© Fac simile contratto di affitto con riscatto

Descrizione

Fac simile di contratto con cui il proprietario consegna immediatamente l'immobile all'inquilino e futuro acquirente e quest'ultimo si impegna a pagare il canone stabilito. Al termine del periodo concordato, il conduttore può decidere se riscattare l'immobile, acquisendone la proprietà e detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati.

Facciamo un esempio: il Sig. Rossi, proprietario dell'immobile, sottoscrive un contratto rent to buy della durata di 5 anni con il Sig. Bianchi. Il prezzo dell'immobile viene convenuto in 150.000 euro, mentre il canone di locazione in 800 euro mensili. Una quota parte del canone di locazione, esattamente 400 euro, viene imputata sul prezzo di acquisto. Alla scadenza Bianchi potrà decidere se acquistare l'immobile oppure continuare a stare in affitto. Qualora eserciti l'opzione del riscatto Bianchi verserà a Rossi la differenza tra l'importo originariamente pattuito (150.000 euro) e la quota parte dei canoni pagati nei cinque anni (24.000=400*12*5).

In considerazione di quanto appena scritto è importante verificare che il contratto rent to buy non preveda a carico del conduttore un obbligo all'acquisto; con questo non vogliamo dire che formule di questo tipo siano illegali, ma semplicemente che se così fosse non saremmo di fronte alla  formula dell'affitto con riscatto così come previsto dall'art. 23 D.L. 12 settembre 2014 n. 133 convertito con legge 11 novembre 2014 n. 164

Come si vede dall'esempio, il contratto rent to buy è un mix tra un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile e può avere ad oggetto non solo case e appartamenti, ma anche box, negozi, uffici, terreni e perfino immobili in costruzione.

Con il contratto rent to buy il proprietario dell'immobile ha la possibilità di incrementare la platea dei potenziali acquirenti e può cautelarsi dal rischio che il conduttore non eserciti il suo diritto, trattenendo una certa percentuale della componente dei canoni imputata al prezzo di vendita a titolo di indennizzo per la mancata conclusione di altri affari.

Il conduttore da parte sua può entrare immediatamente in possesso dell’immobile e goderne per tutto il periodo stabilito, garantendosi il diritto di riscatto entro un certo termine con la possibilità di scomputare dal prezzo pattuito una parte dei canoni pagati. E' chiaro che ciò rappresenta un'opportunità soprattutto per chi non ha un capitale iniziale per l'acquisto da affiancare al mutuo, ma che può accumularlo proprio grazie alla formula del rent to buy. A fronte di tutto questo il conduttore è tenuto a pagare un canone più elevato rispetto ad un normale canone di locazione.

C’è da dire che il contratto rent to buy viene trascritto nei registri immobiliari e ciò costituisce un’importante garanzia per il conduttore, visto che gli consente di acquistare l’immobile libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli.

Il contratto rent to buy deve specificare tutta una serie di dati ed informazioni, a partire dai riferimenti del locatore, del conduttore e dell’immobile, dall’importo del canone di locazione e del prezzo di vendita dell’immobile e via discorrendo. In particolare il contratto rent to buy deve specificare la durata in cui l'immobile viene concesso in godimento e il periodo durante il quale il conduttore potrà esercitare il diritto di acquisto. Se in questo lasso di tempo il conduttore non comunica alcunché al proprietario, lo stesso si intenderà decaduto dal diritto.

Per maggiori dettagli, si rinvia alla lettura dell'articolo "Rent to buy, come comprare una casa pagando l'affitto".

Tags:  acquisto terreno acquisto casa locazione affitto

Formati
DOC   fac simile (a)
PDF   Fonte: Consiglio Nazionale del Notariato
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