Spese condominiali: cosa succede se non si pagano?

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Oggi più di una famiglia sue due vive una sensazione di precarietà ed instabilità, complice il protrarsi della crisi, la mancanza di lavoro e il peso sempre maggiore delle tasse. Così per far quadrare i conti molte di loro, non potendo evidentemente evitare il pagamento delle rate di mutuo o delle utenze di acqua, luce e gas, sono costrette a tagliare proprio sulle spese condominiali.

Stando alle stime delle associazioni nazionali degli amministratori di condominio, il 20-25% delle famiglie non riesce più a pagare le spese condominiali, tanto che negli ultimi anni si è praticamente registrato un raddoppio delle vertenze legali legate al mancato pagamento di tali spese.

Obbligo di contribuzione delle spese

Tutti i condòmini hanno l’obbligo di partecipare alle spese necessarie alla conservazione ed alla manutenzione delle parti e dei servizi comuni (scale, tetto, ascensore, giardino comune, ecc.).

Le spese condominiali per le parti comuni dell’edificio sono sostenute dai condomini in proporzione ai millesimi posseduti da ciascuno, a meno che il regolamento non preveda diversamente.

Nessun condòmino può sottrarsi al pagamento delle spese condominiali (art. 1118 C.C.), neppure se un bene o un servizio (ad es. l’ascensore) risultasse difettoso o non funzionante, salvo il diritto dello stesso di chiederne all’amministratore la riparazione o la sostituzione (questo il modello di richiesta di intervento urgente da parte dell'Amministratore di condominio), ovvero di agire per ottenere il risarcimento degli eventuali danni subiti (“Come sollecitare l'intervento dell'amministratore di condominio”).

Neppure il regolamento di condominio potrebbe derogare all’obbligo del condòmino di partecipare alla copertura di tali spese.

Verifica e approvazione delle spese condominiali

Le spese condominiali sostenute devono essere debitamente documentate (fatture, ricevute, scontrini, estratto conto bancario, preventivi, contratti con fornitori, ecc.) e sottoposte dall'amministratore all'approvazione dell'assemblea che - ricordiamo - deve essere convocata entro 180 giorni dal termine dell’esercizio.

Se ci sono spese poco chiare i condòmini possono fare le opportune verifiche, prendere visione e fare fotocopie dei documenti giustificativi di spesa, chiedere spiegazioni all'amministratore e perfino nominare un revisore per verificare la contabilità del condominio.

Vi offriamo il modello di istanza per visionare documenti giustificativi relativi alle spese condominiali.

Cosa può fare il condòmino moroso

Diciamo innanzitutto che è il regolamento condominiale a fissare i termini entro i quali le quote condominiali devono essere versate, oltre che la misura degli interessi di mora e delle penalità per gli eventuali ritardi.

Se il regolamento non stabilisce nulla in proposito allora è l’assemblea dei condòmini a decidere.

Se il condòmino è in una situazione di particolare difficoltà può richiedere una temporanea dilazione delle scadenze di pagamento e/o un’ulteriore rateizzazione delle quote dovute al condominio. Questo il fac-simile di richiesta di rateizzazione o dilazione di pagamento delle spese condominiali da inviare all’amministratore di condominio. 

Gli obblighi dell’amministratore

In presenza di situazioni di morosità da parte di uno o più condomini, è compito dell’Amministratore provvedere alla riscossione inviando a ciascuno una lettera di sollecito pagamento delle quote condominiali mediante raccomandata con ricevuta di ritorno.

Se il sollecito non sortisce alcun effetto, allora l’Amministratore del condominio può chiedere al Tribunale l’emissione di un decreto ingiuntivo che è immediatamente esecutivo per legge e per questo consente di procedere con il pignoramento dei beni del condòmino moroso.

L’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso (art. 1129 Cod. Civ.).

L’Amministratore non può agire per la riscossione contro l’inquilino moroso, bensì nei confronti del proprietario dell’immobile. E’ chiaro che quest’ultimo avrà poi il diritto di rivalsa nei confronti del proprio inquilino per quanto pagato al condominio.

Cosa accade se l'immobile è stato venduto

Nel caso in cui ci sia stata una vendita dell’immobile, rispondono di eventuali debiti nei confronti del condominio sia l’acquirente che il venditore. Dunque, prima di acquistare un appartamento sito in un condominio, è consigliabile che l’acquirente verifichi sempre che il venditore abbia regolarmente pagato tutte le spese condominiali fino alla data del rogito.

Attenzione: se dopo aver espletato la procedura della riscossione coattiva il debito non viene comunque saldato, la responsabilità delle spese non pagate da alcuni potrebbe ricadere sull’intero condominio.

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50076 - noe
28/07/2017
Salve, Sono in affitto da quattro anni, in cui non ho mai avuto cenno di spese condominiali da pagare. Dopo quattro anni, il proprietario si fa vivo con il conto totale (pari a più di metà del canone annuo), con pretesa di pagamento a 20 giorni. Posso difendermi in qualche modo?

49996 - Redazione
21/07/2017
Enrico, degli oneri condominiali non pagati che si riferiscono all’anno in cui è stato effettuato il rogito e all'anno precedente, ne rispondono in solido sia il venditore che l’acquirente.

49968 - Enrico
19/07/2017
Salve, ho acquistato un appartamento da un condomino che non ha pagato spese nei precendenti 4 anni. Nell'ultimo bilancio preventivo, approvato, il debito accumulatosi è stato aggiunto alle spese previste per l'anno corrente, e suddiviso in 4 rate di pari importo. L'amministratore sostiene che devo onorare le rate per intero, perché con questo meccanismo, di fatto entrano a far parte dell'anno corrente. Io credo invece di dover pagare solo le spese degli ultimi due anni. Chi ha ragione?

48827 - Giuliana
27/03/2017
Salve, sono affittuaria di un'appartamento in un condominio da Marzo 2015. L'amministratore mi ha contattato dicendomi che devo pagare un conguaglio di € 137 di spese condominiali. Allora gli ho chiesto di farmi visionare i bilanci che mostrano questa morosità. Dai documenti si evince che questa somma matura dal 2013 e cresce nel 2014 (anni in cui io non ero in casa) e le spese condominiali erano a carico del proprietario, fino ad arrivare al 2015 e 2016 (anni in cui il condominio era a carico mio) in cui le spese non hanno superato il totale dei condomini, quindi nessuna somma che compete a me versare. Chiedo, è giusto che questa somma venga chiesta al proprietario e non a me?

47710 - Redazione
05/12/2016
Mara, le due cose non sono strettamente correlate. Come prima cosa l'amministratore di condominio dovrebbe inviare a ciascuno di loro una una lettera di sollecito pagamento delle quote condominiali.

47696 - Luca
03/12/2016
Buongiorno. In seguito a comportamenti non corretti tenuti da alcuni condomini, ho scritto piu' volte all'Amministratore sulla sua PEC per proporgli un richiamo, ma questi non mi ha mai risposto. Per mettergli un po' di pressione ed evidenziare di fronte agli altri questo comportamento intenderei al prossimo pagamento delle spese scorporare la quota parte del suo compenso e non pagarla in quanto tiene nei mei confronti un comportamento negligente. In che problemi potrei incorrere? Non so come altro fare per portare avanti il problema che sta ledendo i nervi di mio marito. Avete suggerimenti? Grazie. Luca

47671 - mara
02/12/2016
Chi non paga le spese condominiali ha diritto di parcheggio delle auto? Due condomini sono fuori di 11.000 euro che fare?

47318 - Rosa Fedora C.
11/11/2016
Sono proprietaria di un appartamento concesso in locazione. Sono stati effettuati lavori di ristruttarazione dell'intero immobile ed ho regolarmente pagato la mia quota. Un propietario che ha il suo appartamento concesso in locazione, non ha versato la sua quota spettante per la ristrutturazione. L'amministratore ha ora suddiviso la quota non versata, su tutti gli altri proprietari che già hanno pagato la propria. E' legittima questa azione?? Non si potrebbe procedere con una azione legale a pignorare il fitto dell'appartamento il cui proprietario non ha pagato la sua quota per la ristrutturazione. Io non ho intenzione di pagare anche per l'altro proprietario. Quali azioni potrebbero mettere in atto nei miei confronti se non pago la quota della spesa dell'altro proprietario suddivisa tra tutti i condomini tra i quali io????

47226 - Andrea
03/11/2016
Il condominio ha provveduto alla messa a norma dell'impianto di riscaldamento. Sono state anticipate le quote richieste in base al preventivo di spesa. In sede di approvazione del bilancio delle spese ordinarie pulizie, enel etc... Vengono addebitati migliaia di € a saldo della ristrutturazione dell'impianto. Non essendo mai stato approvato uno stato finale dei lavori, è legittimo chiedere il saldo ?

47008 - Andrea
19/10/2016
Buonasera, ho ricevuto un piano di spese straordinario per rifacimento totale del cornicione quando in realtà in sede di assemblea (cortile, come indicato sulla convocazione) la maggioranza aveva votato per fare solo il lato cortile e non anche il lato strada sempre del cornicione. Finita l'assemblea l'amministratore doveva andare a fare un sopralluogo in un balcone e poi a verbalizzare quanto deciso e io insieme ad altri condomini abbiamo abbandonato il cortile insieme all'amministratore per poi dividerci. Sono venuto poi a conoscenza del fatto che alcuni condomini hanno cambiato idea e quindi la maggioranza era cambiata ma ritengo che visto che l'amministratore e alcuni condomini avevano abbandonato la sede dell'assemblea (cioè il cortile) la votazione fatta tutti insieme in cortile debba valere. Come posso risolvere il tutto? Grazie

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