Ipoteca volontaria scrittura privata fac simile: PDF editabile

Rinaldo Pitocco - Ultimo aggiornamento: 09/02/2026

L'ipoteca volontaria può costituirsi attraverso un accordo contrattuale oppure una dichiarazione unilaterale. In entrambi la concessione di ipoteca deve essere contenuta in un atto pubblico o in una scrittura privata a pena di nullità. In questa scheda un fac simile da compilare e scaricare

Ipoteca: cos'è e come si costituisce

L'ipoteca è un diritto reale di garanzia, concesso al debitore su un bene a garanzia di un credito, che attribuisce al creditore il potere di espropriare il bene e di essere soddisfatto con preferenza rispetto ad eventuali altri creditori, sul prezzo ricavato.

Generalmente l'ipoteca ha per oggetto beni immobili e beni mobili registrati.  Con l'ipoteca il debitore non perde il possesso del bene oggetto della garanzia.

Se il bene oggetto di ipoteca non appartiene al debitore ma ad un terzo, quest'ultimo assume il nome di datore di ipoteca e, concedendo tale garanzia, permette l'espropriazione del bene medesimo.

L'ipoteca può essere:

• volontaria. Ciò accade, ad esempio, quando tra il debitore o il terzo datore di ipoteca e il creditore viene sottoscritta una scrittura privata, oppure quando il debitore rilascia una dichiarazione unilaterale;
• giudiziale. In questo caso l'ipoteca può basarsi su un decreto ingiuntivo reso esecutivo, oppure su una sentenza di condanna al pagamento di un risarcimento del danno, ecc. L'ipoteca giudiziale si costituisce per iniziativa (facoltativa) del creditore;
• legale. Vi ha diritto per legge il venditore di un bene immobile o di un bene mobile registrato che non sia stato pagato dall'acquirente, oppure il coerede sugli immobili dell'eredità, a garanzia del pagamento del conguaglio in danaro di sua spettanza, ecc. Anche l'ipoteca legale si costituisce per iniziativa (facoltativa) del creditore.

In tutti i casi l'ipoteca viene iscritta d'ufficio presso la Conservatoria dei registri immobiliari del luogo dove ha sede l’immobile gravato, a meno che non risulti dal titolo o da separato atto pubblico che vi è stata rinuncia all'ipoteca.

Tale iscrizione ha, pertanto, carattere costitutivo: la volontà delle parti, la legge o una sentenza attribuiscono al creditore il diritto ad ottenere l'iscrizione, ma solo con l'iscrizione il diritto viene ad esistenza. L'iscrizione va fatta per una precisa somma di danaro, la quale indica il limite della garanzia.

L'ipoteca è, inoltre, indivisibile nel senso che sussiste su ogni parte del bene o dei beni che ne sono oggetto.

Su un medesimo bene si possono iscrivere più ipoteche, a garanzia di crediti diversi. Ogni qualvolta viene iscritta una nuova ipoteca, questa viene contrassegnata da un numero, che prende il nome di grado (ipoteca di primo grado, di secondo grado e così via). Questo significa che nel momento in cui il bene oggetto di ipoteca verrà sottoposto a vendita forzata, con il ricavato della vendita si soddisferà anzitutto il creditore con ipoteca di primo grado e, se c'è capienza, quello di secondo grado e così via.

Il diritto di ipoteca è imprescrittibile, ma l'effetto dell'iscrizione è limitato a 20 anni: prima del compimento del ventennio, pertanto, il creditore deve provvedere a rinnovare l'iscrizione, affinché l'ipoteca conservi i suoi effetti ed il suo grado per altri venti anni. Se, invece, la rinnovazione viene chiesta dopo la scadenza dei venti anni, l'ipoteca si considera di nuova iscrizione e perde il grado che aveva precedentemente.

Costituzione ipoteca volontaria

Come detto l'ipoteca volontaria è quella che il creditore ha il potere di iscrivere in base a un contratto o a una dichiarazione unilaterale di volontà da parte del concedente. 

La concessione deve farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità (art. 2821 C.C.). L'ipoteca volontaria non può essere concessa per testamento.

È necessario che la sottoscrizione di chi ha concesso l'ipoteca sia autenticata o accertata giudizialmente (art. 2835 c.c.).

L'esempio classico è l'ipoteca che il mutuatario rilascia in favore dell'istituto bancario a fronte della concessione di un mutuo per l'acquisto di un bene immobile. In questo caso la volontà del mutuatario viene espressa attraverso la sottoscrizione del contratto di mutuo. Nel caso in cui il debito non dovesse essere estinto, la banca potrà riscattare il bene ipotecato. Questo passaggio chiaramente non è automatico, ma si attua attraverso una procedura che richiede l’approvazione di un giudice.

Se il mutuatario dovesse vendere l'immobile ipotecato ad un terzo, sarebbe quest'ultimo ad essere in obbligo con la banca. Questo perché l'ipoteca volontaria segue sempre il bene e non il soggetto concedente. Per questo è fondamentale la trascrizione nei Registri immobiliari, solo in questo modo infatti l’iscrizione o la cancellazione di un'ipoteca possono diventare di dominio pubblico.

In tal senso il notaio svolge un ruolo fondamentale, al punto da essere tenuto al risarcimento del danno nel caso in cui rogiti un atto di vendita riguardante un immobile ipotecato senza informare l’acquirente.

Fac simile scrittura privata costituzione ipoteca volontaria

Tra:
Il/La Sig./ra ____________ , nato/a a ______ il __/__/____, residente in ______________,
Codice Fiscale _______________, in possesso di Carta d’Identità n. _______, rilasciata il __/__/____ da ______________,
di seguito denominato "il Debitore".

E:

____________ (ragione sociale), con sede in ______, Codice Fiscale/Partita IVA ________,
rappresentata da _________, nato/a a ______ il __/__/____, residente in ______________,
Codice Fiscale _______________, in possesso di Carta d’Identità n. _______, rilasciata il __/__/____ da ______________,
di seguito denominato "il Creditore".

Premesso che:

• tra le parti è sorto un rapporto obbligatorio in forza di _____ (ad es. un contratto di vendita, un prestito, una scrittura privata di riconoscimento debito, ecc.) sottoscritto in data __/__/____;
• il Debitore risulta obbligato nei confronti del Creditore per la somma di € ______, oltre interessi e accessori di legge; 
• a garanzia della regolare estinzione del debito di cui sopra, il Debitore si obbliga a costituire ipoteca volontaria su un immobile di sua proprietà.

Tanto premesso, le parti convengono e stipulano quanto segue:

Art. 1 - Oggetto dell’Ipoteca

Il Debitore, in qualità di proprietario e pieno titolare, costituisce a favore del Creditore ipoteca volontaria, ai sensi degli artt. 2808 e ss. c.c., iscrivibile sul seguente immobile:

• Tipo immobile: _______ (abitazione civile, garage, terreno edificabile, ecc.)
• Indirizzo: ___________________.
• Dati catastali: __________ (specificare categoria catastale, foglio, particella, subalterno, rendita catastale)
• Titolo di provenienza: ______ (ad es. Atto notarile del ___, rep. ___)

Art. 2 - Causa e importo garantito

L'ipoteca è costituita a garanzia del credito di cui in premessa, per la somma complessiva di Euro ______ (Importo in lettere), comprensiva del capitale, degli interessi legali o convenzionali, degli interessi moratori, delle spese di recupero credito (ivi incluse le spese legali per l’eventuale azione esecutiva) e di ogni altro accessorio. 

Art. 3 - Durata dell’Ipoteca

L’ipoteca avrà la durata massima consentita dalla legge di anni venti (20), decorrenti dalla data della sua trascrizione nei pubblici registri immobiliari. Essa si estinguerà, comunque, per estinzione del debito garantito e per conseguente cancellazione da richiedersi a cura del Debitore.

Art. 4 - Obblighi del Debitore

Il Debitore si obbliga a:

a) Mantenere l'immobile assicurato contro l'incendio e altri rischi a prima richiesta, nominando il Creditore come beneficiario della polizza.
b) Non compiere atti di disposizione (vendita, donazione) o costituire nuovi pesi (altre ipoteche, pegni) sull'immobile senza il preventivo consenso scritto del Creditore.
c) Pagare tutte le imposte, tasse e contributi dovuti in relazione all'immobile.

Art. 5 - Diritti del Creditore

In caso di inadempimento del Debitore agli obblighi derivanti dal titolo del debito garantito, il Creditore avrà diritto di procedere all'esecuzione forzata sull'immobile ipotecato, secondo le norme di legge.

Art. 6 - Spese e Imposte

Tutte le spese inerenti e conseguenti al presente atto, comprese quelle di iscrizione e cancellazione dell’ipoteca, sono a carico del Debitore.

Art. 7 - Accettazione del Creditore

Il Creditore, con la firma del presente atto, accetta espressamente la costituzione dell’ipoteca a suo favore.

Art. 8 - Legge applicabile

Per quanto non espressamente previsto dal presente atto, si applicano le disposizioni del codice civile in materia di ipoteca.

Art. 9 - Foro Competente

Per qualsiasi controversia derivante dalla presente costituzione di ipoteca sarà competente esclusivamente il Foro del luogo in cui è situato l'immobile ipotecato.

Le parti, dopo aver letto e approvato l'intero contenuto, sottoscrivono il presente atto in duplice originale, ai fini della trascrizione.

Luogo e Data: _______________

IL DEBITORE

IL CREDITORE IPOTECARIO