Ipoteca volontaria scrittura privata: esempio

- Ultimo aggiornamento: 12/01/2023
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L'ipoteca volontaria può costituirsi attraverso un accordo contrattuale oppure una dichiarazione unilaterale. In entrambi la concessione di ipoteca deve essere contenuta in un atto pubblico o in una scrittura privata a pena di nullità. In questa scheda un fac simile da compilare e scaricare

Ipoteca: cos'è e come si costituisce

L'ipoteca è un diritto reale di garanzia, concesso al debitore su un bene a garanzia di un credito, che attribuisce al creditore il potere di espropriare il bene e di essere soddisfatto con preferenza rispetto ad eventuali altri creditori, sul prezzo ricavato.

Generalmente l'ipoteca ha per oggetto beni immobili e beni mobili registrati.  Con l'ipoteca il debitore non perde il possesso del bene oggetto della garanzia.

Se il bene oggetto di ipoteca non appartiene al debitore ma ad un terzo, quest'ultimo assume il nome di datore di ipoteca e, concedendo tale garanzia, permette l'espropriazione del bene medesimo.

L'ipoteca può essere:

  • volontaria. Ciò accade, ad esempio, quando tra il debitore o il terzo datore di ipoteca e il creditore viene sottoscritta una scrittura privata, oppure quando il debitore rilascia una dichiarazione unilaterale;
  • giudiziale. In questo caso l'ipoteca può basarsi su un decreto ingiuntivo reso esecutivo, oppure su una sentenza di condanna al pagamento di un risarcimento del danno, ecc. L'ipoteca giudiziale si costituisce per iniziativa (facoltativa) del creditore;
  • legale. Vi ha diritto per legge il venditore di un bene immobile o di un bene mobile registrato che non sia stato pagato dall'acquirente, oppure il coerede sugli immobili dell'eredità, a garanzia del pagamento del conguaglio in danaro di sua spettanza, ecc. Anche l'ipoteca legale si costituisce per iniziativa (facoltativa) del creditore.

In tutti i casi l'ipoteca viene iscritta d'ufficio presso la Conservatoria dei registri immobiliari del luogo dove ha sede l’immobile gravato, a meno che non risulti dal titolo o da separato atto pubblico che vi è stata rinuncia all'ipoteca.

Tale iscrizione ha, pertanto, carattere costitutivo: la volontà delle parti, la legge o una sentenza attribuiscono al creditore il diritto ad ottenere l'iscrizione, ma solo con l'iscrizione il diritto viene ad esistenza. L'iscrizione va fatta per una precisa somma di danaro, la quale indica il limite della garanzia.

L'ipoteca è, inoltre, indivisibile nel senso che sussiste su ogni parte del bene o dei beni che ne sono oggetto.

Su un medesimo bene si possono iscrivere più ipoteche, a garanzia di crediti diversi. Ogni qualvolta viene iscritta una nuova ipoteca, questa viene contrassegnata da un numero, che prende il nome di grado (ipoteca di primo grado, di secondo grado e così via). Questo significa che nel momento in cui il bene oggetto di ipoteca verrà sottoposto a vendita forzata, con il ricavato della vendita si soddisferà anzitutto il creditore con ipoteca di primo grado e, se c'è capienza, quello di secondo grado e così via.

Il diritto di ipoteca è imprescrittibile, ma l'effetto dell'iscrizione è limitato a 20 anni: prima del compimento del ventennio, pertanto, il creditore deve provvedere a rinnovare l'iscrizione, affinché l'ipoteca conservi i suoi effetti ed il suo grado per altri venti anni. Se, invece, la rinnovazione viene chiesta dopo la scadenza dei venti anni, l'ipoteca si considera di nuova iscrizione e perde il grado che aveva precedentemente.

Costituzione ipoteca volontaria

Come detto l'ipoteca volontaria è quella che il creditore ha il potere di iscrivere in base a un contratto o a una dichiarazione unilaterale di volontà da parte del concedente. 

La concessione deve farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità (art. 2821 C.C.). L'ipoteca volontaria non può essere concessa per testamento.

È necessario che la sottoscrizione di chi ha concesso l'ipoteca sia autenticata o accertata giudizialmente (art. 2835 c.c.).

L'esempio classico è l'ipoteca che il mutuatario rilascia in favore dell'istituto bancario a fronte della concessione di un mutuo per l'acquisto di un bene immobile. In questo caso la volontà del mutuatario viene espressa attraverso la sottoscrizione del contratto di mutuo. Nel caso in cui il debito non dovesse essere estinto, la banca potrà riscattare il bene ipotecato. Questo passaggio chiaramente non è automatico, ma si attua attraverso una procedura che richiede l’approvazione di un giudice.

Se il mutuatario dovesse vendere l'immobile ipotecato ad un terzo, sarebbe quest'ultimo ad essere in obbligo con la banca. Questo perché l'ipoteca volontaria segue sempre il bene e non il soggetto concedente. Per questo è fondamentale la trascrizione nei Registri immobiliari, solo in questo modo infatti l’iscrizione o la cancellazione di un'ipoteca possono diventare di dominio pubblico.

In tal senso il notaio svolge un ruolo fondamentale, al punto da essere tenuto al risarcimento del danno nel caso in cui rogiti un atto di vendita riguardante un immobile ipotecato senza informare l’acquirente.

Tags:  garanzia

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