Agevolazioni prima casa: ecco quali sono

agevolazioni prima casa

Sono molteplici ed offrono vantaggi ad un’ampia porzione della cittadinanza italiana, visto che - secondo i dati  Dipartimento delle Finanze e dell’Agenzia delle Entrate, quasi 8 famiglie su 10 sono proprietarie della casa in cui vivono. Ci riferiamo alle  agevolazioni prima casa, ossia a quei trattamenti fiscali di favore riservati a coloro che acquistano per la prima volta a titolo di proprietà o di altro diritto reale di godimento (uso, usufrutto, ecc.) una unità immobiliare non di lusso e registrato come abitazione principale o “prima casa”. In questo articolo riassumeremo tutti i bonus e le facilitazioni offerte dal Governo.

Agevolazioni per acquisto nuova abitazione

Di seguito riportiamo sinteticamente il regime fiscale previsto per l’acquisto di un’abitazione effettuato senza l'applicazione delle agevolazioni prima casa.

Se il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare:
- l’imposta di registro proporzionale del 9%
- l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
- l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Se il venditore è un’impresa e la cessione è esente da Iva, l'acquirente dovrà pagare:
- l’imposta di registro in misura proporzionale del 9% (con un minimo di 1.000 euro)
- l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
- l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Se la vendita effettuata dall'impresa è soggetta ad IVA (10% o 22% Iva al 22% nel caso di immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9), l'acquirente dovrà pagare (oltre all'IVA):
- l’imposta di registro fissa di 200 euro
- l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro
- l’imposta catastale fissa di 200 euro.

Ora come varia la tassazione nel caso in cui l'acquisto viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa”? Anche in questo caso facciamo le opportune distinzioni e in particolare:
- se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, l'acquirente paga lo stesso ammontare in termini di imposta ipotecaria e imposta catastale (50 euro), ma beneficia di una sensibile riduzione dell'imposta di registro: dal 9% al 2% (con un minimo di 1.000 euro);
- se il venditore è un’impresa, con vendita soggetta a Iva, l'acquirente paga lo stesso ammontare (200 euro) in termini di imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale, tuttavia beneficia di una riduzione dell'IVA dal 10 o 22% al 4%.

Per beneficiare delle agevolazioni prima casa, l'immobile che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile), A/3 (abitazioni di tipo economico), A/4 (abitazioni di tipo popolare), A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare), A/6 (abitazioni di tipo rurale), A/7 (abitazioni in villini), A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi). Restano dunque escluse le abitazioni appartenenti alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Inoltre per usufruire delle agevolazioni prima casa, l'immobile deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Se l'acquirente risulta residente in un altro comune, dovrà entro 18 mesi dall’acquisto trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile. Va precisato, tuttavia, che l'acquirente ha diritto alle agevolazioni prima casa anche nel caso in cui l'abitazione si trova nel territorio del comune dove egli svolge la sua attività o dove ha sede o esercita l’attività il suo datore di lavoro, nel caso in cui egli sia stato costretto a trasferirsi all'estero per ragioni di lavoro.

E se nel momento in cui si acquista un immobile si è già proprietari di un immobile per il quale si è beneficiato delle  agevolazioni prima casa? Dal 1° gennaio 2016 è possibile beneficiare delle agevolazioni fiscali anche per il nuovo immobile, a condizione però che il primo sia venduto entro un anno dal nuovo acquisto. Questo significa che nell’atto di compravendita, nell'atto di donazione o nella dichiarazione di successione relativo al nuovo immobile, deve risultare in maniera esplicita l'impegno da parte dell'acquirente a vendere l’immobile già posseduto entro un anno. Se l'acquirente si sottrae a questo impegno non solo perde i benefici fiscali, ma subirà anche una sanzione del 30%.

E se si acquista una casa in una città in cui si è già proprietari di un immobile acquistato senza fruire dei benefici? In questo caso non è possibile fruire delle agevolazioni prima casa. Ciò neppure nel caso in cui l'acquirente assumesse l'impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno dal nuovo acquisto. In definitiva per avere le agevolazioni prima casa è necessario vendere la vecchia abitazione prima di acquistare la nuova. Chiaramente se la vecchia casa si trova in un comune diverso da quello in cui è ubicata la casa da acquistare, non è necessario vendere la casa di cui si è già proprietari per usufruire delle agevolazioni fiscali.

Le agevolazioni prima casa si perdono quando:
- dichiarazioni rese e contenuto nell’atto di acquisto sono false;
- l'immobile viene venduto o donato prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile (non è valido il semplice compromesso), anche a titolo gratuito, da adibire ad abitazione principale;
- non si sposta la residenza nel comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
- non si provvede a vendere l'immobile già posseduto e acquistato con le agevolazioni “prima casa” entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”.

Il tutti questi casi il contribuente sarà tenuto a versare le imposte che in qualche modo aveva risparmiato, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse.

Agevolazioni prima casa: no a Tasi ed IMU

La Tasi è il tributo per i servizi comunali indivisibili, ovvero quelli rivolti alla comunità; ne fanno parte la polizia locale, servizi di viabilità, gestione dell’illuminazione e del verde pubblico, servizi cimiteriali, culturali etc, dei quali ogni cittadino usufruisce in maniera diversa e non quantificabile. Per questo ad ogni nucleo familiare viene attribuita una tassa calcolata sulla base imponibile della rendita catastale di immobili e fabbricati.

Le agevolazioni prima casa prevedono, a questo proposito, l’abolizione della Tasi sull’immobile registrato come abitazione principale, ovvero quello dove il nucleo familiare vive abitualmente e risiede anagraficamente. Non va pagata la Tasi neanche per le pertinenze dell’abitazione principale (quali tettoie, cantine, box auto, magazzini, etc) a patto che ce ne sia massimo una per ciascuna categoria catastale. Queste sono le categorie catastali che possono avvalersi del bonus: A2, A3, A4, A5, A6, A7 (abitazioni di tipo civile, economico, popolare, ultrapopolare, rurale, villini).

L’esenzione vale anche per le abitazioni dei cittadini residenti all’estero, gli alloggi sociali e le case coniugali che sono state assegnate al giudice dopo la separazione o l’annullamento del matrimonio.

L’esenzione non vale per famiglie che vivono in due case, entrambe situate nello stesso territorio comunale: in questo caso solo un’immobile riceverà l’esenzione, mentre l’altro dovrà continuare a corrispondere il tributo. Sono esclusi dall’agevolazione anche i proprietari di abitazioni di lusso, ovvero quelle appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9 (abitazioni di tipo signorile, ville, castelli e palazzi di pregio storico o artistico). Costoro continueranno a pagare l’Imu e la Tasi con aliquota agevolata al 4 X 1000 e una detrazione di 200 euro.

Anche agli studenti fuori sede e a chi viaggia per lavoro lasciando invariata la residenza spetta il pagamento della Tasi, al contrario degli inquilini che non dovranno versarla per l'anno in corso (sempre che l'immobile sia stato scelto come abitazione principale), poiché spetta ai proprietari corrispondere la tassa, nella misura stabilita dalla delibera comunale o, in mancanza, con una quota pari al 90% del corrispettivo.

I soggetti che dovranno continuare a corrispondere la Tasi, potranno acquisire maggiori informazioni leggendo l'articolo "Tasi 2017: esenzioni, riduzioni, scadenze e modalità di pagamento".

Agevolazioni prima casa: - 50% Tasi e Imu per immobili concessi in comodato d’uso

Se il proprietario di un immobile concede quest’ultimo in comodato d’uso ad un parente di primo grado (genitori o figli) riceverà una riduzione del 50% su Tasi e Imu. Questo vantaggio, però, è riservato solo a coloro che utilizzano l'immobile come abitazione principale. Inoltre il comodante (proprietario della casa) deve risiedere e dimorare nello stesso Comune in cui si trova l’immobile concesso in comodato e deve possedere soltanto un immobile ad uso abitativo registrato in Italia o tutt'al più un altro immobile nel medesimo Comune. Tuttavia nessuno degli immobili deve essere considerato come abitazione di lusso, ossia appartenenti alle categorie catastali A1, A8, A9.

Il contratto di comodato di immobile ad uso abitativo deve essere necessariamente registrato. Chi volesse avere informazioni aggiuntive sul comodato, può leggere l'articolo "Comodato d'uso: come funziona con gli immobili".

Agevolazioni prima casa e locazione a canone concordato

Tra le agevolazioni prima casa previste dal Governo, citiamo anche uno sconto del 25% su Tasi e Imu per chi conclude un contratto di locazione a canone concordato. Questa particolare tipologia di contratto viene stipulata nelle zone ad alta tensione abitativa, ovvero nelle grandi città e negli hinterland circostanti. Si tratta di una soluzione estremamente conveniente, poiché viene stabilito dalle autorità locali un valore massimo ed uno minimo entro cui può oscillare il canone d’affitto, con l'obiettivo di calmierare i prezzi.

Inoltre, chi sottoscrive questo tipo di contratto, riceve anche delle agevolazioni fiscali, come quella che abbiamo introdotto in questo paragrafo e quelle descritte nell’articolo: “Affitto a canone concordato: contratto e vantaggi fiscali”.

Agevolazioni prima casa: giovani coppie

Bonus e condizioni vantaggiose ovviamente non potevano escludere le giovani coppie, ovvero quelle in cui almeno uno dei due soggetti ha meno di 35 anni. Nello specifico, a loro è riservata una nuova forma di leasing immobiliare, detta "locazione finanziaria immobiliare", la quale permette di acquistare una casa da una banca o da un istituto finanziario, pagando un canone di “affitto” mensile per un determinato periodo di tempo ed una maxi rata finale.

Il prezzo dell’immobile sarà concordato in partenza, mentre se gli inquilini recedono dal contratto in essere prima di aver estinto il pagamento, la casa rimarrà di proprietà della banca. Le agevolazioni riguardano le coppie con meno di 35 anni e un reddito non superiore a 55.000 euro. Costoro potranno ottenere una detrazione Irpef del 19% sul canone di affitto con un tetto massimo di 8.000 euro annui e una detrazione fino a 20.000 euro sulla maxi rata finale.

Alle giovani coppie che comprano casa era dedicato anche uno speciale bonus sull’acquisto di mobili, elettrodomestici e arredi destinati alla nuova dimora (leggi “Ecco il nuovo bonus mobili per le coppie under 35”). L'agevolazione consisteva in una detrazione IRPEF del 50% su una spesa massima di 16.000 euro; l'importo veniva ripartito in 10 quote annue di ugual valore. Non occorreva che la coppia fosse sposata, ma era necessario che i due locatari siano conviventi more uxorio da minimo 3 anni. Purtroppo il bonus mobili giovani coppie non è stato prorogato dalla legge di Stabilità 2017. Questo significa che allo stato attuale chi volesse fruire delle detrazioni per l'acquisto di mobili ed elettrodomestici (50% da calcolare su un tetto massimo di spesa di 10.000 euro per ogni singola abitazione) dovrebbe necessariamente eseguire interventi di ristrutturazione edilizia che beneficiano della detrazione del 50% (leggi in proposito "Bonus mobili 2017: in cosa consiste e come beneficiarne").

Agevolazioni prima casa: ristrutturazione e riqualificazione

Un'altra categoria di bonus concessi ai cittadini proprietari di un immobile in Italia riguardano le ristrutturazioni e le riqualificazioni energetiche. Fino al 31 dicembre 2017, infatti, chi effettuerà lavori di ristrutturazione nell’immobile registrato come prima casa (ma non solo) potrà ottenere una detrazione del 50% fino ad un tetto massimo di spesa pari a 96.000 euro. Tutti i dettagli del bonus sono descritti nell’articolo: “Detrazioni sulle ristrutturazioni: novità e istruzioni”.

Chi invece effettuerà lavori di riqualificazione energetica, portando la propria abitazione ad una categoria energetica A o B, potrà detrarre il 65% dall’Irpef. In questo caso, però, i tetti di spesa massima dipendono dal tipo di lavoro effettuato. Per approfondire questo argomento consigliamo la lettura del testo: “Le detrazioni fiscali per gli interventi di riqualificazione energetica”.

Infine, chi sta eseguendo lavori di ristrutturazione edilizia, li ha già conclusi o ha intenzione di intraprenderli deve sapere che è previsto un ulteriore bonus per l’acquisto di mobili destinati all’immobile oggetto degli interventi. L’agevolazione consiste in una detrazione del 50% su una spesa massima di 10.000 euro. Per saperne di più consigliamo la lettura dell’articolo che Moduli.it ha dedicato all’argomento: “Bonus mobili: in cosa consiste e come beneficiarne”.

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