Bonus prima casa 2021: guida aggiornata

In questo post ti parleremo in maniera diffusa delle agevolazioni prima casa offerte dal Governo, ossia di quei trattamenti fiscali di favore riservati a coloro che acquistano per la prima volta a titolo di proprietà o di altro diritto reale di godimento (uso, usufrutto, ecc.) una unità immobiliare non di lusso e registrato come abitazione principale o “prima casa”. 

Agevolazioni prima casa 2021: in cosa consistono

Ecco come varia la tassazione nel caso in cui l'acquisto venga effettuato in presenza dei requisiti “prima casa”:

  • se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, l'acquirente paga lo stesso ammontare in termini di imposta ipotecaria e imposta catastale (50 euro), ma beneficia di una sensibile riduzione dell'imposta di registro: dal 9% al 2% (con un minimo di 1.000 euro);
  • se il venditore è un’impresa, con vendita soggetta a Iva, l'acquirente paga lo stesso ammontare (200 euro) in termini di imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale, tuttavia beneficia di una riduzione dell'IVA dal 10 o 22% al 4%.

Bonus prima casa: come calcolare le imposte

Se l'acquisto è soggetto ad IVA (ci si rivolge direttamente al costruttore), si prende come riferimento per il calcolo dell'IVA (4%) il prezzo della cessione (ad es. 250.00 euro), mentre le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa (200 euro ciascuna).

Se, invece, la compravendita non è soggetta ad IVA (si acquista dal privato), si può utilizzare il sistema del prezzo-valore (tassazione sul valore catastale). Se ad esempio la rendita catastale dell'immobile è pari a 750 euro, si procederà prima a determinare il valore catastale (750 x 1.05 x 110), quindi ad applicare sul risultato il 2% dell'imposta di registro. Risultato: 1.732,50 euro. Questo tipo di tassazione deve essere espressamente richiesta dal contribuente all'atto della compravendita. Se non lo fa la tassazione viene applicata sul prezzo di cessione: 2% di 250.000 = 5.000 euro.

In definitiva un bel risparmio se si chiede la tassazione sul valore catastale, ma per questo è necessario che:

  • l’acquirente sia un privato
  • il fabbricato sia ad uso abitativo
  • le parti indichino nell’atto il corrispettivo pattuito.

Bonus acquisto prima casa: per quali immobili

Per beneficiare delle agevolazioni prima casa, l'immobile che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:

  • A/2 (abitazioni di tipo civile)
  • A/3 (abitazioni di tipo economico)
  • A/4 (abitazioni di tipo popolare)
  • A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
  • A/6 (abitazioni di tipo rurale)
  • A/7 (abitazioni in villini)
  • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Restano dunque escluse le abitazioni appartenenti alle categorie catastali

  • A/1 (abitazioni di tipo signorile)
  • A/8 (abitazioni in ville)
  • A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Le agevolazioni si estendono anche all'acquisto delle pertinenze, a condizione che queste risultino a servizio dell’abitazione principale. Queste le categorie catastali ammesse:

  • C/2 (magazzini e locali di deposito)
  • C/6 (rimesse e autorimesse)
  • C/7 (tettoie chiuse o aperte).

E' consentita una pertinenza per ciascuna categoria.

Inoltre per usufruire delle agevolazioni prima casa, l'immobile deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Se l'acquirente risulta residente in un altro comune, dovrà entro 18 mesi dall’acquisto trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile. La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto.

Va precisato, tuttavia, che l'acquirente ha diritto alle agevolazioni prima casa anche nel caso in cui l'abitazione si trovi nel territorio del comune dove egli svolge la sua attività o dove ha sede o esercita l’attività il suo datore di lavoro.

Se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero è invece sufficiente, ai fini dell'agevolazione, che l’immobile acquistato come “prima casa” si trovi sul territorio italiano.

Benefici fiscali anche per chi ha già una "prima casa"?

Chi è già proprietario di un immobile per il quale ha beneficiato delle agevolazioni prima casa, ha diritto ugualmente ai benefici fiscali nel momento in cui acquista un nuovo immobile?

Dal 1° gennaio 2016 è possibile beneficiare delle agevolazioni fiscali anche per il nuovo immobile, a condizione però che il primo sia venduto entro un anno dal nuovo acquisto. Questo significa che nell’atto di compravendita, nell'atto di donazione o nella dichiarazione di successione relativo al nuovo immobile, deve risultare in maniera esplicita l'impegno da parte dell'acquirente a vendere l’immobile già posseduto entro un anno. Se l'acquirente si sottrae a questo impegno non solo perde i benefici fiscali, ma subirà anche una sanzione del 30%.

Se il contribuente di rende conto di non poter rispettare l'impegno assunto, potrà fare presente questo aspetto all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto chiedendo la riliquidazione dell’imposta dovuta e il calcolo dei relativi interessi da pagare. L'istanza dovrà essere avanzata entro l’anno dal nuovo acquisto.

Benefici fiscali anche per chi ha già un immobile nello stesso comune?

E se si acquista una casa in una città in cui si è già proprietari di un immobile acquistato senza fruire dei benefici? In questo caso non è possibile fruire delle agevolazioni prima casa. Ciò neppure nel caso in cui l'acquirente assumesse l'impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno dal nuovo acquisto. In definitiva per avere le agevolazioni prima casa è necessario vendere la vecchia abitazione prima di acquistare la nuova.

Chiaramente se la vecchia casa si trova in un comune diverso da quello in cui è ubicata la casa da acquistare, non è necessario vendere la casa di cui si è già proprietari per usufruire delle agevolazioni fiscali.

I bonus prima casa per i giovani under 36

Grazie al Decreto Sostegni Bis i giovani under 36 con Isee inferiore a 40 mila euro possono godere di altre agevolazioni all’acquisto dell’abitazione principale come:

  • l'accesso al Fondo di Garanzia per i mutui prima casa con una estensione all’80% anziché al 50%;
  • l’esenzione dall'imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale e dalle spese di mutuo (leggi il post su "bonus prima casa giovani 2021")

Quando si perdono le agevolazioni prima casa

Le agevolazioni si perdono quando:

  • le dichiarazioni rese e contenute nell’atto di acquisto si rivelano false;
  • l'immobile viene venduto o donato prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile (non è valido il semplice compromesso), anche a titolo gratuito, da adibire ad abitazione principale;
  • non si sposta la residenza nel comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
  • non si provvede a vendere l'immobile già posseduto e acquistato con le agevolazioni “prima casa” entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”.

Il tutti questi casi il contribuente sarà tenuto a versare le imposte che in qualche modo aveva risparmiato, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse.

Altre agevolazioni prima casa

Le agevolazioni prima casa prevedono la non applicazione dell'IMU sull’immobile registrato come abitazione principale, ovvero quello dove il nucleo familiare vive abitualmente e risiede anagraficamente. Non va pagata l'IMU neanche per le pertinenze dell’abitazione principale (quali tettoie, cantine, box auto, magazzini, etc) a patto che ce ne sia massimo una per ciascuna categoria catastale.

Se il proprietario concede il proprio immobile in comodato d’uso ad un parente di primo grado (genitori o figli) che lo utilizza come abitazione principale, può usufruire di una riduzione pari al 50% dell'IMU. Inoltre il comodante (proprietario della casa) deve risiedere e dimorare nello stesso Comune in cui si trova l’immobile concesso in comodato e deve possedere soltanto un immobile ad uso abitativo registrato in Italia o tutt'al più un altro immobile nel medesimo Comune. Tuttavia nessuno degli immobili deve essere considerato come abitazione di lusso, ossia appartenenti alle categorie catastali A1, A8, A9. Inoltre il

deve essere necessariamente registrato.

Tra le agevolazioni prima casa previste dal Governo, ricordiamo anche lo sconto del 25% sull'IMU per chi conclude un

Questa particolare tipologia di contratto viene stipulata nelle zone ad alta tensione abitativa, ovvero nelle grandi città e negli hinterland circostanti. Si tratta di una soluzione estremamente conveniente, poiché viene stabilito dalle autorità locali un valore massimo ed uno minimo entro cui può oscillare il canone d’affitto, con l'obiettivo di calmierare i prezzi.

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