Fac simile scrittura privata servitù di passaggio tra privati

Rinaldo Pitocco - Ultimo aggiornamento: 28/10/2025

Download fac simile di scrittura privata per costituzione servitù di passaggio tra privati, un diritto reale di godimento che consente al proprietario di un fondo (detto fondo dominante) di attraversare un fondo altrui (detto fondo servente) per raggiungere la propria proprietà, quando questa non ha un accesso diretto.

Cos'è la servitù di passaggio

La servitù è un diritto reale di godimento consistente nel peso imposto su di un fondo (servente) per l'utilità di un altro fondo (dominante) appartenente ad un diverso proprietario (art. 1027 del Codice Civile).

Il rapporto tra i fondi si traduce, dal punto di vista giuridico, in una situazione di vantaggio per il proprietario del fondo dominante ed in una di svantaggio, con correlativa restrizione della facoltà di godimento, per il proprietario del fondo servente. L'utilità può consistere in un qualsiasi vantaggio, anche non economico, che si traduca in una migliore utilizzazione del fondo e può essere diretta a soddisfare qualunque bisogno del fondo dominante.

Così il proprietario di un terreno che non ha accesso diretto alla strada pubblica, può transitare su quello del confinante senza che quest’ultimo possa opporsi. Va precisato, tuttavia, che ai fini della concessione della servitù non è necessario, per restare all'esempio, che i due fondi siano confinanti, ma è sufficiente che siano vicini e che l'uno ne tragga una effettiva utilità.

Come stabilisce l'art. 1051 del Codice Civile, il passaggio si deve stabilire in quella parte del terreno che consente l'accesso più breve alla via pubblica e che riesce a creare il minor impatto possibile sul suolo confinante/vicino.

Peraltro il proprietario del fondo servente, ossia colui che concede il passaggio, non può compiere interventi (ad esempio la costruzione di una staccionata) che tendono a diminuire l'esercizio della servitù o a renderlo più scomodo. Così se per questioni di sicurezza il proprietario del fondo servente decidesse di installare un cancello, ad esempio, sarebbe comunque costretto a consegnare una copia delle chiavi al vicino, al fine di non aggravare o diminuire l’esercizio della servitù. Se non lo facesse il proprietario del fondo dominante potrebbe inviare alla controparte questa lettera di diffida servitù di passaggio.

Per ciò che concerne le spese di manutenzione e riparazione relative alla servitù di passaggio (ad es. sfalcio dell'erba, costruzione di canali di scolo per l'acqua piovana, ecc.), se le parti non trovano un accordo per un'equa ripartizione, a sostenerle deve essere colui che ne trae i maggior benefici.

Concessione servitù di passaggio: come avviene

Ci sono servitù volontarie, regolate da un contratto scritto tra le parti, e servitù coattive. Queste ultime si determinano quando le parti non riescono a trovare un accordo. In questi casi è il Giudice ad intervenire e a stabilire se esistono o meno i presupposti per la concessione di una servitù di passaggio.

Da precisare che la costituzione di una servitù è possibile anche se il proprietario del fondo ha un accesso alla via pubblica, ma questo è inadatto o insufficiente ai bisogni del fondo e non può essere ampliato (deve ad es. farci transitare un trattore). Anche in questi casi è il Giudice a decidere e generalmente lo concede se alla base vi sono esigenze di tipo agricolo o industriale.

In questi casi, tuttavia, se il passaggio richiede la realizzazione di opere stabili o comporta lasciare incolta una certa parte del terreno, il proprietario del fondo servente deve ricevere un indennizzo.

L'art. 1038 del Codice Civile stabilisce, infatti, che il soggetto che richiede il passaggio deve pagare il valore, secondo la stima, dei terreni da occupare.

Fac simile scrittura privata servitù di passaggio tra privati

SCRITTURA PRIVATA
COSTITUZIONE DI SERVITÙ DI PASSAGGIO

Tra i sottoscritti

Sig./Sig.ra __________________
nato/a a _________ il __/__/____
codice fiscale _______________
residente in ____________________
in qualità di proprietario dell'immobile sito in __________________
identificato al Catasto dei Fabbricati al Foglio ___ Mappale ___ / al Catasto Terreni al Foglio ___ Particella ___ del Comune di __________
(d'ora in avanti “Proprietario del Fondo Servente")

e

Sig./Sig.ra __________________
nato/a a _________ il __/__/____
codice fiscale _______________
residente in ____________________
in qualità di proprietario dell'immobile sito in __________________
identificato al Catasto dei Fabbricati al Foglio ___ Mappale ___ / al Catasto Terreni al Foglio ___ Particella ___ del Comune di __________ 
(d'ora in avanti "Proprietario del Fondo Dominante")

PREMESSO CHE

1. Il fondo del Sig./Sig.ra ________ (nome proprietario fondo dominante) risulta privo di accesso diretto alla pubblica via;

2. Il fondo del Sig./Sig.ra ________ (nome proprietario fondo servente) confina con detto fondo ed è idoneo a consentire il passaggio;

3. Le parti, in stato di piena libertà e consapevolezza, intendono regolare con la presente scrittura privata la costituzione di un diritto reale di servitù di passaggio a titolo oneroso sul Fondo Servente a favore del Fondo Dominante, ai sensi degli artt. 1027 e seguenti del codice civile.

TUTTO CIÒ PREMESSO, SI CONVIENE E STIPULA QUANTO SEGUE:

ART. 1 - COSTITUZIONE DELLA SERVITÙ

Il Sig./Sig.ra ______ (nome proprietario fondo servente), come sopra identificato, concede al Sig./Sig.ra _______ (nome proprietario fondo dominante), che accetta, una servitù di passaggio sul proprio fondo, così come indicato nella planimetria di cui all’Allegato 1. Tale diritto si intende costituito a titolo oneroso e sarà accessorio al fondo dominante, seguendone in ogni caso le sorti.

ART. 2 - UTILIZZO DELLA SERVITÙ

La servitù è concessa per __________ (ad esempio “il transito pedonale e veicolare da … a …”). Il passaggio ha una larghezza costante di metri ___ e uno sviluppo lineare di circa metri __. 

È vietato modificare il tracciato o ampliare l’uso della servitù senza accordo scritto tra le parti.

ART. 3 - OBBLIGHI DELLE PARTI

Il proprietario del fondo servente si obbliga a:

a) mantenere libero da ostacoli il tracciato della servitù.
b) non compiere alcun atto che possa limitare, rendere più gravoso o impedire l'esercizio del diritto di passaggio.

Il proprietario del fondo dominante si obbliga a:

a) corrispondere al proprietario del fondo servente un equo indennizzo una tantum, pari a Euro ______, quale compenso per il gravame imposto sul detto fondo, da versarsi contestualmente alla sottoscrizione della presente.
b) mantenere in buono stato il tratto di passaggio, provvedendo alla sua manutenzione ordinaria (es. pulizia, piccole riparazioni).

ART. 4 - DURATA

La presente servitù di passaggio è perpetua, salvo diverso accordo scritto tra le parti.

In caso di alienazione dei fondi, la servitù seguirà il bene e vincolerà i rispettivi aventi causa.

ART. 5 - TRASCRIZIONE

Le Parti convengono e si obbligano a procedere, a cura e spese del proprietario del fondo dominante, alla trascrizione della presente scrittura privata presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari competente per territorio, ai sensi dell'art. 2643 c.c., al fine di rendere la servitù opponibile ai terzi.

ART. 6 – LEGGE APPLICABILE E FORO COMPETENTE

La presente scrittura privata è regolata dalla legge italiana. Per qualsiasi controversia derivante dall'interpretazione o esecuzione della presente sarà competente il Foro di _________.

Letto, confermato e sottoscritto in duplice originale.

[Luogo], [Data]

Il Proprietario del fondo servente _____________________________

Il Proprietario del fondo dominante ______________________________

ALLEGATI:

1. planimetria catastale indicante il tracciato della servitù di passaggio. Copia dei documenti di identità dei contraenti.
2. copia delle visure catastali dei due immobili.
3. _______________

Servitù di passaggio: quando si estingue

La servitù può estinguersi quando

• il contratto stipulato tra le parti giunge a scadenza;
• vi è una rinuncia da parte del proprietario del fondo dominante. Questo un fac simile scrittura privata per rinuncia servitù di passaggio;
• il proprietario del fondo servente rinuncia alla proprietà del fondo,
• il Giudice ne revoca la concessione perché ritenuta non più necessaria;
• una sola persona si riunisce la proprietà del fondo dominante con quella del fondo servente.
• non viene esercitata per 20 anni dal proprietario del fondo dominante.