Fac simile verbale costituzione condominio senza amministratore: pdf

Rinaldo Pitocco - Ultimo aggiornamento: 13/07/2026

Il fac simile verbale di costituzione di condominio minimo o senza amministratore è un documento con cui i proprietari delle unità immobiliari di un piccolo edificio formalizzano la nascita del condominio e disciplinano la gestione delle parti comuni, anche senza dover nominare un amministratore.

Quando ricorre il condominio minimo?

Il condominio minimo è una situazione che si viene a creare di diritto - dunque senza un atto formale di costituzione - quando in un edificio ci sono almeno 2 proprietari diversi che condividono delle parti comuni (come il tetto, le scale, il cortile o gli impianti comuni).

Da 3 a 8 proprietari, invece, si parla di piccolo condominio (ma non "condominio minimo").

Perché formalizzarlo?

Come detto il condominio non va “costituito” con un atto notarile, perché esiste già di fatto. Tuttavia un verbale può essere utile per mettere nero su bianco gli accordi tra i proprietari e quindi per formalizzare la gestione delle assemblee, per stabilire delle regole interne, per fissare un criterio di ripartizione delle spese comuni (ad esempio per le pulizie), per effettuare dei lavori sulle parti comuni, più in generale per evitare conflitti e dare prova delle decisioni comuni. 

Stabilire attraverso un verbale le regole per la gestione di un condominio minimo è il primo passo per una civile convivenza, ma cosa fare se i patti non vengono rispettati? Se la convivenza si fa difficile, ecco come muoversi con una lettera di diffida al vicino di casa.

A cosa serve il verbale di costituzione condominio minimo?

Il fac simile serve principalmente a:

• dare atto dell'esistenza del condominio;
• identificare i proprietari e le rispettive unità immobiliari;
• indicare le parti comuni dell'edificio;
• stabilire i criteri di ripartizione delle spese;
• nominare, se necessario, un referente per i rapporti con fornitori, tecnici o enti pubblici;
• disciplinare le modalità di convocazione delle riunioni e di assunzione delle decisioni;
• evitare future contestazioni tra i condomini.

È necessario nominare un amministratore?

Secondo l'art. 1129 del Codice Civile, la nomina dell'amministratore è obbligatoria solo quando il numero dei condomini è superiore a 8(cioè 9 o più).

Pertanto, negli edifici con:

• 2 proprietari (condominio minimo)
• 3-8 proprietari (piccolo condominio)

i condomini possono gestire autonomamente il condominio senza necessariamente nominare un amministratore.

Tuttavia in questi casi la legge prevede che, in mancanza di un amministratore, venga indicato un referente, vale a dire una persona che svolga funzioni analoghe, con generalità e recapiti affissi in un luogo accessibile del condominio.

È fondamentale ricordare che l'assenza dell'amministratore non esonera i singoli proprietari dalle loro responsabilità, specialmente in materia di sicurezza e manutenzione delle parti comuni.

Fac simile verbale costituzione condominio minimo senza amministratore

Scrittura privata tra comproprietari per la regolamentazione della gestione, manutenzione e ripartizione delle spese relative alle parti comuni dell'edificio

L'anno ________, il giorno ________ del mese di __________, in _______________

Tra

Sig./Sig.ra _______________, nato/a a ____________ il __/__/____, C.F. _______________,
residente in ________________, proprietario/a dell'unità immobiliare sita in _____________;

e

Sig./Sig.ra _______________, nato/a a ____________ il __/__/____, C.F. _______________,
residente in ________________, proprietario/a dell'unità immobiliare sita in _____________;

di seguito congiuntamente indicati come "i Proprietari".

Premesso che

• i proprietari sono titolari di due distinte unità immobiliari facenti parte del fabbricato sito in ___________;
• tra le suddette unità immobiliari esistono parti e servizi comuni destinati all'uso e al godimento di entrambi i proprietari;
• ai sensi degli artt. 1117 e seguenti del Codice civile, la presenza di parti comuni determina l'esistenza di un condominio, anche quando composto da soli due partecipanti (cosiddetto "condominio minimo");
• i proprietari intendono disciplinare consensualmente le modalità di gestione delle parti comuni, al fine di prevenire eventuali controversie e garantire una corretta amministrazione dell'immobile;

tutto ciò premesso, si conviene e si stipula quanto segue.

Art. 1 - Oggetto dell'accordo

Il presente accordo disciplina i rapporti tra i Proprietari relativamente alla gestione, manutenzione, conservazione e utilizzazione delle parti comuni dell'edificio sito in: __________

Le disposizioni contenute nel presente accordo si applicano esclusivamente ai rapporti interni tra i Proprietari e non modificano i diritti e gli obblighi previsti dalla legge.

Art. 2  Individuazione delle parti comuni

I proprietari riconoscono come parti comuni dell'edificio, salvo diversa risultanza dei titoli di proprietà:

• strutture portanti dell'edificio;
• fondazioni;
• tetto e/o copertura;
• facciate esterne;
• eventuali muri perimetrali comuni;
• ingresso comune;
• scale e pianerottoli;
• cortile, giardino o aree esterne comuni;
• impianti destinati all'utilizzo comune;
• ogni altra parte destinata per natura o funzione all'uso comune.

Ulteriori beni o servizi potranno essere considerati comuni sulla base di accordo tra i Proprietari.

Art. 3 - Gestione delle parti comuni

I proprietari concordano di provvedere direttamente alla gestione delle parti comuni, senza nomina di amministratore di condominio.

Le attività di gestione ordinaria saranno svolte mediante accordo tra i Proprietari, i quali collaboreranno affinché siano garantiti:

• il corretto mantenimento dell'edificio;
• la sicurezza delle parti comuni;
• il regolare funzionamento dei servizi comuni;
• il tempestivo intervento in caso di necessità.

Art. 4  Nomina del referente per la gestione ordinaria

I Proprietari individuano quale referente per la gestione delle attività ordinarie:
Sig./Sig.ra _______________________

Il referente avrà esclusivamente il compito di:

• raccogliere eventuali segnalazioni relative alle parti comuni;
• richiedere preventivi e informazioni a fornitori o tecnici;
• coordinare, previo accordo con l'altro Proprietario, gli interventi concordati;
• conservare copia della documentazione relativa alle spese sostenute.

Il referente non assume la qualifica di amministratore di condominio e non potrà assumere decisioni autonome relative a spese o interventi non previamente concordati.

Art. 5 - Modalità di assunzione delle decisioni

Considerata la presenza di soli due Proprietari, ogni decisione relativa alla gestione delle parti comuni sarà assunta mediante accordo tra entrambi.

In particolare:

• gli interventi di manutenzione ordinaria dovranno essere preventivamente concordati;
• gli interventi di manutenzione straordinaria dovranno essere approvati da entrambi i Proprietari;
• le spese non urgenti potranno essere sostenute solo previo accordo scritto o comunque documentabile tra le parti.

In caso di mancato accordo, ciascun Proprietario potrà esercitare i diritti riconosciuti dalla legge per la tutela delle parti comuni.

Art. 6 - Interventi urgenti

Qualora si rendano necessari interventi urgenti per evitare danni all'edificio, alle parti comuni o alle proprietà individuali, ciascun Proprietario potrà adottare le misure necessarie alla conservazione del bene comune.

Il Proprietario che abbia sostenuto spese urgenti dovrà informare tempestivamente l'altro, fornendo idonea documentazione delle spese sostenute.

La ripartizione delle spese avverrà secondo quanto previsto dal successivo articolo.

Art. 7 - Ripartizione delle spese

Le spese relative alla conservazione e manutenzione delle parti comuni saranno sostenute dai Proprietari secondo i seguenti criteri:

☐ in proporzione ai rispettivi valori millesimali;
☐ in parti uguali (50% ciascuno);
☐ secondo il seguente diverso criterio:

Resta fermo che le spese relative a parti o servizi utilizzati in misura diversa potranno essere ripartite secondo il diverso uso effettivo, ove previsto dalla legge o concordato tra i Proprietari.

Art. 8 - Pagamento delle spese

Le spese comuni dovranno essere sostenute entro ______ giorni dalla comunicazione dell'importo dovuto e della relativa documentazione.

I pagamenti potranno essere effettuati:

☐ direttamente ai fornitori;
☐ mediante rimborso al Proprietario che ha anticipato la spesa;
☐ mediante altro sistema concordato:

Art. 9 -  Comunicazioni tra i Proprietari

Le comunicazioni relative alla gestione delle parti comuni potranno avvenire mediante:

☐ consegna diretta;
☐ posta elettronica;
☐ messaggistica istantanea;
☐ altra modalità:

Le comunicazioni relative a interventi, preventivi o spese saranno conservate ai fini della corretta gestione dei rapporti tra i Proprietari.

Art. 10 - Documentazione delle decisioni

Gli accordi relativi a lavori, spese straordinarie o modifiche nella gestione delle parti comuni potranno essere formalizzati mediante apposito documento sottoscritto da entrambi i Proprietari.

Art. 11  Modifiche dell'accordo

Qualsiasi modifica o integrazione al presente accordo dovrà risultare da atto scritto sottoscritto da entrambi i Proprietari.

Art. 12 - Rinvio alla normativa vigente

Per quanto non espressamente previsto dal presente accordo si applicano le disposizioni del Codice civile in materia di comunione e condominio negli edifici.

Letto, confermato e sottoscritto.

Luogo e data

Il Proprietario

Il Proprietario