Ripartizione spese condominiali proprietario inquilino: lettera di disaccordo
Un fac simile con cui si contesta formalmente il criterio adottato per la ripartizione delle spese condominiali tra proprietario e inquilino. Nella fattispecie si tratta di una lettera con cui l'inquilino manifesta il proprio disaccordo nei confronti del proprietario.
Ripartizione spese condominiali proprietario inquilino: cosa dice la legge
Quella della ripartizione delle spese condominiali tra proprietario e inquilino è una questione che spesso è motivo di accese controversie tra le parti: così la sostituzione delle apparecchiature e della rubinetteria del bagno o della cucina è un intervento che compete al proprietario o all'inquilino? E la riparazione dell’impianto elettrico per corto circuito? Il rifacimento degli intonaci? La sostituzione e riparazione di pavimenti e di rivestimenti?
Secondo l’articolo 1576 del Codice Civile il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Ma cosa si intende esattamente per interventi di piccola manutenzione? Ci viene in soccorso sempre il Codice Civile che all’art. 1609 stabilisce che le riparazioni di piccola manutenzione sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.
In buona sostanza si può affermare che tutte le spese per così dire “ordinarie” sono a carico dell'inquilino e si riferiscono a quegli interventi che normalmente si ripetono e che sono strettamente legate all'uso; il proprietario dal canto suo è tenuto solo ad intervenire in caso di manutenzione “straordinaria”, ossia quando gli interventi rivestono un carattere di eccezionalità e rilevanza economica.
Ma come stabilire quando un intervento di manutenzione è da definirsi ordinario o straordinario? La legge non fornisce una classificazione degli interventi a carico dell’uno o dell’altro, dunque è necessario sempre utilizzare un minimo di buon senso.
Grazie ad una collaborazione tra le rispettive associazioni di categoria, è stata predisposta una tabella che stabilisce la ripartizione fra locatore e conduttore delle spese relative all'immobile. In allegato la tabella di ripartizione delle spese frutto di un accordo tra Confedilizia, in rappresentanza dei proprietari, e Sunia-Sicet-Uniat, per gli inquilini.
Spese inquilino: esempi
Come detto sono a carico dell’inquilino le riparazioni di piccola manutenzione in quanto si suppone che siano dovute alla normale usura dell’immobile per effetto dell’utilizzo. Sono quindi lavori che si ripetono con una certa ricorrenza e generalmente non comportano spese di grande entità. Facciamo qualche esempio.
Sono sicuramente a carico dell’inquilino
- la manutenzione ordinaria e le piccole riparazioni dell'ascensore
- la sistemazione del rubinetto che gocciola o dello scarico del water intasato
- la pulizia della caldaia e delle canne fumarie
- la tinteggiatura di pareti o la sostituzione di vetri
- il rifacimento di chiavi e serrature
- la manutenzione ordinaria di infissi e serrande
- la sostituzione delle apparecchiature elettriche (interruttori, prese di corrente, deviatori, pulsanti e segnalatori acustici e luminosi)
- la manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti e altro materiale di arredo
- ecc.
E’ chiaro che in talune circostanze possono sorgere delle divergenze di opinione tra inquilino e proprietario in merito alla sussistenza o meno di determinati vizi al momento della sottoscrizione del contratto: ad es. l'affittuario sostiene che il rubinetto gocciolava o le pareti risultavano sporche già al momento della stipula del contratto di locazione.
A tal riguardo potrebbe rivelarsi utile quanto riportato sullo stato dell’immobile nel verbale di consegna di immobile redatto in occasione della stipula del contratto di locazione.
Spese a carico del proprietario: esempi
Vediamo adesso a quali obblighi è tenuto invece il proprietario. Si legge all’articolo 1575 del c.c. che il locatore/proprietario deve consegnare l’abitazione al conduttore in buono stato di manutenzione e mantenerla in condizioni tali da poter essere abitata dal proprio inquilino per tutta la durata della locazione.
Dunque il proprietario deve effettuare tutti quegli interventi di straordinaria manutenzione che lo stato dell’immobile richiede affinché sia sempre in grado da servire all’uso pattuito. Anche in questo caso facciamo qualche esempio.
Sono sicuramente a carico del proprietario:
- l'adeguamento dell'impianto elettrico alle nuove disposizioni di legge
- il ripristino di intonaci
- l'installazione e la sostituzione dei citofoni e videocitofoni
- le riparazioni dell'impianto termico o idrico se i guasti riguardano ad esempio le tubature presenti nei muri
- la sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico
- la sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti
- la sostituzione di porte, telai finestre, serrande avvolgibili, scuri e tende di oscuramento
- l'installazione e sostituzione di impianti di allarme e di videosorveglianza
- la verniciatura di serramenti esterni
- la sostituzione della caldaia
- ecc.
Riparazioni straordinarie e urgenti
Quando si rendono necessarie riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore (art. 1577 Cod. Civ.). Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente a proprie spese, salvo poi chiederne il rimborso al proprietario. E' importante, tuttavia, che ne abbia dato avviso al locatore e che le spese sostenute possano ritenersi congrue. Questa la
Se, invece, l’abitazione è affetta da vizi che ne impediscono o riducono notevolmente il godimento (ad esempio una diffusa presenza di umidità e muffa nelle camere), allora il conduttore può chiedere non solo che il proprietario sia chiamato a rispondere dei danni subiti, ma anche pretendere la
a meno che non si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili al momento della conclusione del contratto (art. 1578 Cod. Civ.). In questo caso, infatti, si presume che il conduttore abbia accettato i vizi e, probabilmente, pattuito con il proprietario un canone di locazione inferiore. Ad ogni modo questa è la
Addirittura se i vizi espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto anche se i vizi gli erano a lui noti (art. 1580 Cod. Civ.).
Lettera di contestazione su ripartizione spese condominiale proprietario-inquilino
[Mittente/Inquilino]
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(nominativo e recapiti)
[Destinatario/Proprietario
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(nominativo e recapiti)
OGGETTO: Contestazione ripartizione spese condominiali relative a _______
RACCOMANDATA A.R / PEC
Egregio Sig./Gentile Sig.ra [Cognome del proprietario],
con la presente, io sottoscritto/a ________, in qualità di conduttore dell'immobile sito in _______________, in forza del contratto di locazione stipulato in data __/__/____ e registrato presso l'Agenzia delle Entrate di _____ in data __/__/____ al n. _______, intendo manifestare il mio disaccordo in merito alla ripartizione della voce di spesa relativa __________________ (specificare a cosa si riferisce la spesa, ad es. “alla manutenzione straordinaria dell’ascensore”, oppure "all'installazione e sostituzione integrale dell'autoclave", oppure "all'acquisto di estintori", oppure "alla sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti" oppure “ai lavori di rifacimento della facciata esterna”, ecc.) per l’importo di Euro _____, che mi è stata comunicata con lettera/email/PEC del __/__/___.
Tale spesa, infatti, non grava sull’inquilino bensì sul proprietario, così come stabilito dall’art. 1576 del Codice Civile e dai criteri previsti dalla tabella ANACI (oppure dalla Tabella concordata tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat) di cui all’art. ___ del contratto di locazione.
Chiedo pertanto una revisione dell’attuale ripartizione e l’emissione di un nuovo prospetto, nel rispetto di quanto previsto dalla legge e dal nostro contratto di locazione.
In attesa di un Suo riscontro, porgo distinti saluti.
Luogo e data
Firma
