Chiaramente la sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita è preceduta da una fase di trattativa in cui le parti definiscono il prezzo, le condizioni di pagamento, gli eventuali interventi da porre in essere prima del trasferimento definitivo della proprietà e così via.
In questa fase è importante che la persona intenzionata ad acquistare compia tutta una serie di importanti verifiche: la persona con cui sta trattando è effettivamente il proprietario dell'immobile? Lo ha acquistato, ricevuto in donazione o in successione? I relativi atti sono disponibili? Perché non fare una visura catastale per sapere quali informazioni sono registrate in comune relativamente a quell'immobile.
E una ispezione ipotecaria presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari per verificare la presenza di gravami, vincoli o ipoteche sull'immobile non sarebbe utile? Inutile ricordare l'importanza del certificato di agibilità e dell'attestato di prestazione energetica. Così come potrebbe essere utile per l'acquirente programmare un incontro con l'amministratore di condominio per verificare l'esistenza di eventuali pendenze condominiali a carico del venditore.
Si tratta di attività che l'acquirente può compiere in maniera autonoma oppure delegare ad un professionista di fiducia. Se l'acquirente si è affidato ad una agenzia immobiliare sarà quest'ultima a svolgere questi accertamenti, ma è importante che lo faccia rimanendo sempre indipendente e neutrale rispetto ai contraenti e comunicando all'acquirente (così come al venditore) ogni circostanza che potrebbe dissuaderlo dal concludere l’affare. Se si nutrono sospetti sul comportamento ambiguo dell'agente immobiliare meglio revocare l'incarico o sporgere denuncia.
Cosa deve contenere il contratto preliminare di compravendita
In questa scheda è possibile scaricare due differenti versioni del contratto preliminare di compravendita immobiliare, l'uno in "pdf e l'altro in "word". Al di là del formato è importante rimarcare che il preliminare o compromesso deve indicare tutti quegli elementi necessari per poter disciplinare correttamente la successiva compravendita: indicazione dell'immobile (indirizzo, dati catastali, planimetria e precisa descrizione), provenienza, garanzie della parte promittente venditrice, prezzo di vendita, dichiarazioni urbanistiche e di conformità amministrativa, obblighi reciproci da adempiere prima della consegna dell’immobile e così via.
Il contratto preliminare di compravendita dispone un termine entro il quale dovrà essere stipulato il contratto definitivo di compravendita. Normalmente si ritiene che questo termine debba considerarsi "essenziale" dalle parti, con la conseguenza che con l'inutile decorso del termine il contratto si risolverà di diritto senza vincolare più le parti. Ciò detto il consiglio è di prestare attenzione a questo punto.
Un altro aspetto a cui riservare la dovuta attenzione riguarda la caparra. Con la sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita, infatti, la parte acquirente si impegna a versare un anticipo sul prezzo stabilito. Ecco è importante stabilire se tale anticipo viene corrisposto a titolo di caparra o acconto sul prezzo, visto che le conseguenze in caso di inadempimento di una delle parti non sono le stesse.
Fac simile preliminare di compravendita
Con la presente scrittura privata da valere a tutti gli effetti di legge fra:
il Sig. …………….., nato a ……….. il ……., residente in …………, Via …………, (cod. fiscale …………), in seguito denominato "parte promittente venditrice"
e
il Sig. …………….., nato a ……….. il ……., residente in …………, Via …………, (cod. fiscale …………), in seguito denominato "parte promissaria acquirente"
SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE:
1. La parte promittente venditrice, promette e si obbliga a vendere alla parte promissaria acquirente, che a sua volta promette e si obbliga ad acquistare per sé e/o per terze persone od enti che si riserva di indicare alla stipula dell'atto notarile, l'unità immobiliare sita in …………… via…………. Piano ……… scala ….. composta di n. …vani, censita al N.C.E.U. alla partita n. ………….. come segue: foglio ..… mappale …… sub……. piano ……… zona ……… cat. ……. N. …..vani nonché le pertinenze costituite da ………….... censita al N.C.E.U. alla partita come segue: foglio ……... mappali ……. Sub cat. …..; il tutto come meglio evidenziato della planimetria catastale che, controfirmata dalle parti, è parte integrante della presente promessa di vendita.
2. La parte promittente venditrice garantisce la proprietà dell'unità immobiliare descritta e ne garantisce la piena disponibilità; consegna alla parte promissaria acquirente copia dell’atto di provenienza.
3. La parte promittente venditrice dichiara che l’unità immobiliare verrà ceduta libera da ogni affittanza (oppure: occupata da ………. in base a contratto di locazione / comodato stipulato il …………… e registrato il ………), da pesi, vincoli, ipoteche, trascrizioni ed oneri pregiudizievoli al diritto di proprietà ed esso sarà trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con tutte le servitù attive e passive (inserire eventuali eccezioni).
4. La parte promittente venditrice dichiara inoltre:
- di essere perfettamente in regola con il pagamento delle spese condominiali secondo le quantità fissate dalle tabelle millesimali, che si producono in allegato unitamente ai relativi regolamenti condominiali;
- che relativamente alla suddetta unità immobiliare non esistono arretrati di imposte, tasse e contributi di alcun genere, né sono pendenti pignoramenti, sequestri o altre procedure di natura civile, penale o amministrativa;
- che il reddito dell'unità immobiliare qui promessa in vendita è stato dichiarato nell'ultima dichiarazione dei redditi;
- che l'intera unità immobiliare è pienamente conforme alle disposizioni delle norme e dei regolamenti urbanistici ed edilizi, eccezion fatta per quanto individuato nella domanda di condono presentata il __________ (prot. n. ______) di cui agli allegati nn. __________ che formano parte integrante della presente promessa di vendita;
- che l'immobile non è sottoposto alle norme della legge n.1089 del 1/6/1939 (tutela immobili storici) e che non ha nella storia della proprietà trasferimenti per donazioni, tali da rendere applicabile la norma dell'art. 563 del Codice civile;
- gli impianti presenti nell’unità immobiliare sono conformi alla vigente normativa in materia di sicurezza.
5. La vendita avverrà a corpo e non a misura al prezzo che di comune accordo di stabilisce in € ………. (in cifre) …………. (in lettere), che la parte promissaria acquirente si impegna a pagare alla parte promittente venditrice nei modi e nei termini seguenti:
- quanto a € ………. (in cifre) …………. (in lettere) vengono corrisposte dalla parte promissaria acquirente a mezzo ……………….. (indicare numero del/degli assegno/i o estremi del bonifico), contestualmente alla sottoscrizione del presente atto e che la parte promittente venditrice ritira a titolo di caparra confirmatoria rilasciandone ricevuta;
- quanto a € ………. (in cifre) …………. (in lettere) a mezzo …………….. (indicare numero del/degli assegno/i o estremi del bonifico) a titolo di acconto entro la data del ………………;
- quanto a € ………. (in cifre) …………. (in lettere) verranno corrisposte in contanti dalla parte promissaria acquirente contestualmente alla sottoscrizione del rogito notarile relativo al definitivo trasferimento e che la parte promittente venditrice ritirerà a titolo di saldo prezzo.
6. Le parti si danno reciprocamente atto e dichiarano che la presente promessa di compravendita, avendo esclusivamente valore obbligatorio tra le parti stesse, non determina ancora il trasferimento della proprietà dell'immobile in oggetto, il quale si verificherà unicamente, così come ogni altro effetto reale, con la stipulazione dell'atto pubblico notarile, che dovrà avvenire entro e non oltre il … / … / ……… presso il Notaio scelto a cura della parte promissaria acquirente, che si impegna a comunicarne il nominativo almeno 5 giorni prima della data fissata per l'atto.
7. Tutte le imposte, tasse vigenti o future, inerenti al presente contratto, le spese relative alla sua registrazione, saranno a esclusivo carico della parte promissaria acquirente, a far data dalla consegna dell’immobile. A suo esclusivo carico si convengono pure gli oneri e le spese relative agli atti definitivi di trasferimento delle proprietà dipendenti e conseguenti ad eccezione di quelli che, per legge, uso e convenzione sono a carico del promittente venditore.
Interamente letto, confermato e sottoscritto in duplice originale.
Luogo e data
PARTE PROMITTENTE VENDITRICE _________________
PARTE PROMITTENTE ACQUIRENTE ________________
I sottoscritti dichiarano di aver preso conoscenza di tutto quanto precede e in particolare, ai sensi e per effetti di cui all’art. 1341 cod. civ. i seguenti articoli: …………………………………..
PARTE PROMITTENTE VENDITRICE _________________
PARTE PROMITTENTE ACQUIRENTE ________________
La registrazione del preliminare: perché è importante
Non è obbligatorio che il contratto preliminare di compravendita sia stipulato da un notaio (la scrittura privata è pienamente efficace tra le parti), tuttavia per il futuro acquirente potrebbe rendersi opportuno la sua trascrizione nei Registri Immobiliari.
La trascrizione in questo caso rende l'accordo tra acquirente e venditore legalmente valido verso chiunque, con la conseguenza che il venditore non può vendere l’immobile ad un altro soggetto, così come non può concedere un’ipoteca sull’immobile o costituire una servitù passiva. E se il venditore risulta per caso fortemente indebitato, i suoi creditori non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile, tantomeno pignorarlo.
Chiaramente la registrazione del preliminare comporta il pagamento di certe imposte, che comunque potranno essere recuperate in sede di stipula del contratto definitivo.
