Spese condominiali: cosa succede se non si pagano?

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Oggi più di una famiglia sue due vive una sensazione di precarietà ed instabilità, complice il protrarsi della crisi, la mancanza di lavoro e il peso sempre maggiore delle tasse. Così per far quadrare i conti molte di loro, non potendo evidentemente evitare il pagamento delle rate di mutuo o delle utenze di acqua, luce e gas, sono costrette a tagliare proprio sulle spese condominiali.

Stando alle stime delle associazioni nazionali degli amministratori di condominio, il 20-25% delle famiglie non riesce più a pagare le spese condominiali, tanto che negli ultimi anni si è praticamente registrato un raddoppio delle vertenze legali legate al mancato pagamento di tali spese.

Obbligo di contribuzione delle spese

Tutti i condòmini hanno l’obbligo di partecipare alle spese necessarie alla conservazione ed alla manutenzione delle parti e dei servizi comuni (scale, tetto, ascensore, giardino comune, ecc.).

Le spese condominiali per le parti comuni dell’edificio sono sostenute dai condomini in proporzione ai millesimi posseduti da ciascuno, a meno che il regolamento non preveda diversamente.

Nessun condòmino può sottrarsi al pagamento delle spese condominiali (art. 1118 C.C.), neppure se un bene o un servizio (ad es. l’ascensore) risultasse difettoso o non funzionante, salvo il diritto dello stesso di chiederne all’amministratore la riparazione o la sostituzione (questo il modello di richiesta di intervento urgente da parte dell'Amministratore di condominio), ovvero di agire per ottenere il risarcimento degli eventuali danni subiti (“Come sollecitare l'intervento dell'amministratore di condominio”).

Neppure il regolamento di condominio potrebbe derogare all’obbligo del condòmino di partecipare alla copertura di tali spese.

Verifica e approvazione delle spese condominiali

Le spese condominiali sostenute devono essere debitamente documentate (fatture, ricevute, scontrini, estratto conto bancario, preventivi, contratti con fornitori, ecc.) e sottoposte dall'amministratore all'approvazione dell'assemblea che - ricordiamo - deve essere convocata entro 180 giorni dal termine dell’esercizio.

Se ci sono spese poco chiare i condòmini possono fare le opportune verifiche, prendere visione e fare fotocopie dei documenti giustificativi di spesa, chiedere spiegazioni all'amministratore e perfino nominare un revisore per verificare la contabilità del condominio.

Vi offriamo il modula richiesta spese condominiali.

Cosa può fare il condòmino moroso

Diciamo innanzitutto che è il regolamento condominiale a fissare i termini entro i quali le quote condominiali devono essere versate, oltre che la misura degli interessi di mora e delle penalità per gli eventuali ritardi.

Se il regolamento non stabilisce nulla in proposito allora è l’assemblea dei condòmini a decidere.

Se il condòmino è in una situazione di particolare difficoltà può richiedere una temporanea dilazione delle scadenze di pagamento e/o un’ulteriore rateizzazione delle quote dovute al condominio. Questo il fac-simile di richiesta di rateizzazione o dilazione di pagamento delle spese condominiali da inviare all’amministratore di condominio. 

Gli obblighi dell’amministratore

In presenza di situazioni di morosità da parte di uno o più condomini, è compito dell’Amministratore provvedere alla riscossione inviando a ciascuno una lettera di sollecito pagamento spese condominiali mediante raccomandata con ricevuta di ritorno.

Se il sollecito non sortisce alcun effetto, allora l’Amministratore del condominio può chiedere al Tribunale l’emissione di un decreto ingiuntivo che è immediatamente esecutivo per legge e per questo consente di procedere con il pignoramento dei beni del condòmino moroso.

L’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso (art. 1129 Cod. Civ.).

L’Amministratore non può agire per la riscossione contro l’inquilino moroso, bensì nei confronti del proprietario dell’immobile. E’ chiaro che quest’ultimo avrà poi il diritto di rivalsa nei confronti del proprio inquilino per quanto pagato al condominio.

Cosa accade se l'immobile è stato venduto

Nel caso in cui ci sia stata una vendita dell’immobile, rispondono di eventuali debiti nei confronti del condominio sia l’acquirente che il venditore. Dunque, prima di acquistare un appartamento sito in un condominio, è consigliabile che l’acquirente verifichi sempre che il venditore abbia regolarmente pagato tutte le spese condominiali fino alla data del rogito.

Attenzione: se dopo aver espletato la procedura della riscossione coattiva il debito non viene comunque saldato, la responsabilità delle spese non pagate da alcuni potrebbe ricadere sull’intero condominio.

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