri appartamenti (il ticchettio di scarpe, lo stereo a tutto volume piuttosto che lo spostamento di mobili a tarda ora), gli animali domestici maleducati, l'innaffiatura di piante sul balcone, i danni prodotti da infiltrazioni, i fumi e i cattivi odori, il bucato gocciolante e perfino il disordine sul pianerottolo (magari la spazzatura parcheggiata in attesa di essere gettata nel cassonetto).

In questi casi la prima reazione è quella di rivolgersi al proprio avvocato minacciando denunce e querele al proprio vicino. Ma avviare una causa civile non sempre conviene, non tanto perché si rischia di andare incontro a spese e perdite di tempo significative, ma anche perché gli esiti sono tutt’altro che scontati.

Normale tollerabilità

Pensate che in tema di rapporti di vicinato nel giudicare l’entità di un disturbo arrecato al confinante, la legge fa riferimento al concetto di “normale tollerabilità”. In particolare l’art. 844 del Codice Civile stabilisce che le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni prodotti dal proprietario di un immobile, non possono superare la “normale tollerabilità”.

La tollerabilità nelle liti condominiali deve essere valutata con riferimento alla condizione dei luoghi, ma anche ad esempio al momento in cui tali immissioni vengono effettuate: il rumore prodotto dal ticchettio delle scarpe o dall’uso dell’aspirapolvere viene maggiormente “tollerato” di giorno e meno di notte. Capite quindi che si tratta di un concetto che si presta alle più svariate interpretazioni.

Risoluzione amichevole

Per questi motivi il consiglio è di valutare la possibilità di risolvere le liti condominiali in via amichevole. Da questo punto di vista è essenziale il ruolo che può avere l'amministratore di condominio nel mediare gli interessi delle parti, evitando lo scontro duro. Non dimentichiamo, infatti, che l’amministratore è il custode del regolamento condominiale ed è un suo preciso dovere farlo rispettare.

La modulistica da utilizzare

Se un condomino ritiene, pertanto, che il regolamento sia stato violato dal suo vicino, può inoltrare all’amministratore di condominio un lettera con cui rappresenta la situazione di disturbo e lo invita ad adottare i provvedimenti che ritiene più opportuni al fine di risolvere amichevolmente la situazione.

Questo ad esempio il fac simile con cui un condomino segnala all’amministratore che da un certa unità immobiliare provengono esalazioni di fumo e odori sgradevoli che superano la normale tollerabilità, invitandolo ad adottare i provvedimenti che ritiene più opportuni al fine di eliminare immediatamente tale inconveniente. 

Questo invece il fac simile con cui un condomino segnala all'amministratore l'uso improprio dei parcheggi condominiali.

L’amministratore a sua volta può rappresentare verbalmente il problema al condomino o inviargli direttamente un richiamo scritto. Questa ad esempio la lettera con cui l’amministratore invita il condomino a cessare o diminuire i rumori molesti, mentre questo è il fac simile con cui si richiama il condomino all'osservanza del divieto di immissioni di fumo e odori.

Ma se i richiami non hanno l’effetto sperato?

Il ricorso alla mediazione

In questi casi la legge (D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28) impone l'obbligatorietà del ricorso alla mediazione prima di poter avviare un giudizio civile in tribunale. Si tratta di un istituto che consente al cittadino e alle imprese di risolvere una controversia in tempi rapidi e a costi assai contenuti.

Attenzione però, perchè l'obbligatoria della mediazione è prevista solo per dispute relative a cause che riguardano il condominio (uso parti comuni, morosità dei condòmini, regolamento condominiale, ecc.), mentre è esclusa per quelle che riguardano solo i rapporti fra privati.

L'istanza va presentata presso un organismo abilitato e nel luogo del giudice territorialmente competente per la controversia. Per quanto riguarda le liti condominiali la competenza risulta fissata nel luogo dove si trova il condominio.

Per sapere cosa fare per dare concretamente avvio alla mediazione e quali effetti essa produce, suggeriamo la lettura dell’articolo “Le nuove norme della mediazione obbligatoria: come farvi ricorso”.

Naturalmente il mediatore non è un giudice e neppure un arbitro, ma un soggetto che ha unicamente il compito di aiutare le parti a raggiungere un accordo. Se questo accordo non viene raggiunto le parti possono procedere con la causa vera e propria.

Competenze del Giudice di pace

Competente a decidere la maggior parte delle liti condominiali è il giudice di pace. In particolare il giudice di pace è competente per le cause relative all’uso dei servizi di condominio e per le liti attinenti ai rapporti tra proprietari o detentori di immobili adibiti a civile abitazione in materia di immissioni (fumo, calore, esalazioni, rumori, ecc.) e piantamento di alberi e siepi, indipendentemente dal loro valore.

Per maggiori informazioni rimandiamo alla lettura dell’articolo “Come fare ricorso al Giudice di Pace”.

Ricordiamo che di fronte al giudice di pace le parti possono stare in giudizio personalmente senza avvocato, se il valore della controversia non supera 1.100 euro ("Come farsi rappresentare davanti al Giudice di pace"). Le spese della causa sono ripartite fra i condomini in base ai millesimi, a meno che non sia diversamente disposto.

Contro le sentenze del Giudice di pace può essere proposto appello davanti al Tribunale e quindi ricorso in Cassazione.

Se manca il condominio

Nel caso in cui non ci sia un condominio si può inoltrare un esposto alla Polizia Municipale, indicando le generalità del vicino e il disturbo arrecato. In caso di rumori molesti è possibile informare anche l’A.R.P.A. (Ente Regionale per la Protezione Ambientale), che provvederà eventualmente a rilevare le emissioni sonore prodotte dal vicino e a valutare se queste possono arrecare o meno un danno alla persona (il limite massimo è quantificato in 3 decibel).

Se questa strada non porta ad alcun risultato non resta che inviare al proprio vicino una lettera di diffida ad adempiere per poi eventualmente ricorrere al Giudice di Pace.

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45776 - Redazione
26/05/2016
Elio, crediamo che l'amministratore non possa fare molto di più. In questi casi non resta che consultare un avvocato di fiducia e presentare una denuncia penale (la testimonianza dell'amministratore in questo senso sarà determinante).

45774 - ELIO
25/05/2016
Abito in un condominio di 4 appartamenti (due per piano); una famiglia del piano di sopra con i due figli, sono invadenti, assumono atteggiamenti da privilegiati sulle parti comuni e non rispettano alcune delibere del condominio (lasciano il portone d'ingresso sempre aperto giorno e notte... fanno rumori per le scale al loro arrivo...) e la signora, casalinga, non fa altro che spiare tutti i nostri movimenti quando usciamo o rientriamo: ci sentiamo il fiato addosso e in un fastidioso disagio di essere "liberi" nei comportamenti e tranquilli nella vita di tutti i giorni. L'amministratore è a conoscenza e ha inviato loro parecchie circolari e avvisi per la correttezza e il rispetto degli altri condomini, ma loro non se ne curano. Cosa c'e' da fare per noi vivere tranquilli e con serenita', dobbiamo denunciarli per stalking?? E l'amministratore puo' intervenire in maniera piu' EFFICACE visto che le lettere inviate non servono a niente per questa famiglia e tutti i suoi componenti???? Grazie Elio.

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