Affitto ramo d'azienda scrittura privata: modello editabile
Con il contratto di affitto di azienda un soggetto, che può essere una ditta o una società, dietro corrispettivo trasferisce in godimento ad un altro soggetto un’azienda (ad es. un bar o un ristorante), ossia l'insieme dei beni (materiali e immateriali) a disposizione dell'imprenditore.
Contratto di affitto di azienda
Come detto l'affitto di azienda è un contratto attraverso il quale un soggetto (locatore), dietro il pagamento di un canone, trasferisce ad un altro soggetto (affittuario) il godimento di un’azienda o di un ramo di azienda. Dal nostro portale è possibile anche scaricare un
Il contratto di affitto d'azienda non va confuso con il contratto di cessione d'azienda, che invece ha per oggetto il trasferimento della proprietà di un complesso aziendale a fronte di un corrispettivo in denaro o in natura.
Ma facciamo un esempio concreto. La ditta ALFA, in qualità di proprietaria e titolare, cede per 10 anni l'azienda commerciale "Caffè Dei Portici" con sede a Pescara, avente per oggetto l’attività di gestione di un bar, alla ditta BETA la quale dichiara di essere in possesso dei requisiti necessari per il rilascio della autorizzazione alla somministrazione di alimenti e bevande, oltre che dei mezzi e dell’organizzazione necessaria ad una corretta ed efficace gestione dell'azienda. Alla scadenza dei 10 anni, la licenza per lo svolgimento delle attività farà nuovamente capo ad ALFA. Durante questo periodo il locatore (ALFA) si impegna a non esercitare un’attività che possa essere concorrente con quella oggetto dell contratto di affitto d'azienda.
Il complesso aziendale è costituito da un locale con annessi servizi (alla clientela e al personale), da impianti, arredi e attrezzature e da tutto quanto necessario allo svolgimento della suddetta attività commerciale, così come risultante da apposito inventario.
Chiaramente l'affittuario si impegna a gestire l’azienda sotto l’insegna che la contraddistingue, senza apportare alcuna modifica e senza aggiungere ulteriori autorizzazioni o licenze a quelle di cui "Caffè Dei Portici" è dotata, a meno che non vi sia il consenso del locatore ALFA. Si impegna, inoltre, a gestire il bar con la massima diligenza e probità professionale, astenendosi da qualsiasi atto che possa in qualche modo menomare il buon nome dell'esercizio e arrecare danno all’avviamento dell’azienda.
La ditta BETA, in qualità di affittuario, è custode dell'immobile e dei beni costituenti l’azienda concessa in affitto e ne risponderà in caso di perdita o deterioramento, qualora non provi che i fatti siano accaduti per causa allo stesso non imputabili. Dal canto suo ALFA può prevedere da contratto il diritto di controllare la corretta gestione dell’azienda affittata e, all’uopo, di effettuare dei sopralluoghi, anche a mezzo di suoi fiduciari o tecnici incaricati, previo avviso anche solo telefonico.
In questi casi le spese di energia elettrica, telefonia, fornitura e scarico acque, raccolta rifiuti in genere sono a carico dell'affittuario, il quale deve provvedere alla voltura dei relativi contratti. Inoltre le spese di manutenzione ordinaria sono a carico dell'affittuario, mentre le spese di manutenzione straordinaria restano a carico del locatore.
La scrittura privata deve specificare, tra le altre cose:
- la durata del contratto e le eventuali modalità di proroga e di recesso;
- l'importo del canone di affitto, i criteri di rivalutazione e le modalità di pagamento;
- la cauzione a garanzia del pagamento del canone e del corretto adempimento di tutti gli obblighi previsti dal contratto;
- la copertura assicurativa dei rischi di incendio anche del fabbricato, furto e responsabilità civile nonché per tutti i danni che i beni oggetto del contratto dovessero subire, anche per negligenze di terzi o di dipendenti;
- il divieto di subaffitto.
Contratto affitto di azienda fac simile
Tra i signori
Sig. A__________, di seguito Concedente, nato a __________________ il __/__/____, codice fiscale ___________, partita IVA _________, residente in _____________, via ____________, nella sua qualità di titolare della ditta individuale __________(1), con sede in ___________, via ______________, iscritto presso la Camera di Commercio di ___________ , al n. ______________del Registro delle imprese;
(1) Oppure, ad esempio: La Società _____con sede in ______ Via ______, capitale sociale di Euro _______, registrata presso il Registro delle imprese di _________ al n._______, codice fiscale e partita IVA ___________ (in seguito denominata anche Concedente) rappresentata dal suo _____________ e legale rappresentante sig.________, nato a _______ il __/__/_____, all’uopo domiciliato presso la sede della Società.
Sig. B _____________, di seguito Affittuario, nato a _____________, il __/__/____, codice fiscale _________, partita IVA ______________, residente in ____________, via ___________, coniugato in regime di _____________, nella sua qualità di titolare della ditta individuale, con sede in ______________, via ______________, iscritto presso la Camera di Commercio di __________, al n. _______del Registro delle imprese
Premesso
- che il sig. A.. è proprietario dell’azienda commerciale sita in _________, via ________, con insegna ___;
- che i locali ove viene esercitata l’attività sono di proprietà di terzi e condotti in locazione, in forza del contratto sottoscritto in data __/__/____ e registrato a ___________ in data __/__/____ al n. ______, scadenza il __/__/____, con canone mensile di euro _______ e cauzione di euro ____, versata in data __/__/____;
- che l’azienda utilizza per il deposito della merce il locale-magazzino sito in ________________, via _________ di proprietà di _________, locato in forza del contratto sottoscritto in data __/__/____ e registrato a ___________ in data __/__/____ al n. ______, scadenza il __/__/____, con canone mensile di euro _______ e cauzione di euro ____, versata in data __/__/____;
- che il proprietario intende concedere in affitto l’azienda suddetta all’affittuario, che accetta;
- che le parti, ai fini del presente contratto, eleggono domicilio presso le residenze prima indicate
Tutto ciò premesso si conviene e si stipula quanto segue
Art. 1. Contenuto del contratto
Le premesse costituiscono parte integrante e sostanziale del presente contratto.
Art. 2. Obblighi dell’affittuario
L’Affittuario, nell’assumere la conduzione dell’azienda di cui in premessa, si impegna al rispetto di tutte le norme di legge, regolamento e contratto volute dalle Parti che disciplinano e regolano la conduzione dell’azienda, obbligandosi a tenere manlevato e indenne il Concedente da qualunque spesa o danno dovesse derivare dalla loro inosservanza da parte dell’Affittuario stesso.
Art. 3. Oggetto del contratto e patto di non concorrenza
Il sig.___________ concede in affitto al sig. ____________, che accetta, l’azienda di cui in premessa che comprende i beni elencati nell’Allegato A) nonché l’avviamento, con esclusione di crediti e debiti, alle condizioni di seguito specificate. Ai sensi dell’art. 2557 c.c. il Concedente si impegna a non iniziare un’attività che possa essere concorrente con quella esercitata mediante l’azienda affittata con il presente contratto.
Allo stesso modo l’Affittuario si impegna a non intraprendere un’attività concorrente con quella esercitata dal proprietario una volta sopraggiunta la scadenza, per qualsiasi motivo, del presente contratto, e a condizione che il medesimo riprenda effettivamente l’attività. Ciò vale per un periodo massimo di anni ___.
Resta inteso che non si intendono concorrenti le attività esercitate dall’ex Affittuario al di fuori della regione in cui ha sede l’azienda oggetto del presente contratto.
Art. 4. Durata e recesso
Il presente contratto avrà inizio il giorno _________. e avrà la durata di anni _____.
Sarà facoltà dell’Affittuario, a partire da _______ mesi prima della scadenza, recedere anticipatamente dal presente contratto di affitto d’azienda.
Il recesso potrà esercitarsi tramite comunicazione a mezzo di lettera raccomandata a/r da inviare, a pena di inefficacia, almeno _____ mesi prima della data di recesso.
Art. 5. Sublocazione e cessione del contratto
Sono in ogni caso vietati il subaffitto dell’azienda e la cessione del presente contratto, salvo che il proprietario vi acconsenta per iscritto.
Art. 6. Canone di affitto e clausola di risoluzione espressa
Il corrispettivo annuale per l’affitto dell’azienda è convenuto e accettato in euro _____ (_____), da pagare in _______ rate mensili anticipate di euro _____________ ciascuna, entro il giorno ___ di ciascun mese (2). Il canone verrà aggiornato annualmente in misura pari al 75% delle variazioni, accertate dall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, a decorrere dall’inizio del secondo anno contrattuale. L’Affittuario si impegna a prestare idonea garanzia bancaria o assicurativa pari a un’annualità del canone di locazione, da prestare contestualmente alla sottoscrizione del presente contratto.
Il mancato pagamento anche di una sola rata del corrispettivo pattuito per l’affitto d’azienda comporterà l’immediata risoluzione del presente contratto ai sensi dell’art. 1456 c.c.
(2) Oppure «in rate quadrimestrali anticipate al 1° gennaio, 1° aprile, 1° luglio e 1° ottobre di ogni anno».
Art. 7. Obblighi del Concedente e ripartizione delle spese accessorie
Il sig. ____________ dichiara di aver esaminato i locali e tutti i beni costituenti la dotazione dell’azienda affittata e di averli trovati perfettamente funzionanti e in buono stato e adatti all’uso, così come visti e piaciuti.
Il Concedente dichiara e garantisce che l’azienda è libera da pegni, gravami e diritti di terzi e, per quanto a sua conoscenza, non ha in corso controversie giudiziali di alcun genere, né alcun contenzioso fiscale e amministrativo.
Il Concedente garantisce il pieno e pacifico godimento dell’azienda affittata; in particolare si impegna a sollevare l’Affittuario da ogni responsabilità, oneri, anche fiscali, tributi, imposte, tasse, e altri gravami in corso di accertamento e non ancora accertati, relativi all’azienda affittata, nascenti da cause anteriori all’inizio dell’affitto.
Sono inoltre a carico del Concedente, fino alla data dell’affitto, tutte le spese relative agli esercizi di telefono, energia elettrica, acqua, per la cui fornitura l’Affittuario dovrà provvedere tempestivamente a stipulare contratto a proprio nome.
Art. 8. Autorizzazioni amministrative
Il Concedente presta il proprio consenso affinché l’autorizzazione amministrativa sia temporaneamente intestata all’Affittuario per la durata dell’affitto. In particolare si impegna a intervenire opportunamente e tempestivamente per apporre tutte le sottoscrizioni che si renderanno necessarie per il perfezionamento della voltura. Qualora questa non si realizzi per fatti ascrivibili al proprietario, il presente contratto si intenderà risolto di diritto.
L’Affittuario si impegna sin d’ora ad adoperarsi gratuitamente al termine della gestione per la reintestazione delle autorizzazioni amministrative a nome del Concedente, riconoscendone allo stesso la titolarità (3).
(3) Si rimette alle parti l’opportunità di introdurre a tutela dei diritti del Concedente di cui al primo capoverso del punto 8 la possibilità di prevedere specifici strumenti di tutela, ad esempio deposito cauzionale.
Art. 9. Successione nei contratti
Fermo restando quanto concordato al punto seguente in relazione ai contratti di locazione, l’Affittuario attesta di avere preso visione di tutti i contratti a oggi in essere e stipulati per l’esercizio dell’attività, allegati sub B), nei quali subentra, a eccezione del contratto di ___________ stipulato con la Società _____.
Art. 10. Canoni di locazioni e spese accessorie
I canoni di locazione e le spese accessorie relativi agli immobili di cui alle premesse saranno versati dall’Affittuario direttamente al proprietario degli immobili medesimi. Il tutto nel pieno rispetto delle condizioni di cui ai contratti di locazione in essere, in relazione ai quali l’Affittuario dichiara di avere ricevuto copia e di accettare, nei quali succede ai sensi degli artt. 2558 c.c. e 36 legge 392/1978, esonerando espressamente il Concedente da ogni e qualsiasi responsabilità derivante dal mancato adempimento e/o violazione degli obblighi a carico del conduttore. La comunicazione al proprietario degli immobili di cui alla premessa, relativa all’intervenuto affitto di azienda, dovrà essere effettuata dal Concedente.
Art. 11. Successone nei debiti e nei crediti
Tutti i crediti e i debiti derivanti dalla gestione dell’azienda nel corso del presente affitto, ancorché non scaduti alla data di cessazione del contratto, saranno rispettivamente a vantaggio e a carico esclusivamente dell’Affittuario.
Art. 12. Inventario dei beni
Le Parti, sottoscrivendo l’inventario qui allegato sub A), si danno atto che all’inizio del contratto i macchinari, le attrezzature, gli impianti e i beni mobili in genere facenti parte dell’azienda affittata sono quelli che risultano dallo stesso. Non sono presenti nel citato inventario, e così sono in ogni caso esclusi dal contratto di affitto d’azienda, i beni mobili registrati di proprietà del Concedente.
L’Affittuario dà atto che gli stessi sono tutti funzionanti e in buono stato di manutenzione, e si impegna a restituirli in tale stato, alla scadenza del contratto, ovvero all’atto della sua eventuale risoluzione anticipata, fatto salvo il normale deperimento dovuto all’uso.
Art. 13. Polizza assicurativa
L’Affittuario si impegna a contrarre idonee polizze assicurative per la protezione dei beni aziendali. In particolare l’assicurazione dovrà essere stipulata contro i rischi di furto e incendio, per un valore assicurato iniziale non inferiore al valore (netto) contabile attribuito ai beni sulla scorta dell’inventario iniziale qui allegato sub A), pari complessivamente a euro _______________.
Art. 14. Adeguamento del contratto e disciplina delle scorte di merci
È consentito l’adeguamento del contratto in funzione della progressiva perdita di valore dei beni, facendo sempre riferimento ai valori contabili.
Le parti precisano che le scorte di merci non rientrano nel novero dei beni oggetto di affitto, ma saranno cedute dal proprietario all’Affittuario. La loro consistenza è accettata dall’Affittuario mediante sottoscrizione dell’inventario specifico qui allegato sub C). Il prezzo di cessione è concordato in euro _______ e sarà corrisposto come segue: quanto a euro ________ entro il __/__/____; quanto a euro ______ entro il __/__/____; il saldo di euro ______________ entro il __/__/____.
Art. 15. Tutela dei lavoratori
Ai sensi dell’art. 2112 c.c. l’Affittuario assumerà i seguenti dipendenti (qualora nell’azienda vi siano lavoratori subordinati) e precisamente:
• ____________, nato a _______, il __/__/____, e residente in ______ via _________, assunto in data __/__/___, con attuale qualifica di ________ e retribuzione attuale di euro ______ mensili e TFR complessivamente a oggi maturato per euro ___________;
• ____________, nato a _______, il __/__/____, e residente in ______ via _________, assunto in data __/__/___, con attuale qualifica di ________ e retribuzione attuale di euro ______ mensili e TFR complessivamente a oggi maturato per euro ___________;
In caso di cessazione del rapporto di lavoro in corso di contratto, il trattamento di fine rapporto sarà corrisposto dal Concedente e dall’Affittuario in proporzione alla quota maturata dal lavoratore presso ciascuno dei predetti soggetti.
Art. 16. Riconsegna al Concedente dei locali
Alla scadenza del contratto o in caso di sua anticipata risoluzione, quale ne sia la causa, l’Affittuario dovrà riconsegnare al Concedente, fatta salva diversa volontà di quest’ultimo, l’azienda completamente libera da persone o da cose anche interposte che non facciano parte dell’azienda affittata, in perfette condizioni salvo il normale deterioramento d’uso. La riconsegna non potrà essere ritardata per alcun motivo o ragione, rinunciando sin d’ora l’Affittuario a opporre eccezioni di sorta, fermo restando ogni suo eventuale diritto da far valere in separata sede.
Art. 17. Obblighi dell’Affittuario e ripartizione delle spese di manutenzione
L’Affittuario si impegna a mantenere in uso i segni distintivi dell’imprenditore Concedente, a non mutare destinazione all’azienda affittata e a conservare l’efficienza dell’organizzazione della stessa; si impegna altresì ad assumere a proprio carico tutte le spese per le manutenzioni ordinarie, mentre quelle straordinarie competeranno al Concedente.
Art. 18. Divieto di modifiche, migliorie o trasformazioni dei beni
È fatto divieto all’Affittuario di procedere a modifiche, migliorie o trasformazioni dei beni affittati o alcuna modifica o intervento, anche di lieve importanza, senza il preventivo consenso scritto del Concedente, il quale in difetto potrà pretendere la messa in pristino, a spese dell’Affittuario, ovvero mantenere le nuove opere senza alcun intervento.
Art. 19. Diritto di prelazione
In caso di vendita dell’azienda il Concedente dovrà preferire l’Affittuario a parità di prezzo.
Art. 20. Dichiarazione di conformità
Il Concedente dichiara che, con riferimento al d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192, corretto e integrato dal d.lgs. 29 dicembre 2006, n. 311, nonché alle disposizioni di cui alla Delibera della Giunta regionale della _______, n. _____________, si allega al presente atto il prescritto Attestato di qualificazione energetica per quanto riguarda i beni immobili facenti parte del complesso aziendale e di seguito indicati ___________.
Art. 21. Spese di registrazione
Le spese di registrazione del presente contratto sono a carico dell’Affittuario.
L’atto è soggetto a IVA e quindi si chiede l’assoggettamento del presente atto a imposta di registro in misura fissa.
Art. 22. Risoluzione delle controversie
Tutte le controversie nascenti dal presente contratto saranno devolute a un tentativo di conciliazione presso l’Organismo di mediazione della Camera di Commercio di _________ e risolte secondo il Regolamento da questa adottato.
Redatto in _________ copie originali, letto, confermato e sottoscritto.
____________, lì __________________
Il CONCEDENTE/ PROPRIETARIO L’AFFITUARIO
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