Cedolare secca sugli affitti: chi può beneficiarne, come si richiede

La cedolare secca affitti è un regime facoltativo di tassazione sulle locazioni di immobili ad uso abitativo, una sorta di "flat tax" che sostituisce Irpef, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e imposta di bollo. La tassazione agevolata è fissa al 21% oppure al 10% in caso di affitto a canone concordato. Per quanto riguarda le locazioni commerciali, la cedolare secca affitti 2020  rimane in vigore solo per i contratto stipulati nel corso del 2019. Il contribuente può esercitare la sua opzione sia alla registrazione del contratto - attraverso il con il modello RLI - sia (nel caso di affitti pluriennali) negli anni successivi.

Cedolare secca affitti 2020: cos'è

La "cedolare secca affitti" è un'imposta sostitutiva che se applicata si traduce in un beneficio in termini di costo per l'inquilino e in un vantaggio di natura fiscale per il locatore.

In sostanza sui redditi derivanti dalla locazione degli immobili ad uso abitativo, in luogo

• delle ordinarie imposte sui redditi (Irpef e relative addizionali)
• dell'imposta di registro e
• dell'imposta di bollo (16 euro)

si può scegliere di pagare un'imposta sostitutiva pari al 21% del canone, che diventa il 10% per i contratti di affitto a canone concordato.

E' bene precisare che, a seguito delle novità contenute nel Decreto del 16 gennaio 2017, i contratti a canone concordato si possono stipulare ovunque e non solo:

• nei comuni con carenze di disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia) e
• nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

Il canone concordato è un canone calmierato, più basso rispetto ai normali canoni di mercato grazie ad accordi locali tra le organizzazioni che rappresentano i proprietari di immobili e le associazioni che rappresentano gli inquilini.

Come detto l'imposta sostitutiva del 21% o del 10% si applica sul 100% del canone annuale.

Poiché ai fini della tassazione il reddito assoggettato a cedolare secca non si cumula con i restanti redditi percepiti nell’anno e soggetti a Irpef, sullo stesso non possono essere applicati oneri deducibili e detrazioni. Tuttavia il reddito assoggettato a cedolare va sempre cumulato con gli altri redditi se ad esempio si deve determinare l'Isee o si deve calcolare la soglia per essere considerati a carico.

Chi può beneficiarne

Possono scegliere il regime della cedolare secca solo le persone fisiche che non affittano l'immobile nell'esercizio di una attività d'impresa o di una professione e che risultano titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento (ad es. usufrutto, uso, ecc.).

Dunque imprese, professionisti o altri enti non possono optare per la cedolare secca nel momento in cui concedono in locazione i propri immobili.

In caso di contitolarità dell'immobile l'opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

Cedolare secca affitti commerciali: niente proroga per il 2020

Inizialmente il regime della cedolare secca poteva essere applicato nel solo caso in cui gli immobili, incluse le relative pertinenze, appartenevano alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati) ed erano locati a uso abitativo.

A partire dal 2019, la cedolare secca affitti è stata estesa anche ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo.

Tuttavia la Legge di Bilancio aveva previsto delle limitazioni nell'estensione di questa agevolazione fiscale anche ai contratti di locazione ad uso commerciale e per la precisione:

• gli immobili dovevano appartenere alla categoria catastale C1;
• la superficie locata non doveva essere superiore a 600 mq escluse le pertinenze (garage, posti auto, magazzino, ecc.);
• i contratti dovevano essere stipulati nel corso del 2019.

A chi conviene la cedolare secca affitti

È evidente che il regime della cedolare secca si rivela particolarmente conveniente per chi ha altri redditi oltre a quelli da locazione e non gode di detrazioni importanti.

Per contro chi non percepisce  altre forme di reddito e ha la possibilità di portare in detrazione dal reddito delle spese, potrebbe non avere convenienza ad optare per la cedolare secca.

Ma la cedolare secca conviene anche allo Stato che in questo modo riesce a far emergere gli affitti in nero. Non è un caso che i questi anni la cedolare secca sugli affitti abbia fatto registrare un aumento nel gettito fiscale.

Come si richiedere l'opzione

Chi intende avvalersi del regime della cedolare secca può esercitare l'opzione in sede di registrazione del contratto di locazione o nelle annualità successive. Alla registrazione del contratto la scelta deve essere esercitata attraverso il

• modello RLI.

La presentazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto. Se la data di decorrenza è anteriore alla data della stipula, la denuncia deve essere trasmessa entro 30 giorni dalla data di decorrenza. 

E' comunque possibile accedere al regime della cedolare secca anche per le annualità successive, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno, vale a dire entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità.

L’opzione va esercitata utilizzando sempre il modello RLI. In questo caso, tuttavia, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.

Cedolare secca e locazioni brevi

Per i contratti per i quali non c'è l'obbligo di registrazione in termine fisso (cd "locazioni brevi"), il locatore può applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta nel quale è prodotto il reddito oppure esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto.

Revoca della cedolare secca

Nel momento in cui si opta per il regime della cedolare secca, questo viene applicato per l’intero periodo di durata del contratto. Qualora il locatore volesse revocare questa sua scelta, chiaramente per l’annualità successiva a quella in cui è stata esercitata, dovrebbe farlo entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente.

Come si effettua il pagamento

La cedolare secca va versata attraverso il modello F24 entro gli stessi termini previsti per il versamento dell’Irpef (acconto e saldo). L'acconto, pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente, va versato:

• in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro;
• in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro: il 40% (del 95%), entro il 16 giugno e la differenza entro il 30 novembre.

Il saldo, invece, si versa entro il 16 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 16 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.

Nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca l'acconto non è dovuto.

Questi i codici tributo da utilizzare:

• 1840: Acconto prima rata
• 1841: Acconto seconda rata o unica soluzione
• 1842: Saldo

Obbligo di comunicazione all'inquilino

Condizione necessaria per potersi avvalere del regime della cedolare secca affitti 2020 è che il locatore rinunci per tutta la durata della stessa ad applicare aumenti del canone di affitto, inclusi gli aggiornamenti Istat. Rinuncia che deve essere comunicata all'inquilino con lettera raccomandata. Questo il fac simile di 

• lettera inquilino cedolare secca 

con cui il locatore comunica al conduttore la propria volontà di aderire al regime della cedolare secca sugli affitti.

Una circolare dell'Agenzia delle Entrate permette di sostituire questo obbligo con una

• clausola cedolare secca 

da inserire direttamente nel contratto, nella quale specificare la volontà del locatore di optare per il regime di cedolare secca e rinunciare contestualmente agli aggiornamenti.