Contestazione spese condominiali inquilino: fac simile editabile

Rinaldo Pitocco - Aggiornato il: 26/10/2026

La lettera di contestazione delle spese condominiali è un fac simile che il singolo condòmino può utilizzare nel caso in cui le spese sostenute non siano adeguatamente documentate, oppure quando le stesse spese non siano state autorizzate dall'assemblea, oppure qualora il piano di riparto delle stesse non sia corretto.

Come vengono ripartire le spese condominiali?

Le spese condominiali possono essere legate ai servizi di pulizia, ai consumi di luce, acqua o gas, all'utilizzo di particolari servizi (es. ascensore), così come ad interventi di conservazione e ristrutturazione sulle parti comuni.

Annualmente l'amministratore di condominio predispone un rendiconto sulle spese condominiali da sottoporre all'approvazione dell'assemblea (la convocazione deve avvenire entro 6 mesi dalla chiusura dell'esercizio annuale), stabilendo contestualmente un piano di riparto tra i diversi condomini.

Ma come vengono ripartite le spese condominiali? Come vedremo tra breve, i millesimi sono il criterio più comune, ma non l’unico. Il Codice civile (art. 1123 e seguenti) prevede diversi criteri a seconda del tipo di spesa.

Spese ripartite in base ai millesimi di proprietà

Se non vigono criteri diversi stabiliti dal regolamento condominiale o da specifici accordi tra i condomini, alle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni, come il rifacimento del tetto, la facciata, le strutture portanti, il portone d’ingresso o il compenso dell’amministratore, si applica quanto stabilito dall'art. 1123 del Codice Civile, vale a dire la ripartizione in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. In buona sostanza si fa riferimento alla tabella millesimale, ovverossia al valore al valore dell'appartamento espresso in millesimi in rapporto al valore dell'intero condominio.

Il piano di ripartizione delle spese condominiali predisposto dall'amministratore sulla base delle tabelle millesimali (o delle eventuali altre regole stabilite dal regolamento) deve essere quindi approvato dall'assemblea.

Spese in base all'utilizzo

Quando un bene comune viene usato dai condomini in modo diverso, ciascuno contribuisce in proporzione al possibile utilizzo. È il caso, ad esempio, dell’acqua misurata dai contatori individuali o di un impianto utilizzato solo da alcuni condomini.

Scale e ascensore

Le relative spese vengono generalmente divise per metà in base ai millesimi e per metà in base all’altezza del piano. Di conseguenza, chi abita ai piani più alti paga normalmente una quota maggiore. I condomini del piano terra possono pagare meno e, in alcuni casi, essere esclusi dalle spese dell’ascensore se non ne traggono utilità.

Lastrico solare o terrazza a uso esclusivo

Se il lastrico appartiene o viene utilizzato esclusivamente da un condomino, questi sostiene un terzo delle spese di manutenzione. I restanti due terzi sono a carico dei condomini che traggono beneficio dalla copertura, secondo i rispettivi millesimi.

Condominio parziale

Quando una parte dell’edificio serve soltanto alcuni condomini, le spese devono essere sostenute esclusivamente da chi ne usufruisce. Ad esempio, la manutenzione di una scala utilizzata da una sola parte del complesso non grava necessariamente su tutti.

Riscaldamento centralizzato

Le spese vengono normalmente calcolate considerando sia i consumi effettivi, rilevati dai dispositivi installati negli appartamenti, sia una quota fissa ripartita secondo i millesimi di riscaldamento. Non si applicano, quindi, i millesimi generali di proprietà.

Il regolamento condominiale contrattuale, approvato da tutti i condomini o richiamato negli atti di acquisto, può stabilire criteri diversi da quelli previsti dalla legge. Una semplice delibera approvata a maggioranza, invece, non può modificare tali criteri, salvo che vi sia il consenso unanime dei condomini.

Quando contestare le spese condominiali?

Di seguito i principali motivi di contestazione delle spese condominiale da parte del condòmino.

1. Errori nel calcolo della quota

Un condòmino può contestare l’importo richiesto se, ad esempio: sono stati utilizzati millesimi non corretti, se la spesa è stata calcolata in modo sbagliato, se gli è stato addebitato più di quanto dovuto o se alcune spese sono state conteggiate due volte.

2. Criteri errati nella divisione delle spese

Le spese devono essere ripartite seguendo le regole previste dalla legge, dal regolamento condominiale o da eventuali accordi validi tra i condòmini.

Per esempio, si può contestare una spesa per l’ascensore se non è stata divisa secondo i criteri stabiliti dalla legge. È inoltre possibile contestare una spesa addebitata a condòmini che, secondo le regole applicabili, non dovrebbero sostenerla.

3. Servizi o impianti non utilizzati

Non usare un servizio condominiale non significa automaticamente essere esonerati dal pagamento.

La contestazione può essere fondata solo quando la legge, il regolamento o le caratteristiche dell’impianto prevedono un’esenzione o una diversa ripartizione. Ciò può avvenire, ad esempio, quando un servizio può essere utilizzato separatamente soltanto da alcuni condòmini.

4. Spese prive di documentazione

Il condòmino può chiedere spiegazioni e contestare gli importi se non sono disponibili fatture o altri documenti, se alcune spese non sembrano riguardare la gestione del condominio, se gli importi del rendiconto non corrispondono ai documenti contabili, se vengono richiesti costi non adeguatamente spiegati o giustificati.

Ogni condòmino ha il diritto di consultare la documentazione contabile, così da verificare come sono state gestite le spese e se gli importi richiesti sono corretti. Questi i modelli utili da compilare e trasmettere:

• fac simile lettera richiesta spese condominiali;
• fac simile richiesta estratto conto bancario condominiale.

5. Delibere assembleari irregolari

Si può contestare anche una delibera con cui l’assemblea ha approvato il rendiconto o il piano di riparto, quando presenta irregolarità importanti.

In generale, se la delibera applica in modo sbagliato i criteri di ripartizione a un caso concreto, può essere annullabile. Se invece l’assemblea modifica a maggioranza i criteri generali previsti dalla legge o da un accordo valido tra i condòmini, la delibera può essere considerata nulla.

Da ultimo ricordiamo che il condomino potrebbe opporsi alla richiesta di pagamento facendo valere la prescrizione spese condominiali.

Qualunque sia la motivazione è bene sottolineare che la lettera inviata dal condòmino all'amministratore - prima che il verbale venga approvato dall'assemblea - non interrompe né sospende il termine per impugnare la delibera (art. 1137 c.c.). Come vedremo meglio nel prossimo paragrafo, se l'assemblea approva comunque il bilancio e si vuole contestarlo, va attivata la mediazione entro 30 giorni (dalla delibera per presenti dissenzienti o astenuti, dalla comunicazione per gli assenti).

Come e in che termini effettuare la contestazione?

Prima dell'approvazione del bilancio

Prima che l’assemblea approvi il bilancio non c’è ancora nessuna delibera da impugnare. Il condomino può quindi:

• scrivere all’amministratore (meglio con raccomandata o PEC, così resta traccia) per chiedere chiarimenti o segnalare voci che ritiene sbagliate o ripartite con il criterio errato;
• chiedere di vedere i documenti giustificativi (fatture, contratti, estratti conto). L’art. 1130-bis c.c. riconosce ai condomini il diritto di prendere visione di questi documenti in ogni tempo e di estrarne copia a proprie spese;
• sollevare le contestazioni in assemblea e chiedere che vengano messe a verbale.

Dopo l'approvazione del bilancio

In questo caso il condòmino ha 30 giorni di tempo dalla data della deliberazione (se dissenziente o astenuto) o dalla data di comunicazione della deliberazione (se assente) per impugnare la delibera. Se ha votato a favore, in genere, non può impugnare. Passati i 30 giorni, la delibera diventa definitiva e non è più contestabile.

Quanto detto vale solo per le delibere annullabili, per esempio per vizi di convocazione o per un criterio di ripartizione errato. Invece per le delibere nulle (ad esempio quelle con oggetto impossibile o illecito o quelle che trattano materie che esulano dalle attribuzioni dell'assemblea previste dalla legge) non c’è questo termine, e l’azione si può proporre anche oltre i 30 giorni.

Per contestare un verbale di assemblea condominiale, il condòmino o gruppo di condòmini devono proporre una domanda a un organismo di mediazione, di solito con l’assistenza di un avvocato. L’azione non sospende l’esecuzione della delibera condominiale. Quindi, in linea di massima, le quote vanno pagate comunque. Se la mediazione fallisce, gli stessi devono promuovere l’azione davanti al tribunale competente entro 30 giorni dal verbale negativo.

Lettera contestazione spese condominiali: esempio

Fac simile 1

Spett.le Amministratore del Condominio 
“_______________”
Indirizzo / PEC

Raccomandata A/R anticipata via PEC [oppure: consegna a mano con firma per ricevuta]

Oggetto: contestazione preventiva di spese condominiali, richiesta di chiarimenti e di visione della documentazione. Esercizio ______ 

Il/La sottoscritto/a __________, nella qualità di proprietario/inquilino dell’unità immobiliare di ________ (specificare via, scala, piano, interno) sita nel condominio ____________

PREMESSO CHE

• in data __/__/____ ha ricevuto ______ (il bilancio consuntivo / il preventivo di spesa / il piano di riparto) relativo all'esercizio ______, in vista dell'assemblea convocata per il __/__/____;
• dall'esame di tali documenti sono emerse le criticità di seguito indicate;
• la presente è inviata prima dell'approvazione, per consentire all'amministratore di verificare e rettificare i dati prima che siano sottoposti all'assemblea;
• rileva quanto segue (lasciare le parti di interesse ed eliminare le restanti)

1. Errori di calcolo della quota

Nel prospetto di riparto la quota a carico del sottoscritto per la voce _________ risulta pari a euro ______, mentre, applicando i millesimi della tabella [A / B / C] di cui è titolare (__ millesimi) sulla spesa totale di euro ______, la quota corretta sarebbe di euro _______. Si chiede di verificare il calcolo e di rettificarlo. 

2. Criteri di ripartizione errati

La spesa relativa a ________ (descrizione: es. scale, ascensore, riscaldamento, lastrico solare, acqua, pulizie o impianto che serve solo alcuni condòmini) è stata ripartita secondo il criterio ________, mentre l'art. [1123 / 1124 / 1126 c.c.] [e/oppure l'art. __ del regolamento di condominio / la tabella millesimale __] prevede il criterio [criterio corretto]. Si chiede di rielaborare il riparto in conformità.

3. Servizi o impianti non utilizzati o non utilizzabili

Sono state addebitate al sottoscritto le spese per __________ (specificare servizio o impianto: es. ascensore, impianto centralizzato, servizio di portierato, box o area comune) che [non utilizza / non è in grado di utilizzare / non serve la propria unità immobiliare] per le seguenti ragioni: __________ [motivazione, es. l'unità non è collegata all'impianto, ha un ingresso autonomo, ecc.]. Si chiede di verificare se la spesa debba essere esclusa o ripartita solo tra i condòmini che ne traggono utilità (art. 1123, secondo e terzo comma, c.c.) e di indicare sulla base di quale disposizione, tabella o delibera è stata addebitata.

4. Spese prive di documentazione o non giustificate

Nel rendiconto compaiono le voci _________ (elenco: descrizione e importo) per le quali non risulta allegata né disponibile la documentazione giustificativa (fatture, contratti, preventivi, delibera di autorizzazione). Si chiede di fornire la documentazione di ciascuna voce e di chiarire a cosa si riferiscano gli importi.

5. Delibere irregolari o spese non autorizzate

Le spese relative a _________ risultano fondate sulla delibera del __/__/____, che appare irregolare per ___________ (specificare il motivo: es. mancata convocazione di alcuni condòmini, avviso di convocazione ricevuto meno di cinque giorni prima dell'assemblea, mancato raggiungimento del quorum, argomento non inserito nell'ordine del giorno, verbale non comunicato). In alternativa, la spesa risulta eseguita [senza delibera / oltre l'importo deliberato] e non rientra nelle ipotesi di urgenza di cui all'art. 1135, ultimo comma, c.c. Si chiede di chiarire su quale base sia stata effettuata e di non sottoporla all'assemblea come spesa già approvata.

RICHIESTE

Tanto premesso, si chiede all'amministratore:

1. di consentire la visione e il rilascio di copia, a spese del richiedente, della seguente documentazione relativa all'esercizio _____: _____________ (ad es. registro di contabilità, giustificativi di spesa, contratti con i fornitori, tabelle millesimali, verbali delle assemblee, prospetto di riparto, estratti conto bancari del condominio, ecc.), ai sensi dell'art. 1130-bis c.c., entro [10 / 15] giorni dal ricevimento della presente e comunque prima dell'assemblea;
2. di verificare le voci contestate e di rettificare il rendiconto e il piano di riparto prima di sottoporli all'approvazione dell'assemblea;
3. di rispondere per iscritto alle contestazioni sopra indicate, con le relative motivazioni;
4. di inserire la presente comunicazione tra gli allegati dell'ordine del giorno e di darne lettura in assemblea, con allegazione al verbale.

RISERVE

La presente non costituisce in alcun modo acquiescenza o accettazione dei criteri e degli importi contestati. Il sottoscritto [i sottoscritti] si riserva[no] di far verbalizzare il proprio dissenso in assemblea e, in caso di approvazione di delibere ritenute irregolari, di impugnarle ai sensi dell'art. 1137 c.c., previo tentativo di mediazione, nei termini di legge, nonché di agire per la ripetizione di quanto eventualmente versato in eccesso.

In attesa di un cortese riscontro, si porgono distinti saluti.

Luogo e data

Firma

Allegati: 

1. copia del prospetto di riparto o del bilancio con le voci evidenziate; 
2. eventuale calcolo alternativo; 
3. copia della tabella millesimale o del regolamento; 
4. eventuale delega
5. altri documenti utili.

Fac simile 2

Mittente:
_________
_________

Egr. Sig. _______
Via________

PEC o Raccomandata A.R.

Oggetto: contestazione della modifica del criterio di riparto delle spese condominiali.

Il/La sottoscritto/a sig./sig.ra ………………… nella qualità di proprietario/inquilino dell’unità immobiliare …………. sita nel condominio ………………. , con riferimento alla delibera assembleare del ……….., con la quale è stata approvata la spesa ……………… per il lavoro ……………….. (specificare il tipo di intervento effettuato: sostituzione dell’ascensore, rifacimento delle facciate esterne, installazione di una nuova caldaia, ecc.), con la presente intende far presente che il criterio di ripartizione adottato non è corretto in quanto contrario alle disposizioni dell’art.1123 del codice civile (oppure del regolamento condominiale, ecc.).

La invita, pertanto, a modificarlo in osservanza ai dettami dell’articolo sopra citato, riservandosi fin d’ora il ricorso in Tribunale, nel caso in cui la propria richiesta non venisse accolta.

Cordiali saluti

Luogo e Data

Firma