Lettera per risarcimento danni appartamento: modulo PDF
Un fac simile di lettera con cui il proprietario può chiedere il risarcimento dei danni all'appartamento causati dall'inquilino: buchi nei muri, pavimenti rotti, sanitari danneggiati, infissi rovinati, ecc.
Quando il proprietario può chiedere il risarcimento
Il conduttore deve restituire l’immobile nello stato in cui l’ha ricevuto, salvo il normale deterioramento dovuto all’uso (artt. 1590 e 1588 c.c.). Il proprietario può, quindi, chiedere i danni quando l’inquilino ha causato un danno all’immobile oltre al normale uso: per esempio pareti forate o danneggiate in misura anomala, pavimenti rovinati, elettrodomestici, sanitari o infissi danneggiati, muffe in casa per mancata aerazione, perdite causate da negligenza, ecc.
Il proprietario può richiedere i danni anche quando l’inquilino ha violato il contratto, per esempio con un uso dell’immobile diverso da quello pattuito o con modifiche non autorizzate.
Non sono invece risarcibili l’usura normale, l’invecchiamento dei materiali, la ritinteggiatura per semplice decorso del tempo e i difetti strutturali o di manutenzione straordinaria, che spettano al proprietario.
Come può tutelarsi il proprietario?
Prima e durante il contratto, il proprietario può:
- redigere un verbale di consegna con descrizione dettagliata dello stato dell’immobile, foto/video datati e inventario degli arredi, firmato da entrambe le parti e allegato al contratto;
- registrare il contratto e prevedere clausole chiare su uso, manutenzione ordinaria, divieto di modifiche e subaffitto;
- chiedere un deposito cauzionale, che per legge non può superare tre mensilità. Valutare nel caso una fideiussione o un’assicurazione (rischio locativo/danni);
- fare ispezioni periodiche concordate, con preavviso.
Alla riconsegna, il proprietario può:
- fare un verbale di riconsegna in contraddittorio, con foto e confronto con il verbale iniziale. Se il conduttore non si presenta, convocarlo per PEC/raccomandata e far redigere un verbale da un tecnico o da un testimone;
- se i danni emergono dopo, documentarli subito e contestarli per iscritto in tempi rapidi;
- raccogliere preventivi e fatture dei lavori di ripristino, meglio se con una perizia tecnica.
Se il proprietario prende le chiavi senza segnalare subito eventuali danni e senza redigere un verbale, in seguito potrebbe avere più difficoltà a dimostrare:
- quali danni c’erano nell’immobile;
- quanto erano gravi;
- che erano stati causati dall’inquilino;
- che non si trattava del normale deterioramento dovuto all’uso.
Tuttavia, il proprietario non perde automaticamente il diritto di chiedere un risarcimento. Può ancora farlo, ma dovrà fornire altre prove, come fotografie, comunicazioni scritte, preventivi, testimonianze o il verbale di consegna iniziale.
Come può difendersi l’inquilino?
L’inquilino non è automaticamente responsabile di tutti i danni riscontrati nell’immobile. Può infatti dimostrare, attraverso documenti, fotografie o altre prove, che il deterioramento:
- era già presente al momento della consegna dell’immobile, come risulta dal verbale, dalle fotografie o da altre evidenze;
- è riconducibile alla normale usura, alla vetustà o al consumo derivante da un utilizzo corretto dell’immobile;
- dipende da un vizio dell’immobile, da un difetto strutturale o dalla mancata esecuzione di interventi di manutenzione spettanti al proprietario;
- è conseguenza di un evento straordinario e imprevedibile, come un’alluvione o un fulmine, oppure di un’altra circostanza di forza maggiore non imputabile alla sua condotta;
- è stato provocato da un terzo, senza che l’inquilino gli abbia consentito l’uso dell’immobile o abbia in altro modo contribuito al verificarsi del danno.
Se l’inquilino non risarcisce né ripristina?
Se l'inquilino si rifiuta di risarcire i danni provocati durante la sua permanenza e di effettuare gli interventi di ristutturazione e rispristino dell'appartamento, il proprietario può:
- inviargli tramite PEC o raccomandata a.r. una lettera di diffida e messa in mora, con descrizione dei danni, documentazione e termine per pagare o ripristinare. Oltre ai modelli scaricabili da questa scheda, segnaliamo anche questo fac simile lettera diffida ripristino stato dei luoghi;
- trattenere il deposito cauzionale o escutere la fideiussione/assicurazione, entro i limiti del danno documentato. Se il deposito è stato trattenuto e il conduttore lo contesta, il proprietario deve poter dimostrare il danno;
- attivare la mediazione, quando obbligatoria per la materia, prima di promuovere la causa giudiziaria;
- ricorrere al giudice per ottenere il risarcimento del danno, l’esecuzione delle riparazioni o il pagamento della relativa somma.
Il proprietario può anche, in alcuni casi, chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento grave, se il rapporto è ancora in corso.
Prima di agire conviene naturalmente valutare il rapporto costi/benefici: spese legali, tempi e solvibilità dell’inquilino possono incidere più dell’importo del danno.
Se i danni non sono imputabili all'inquilino, bensì al vicino di casa (si pensi ad una macchia sul soffitto, probabilmente causato da una perdita d'acqua), il proprietario può servirsi dei seguenti modelli:
Se, invece, responsabile è il condominio, il proprietario può prendere spunto da questa lettera risarcimento danni condominio.
Lettera per risarcimento danni appartamento: esempio
Spett.le Sig./Sig.ra
[Nome e Cognome dell'inquilino]
[Indirizzo]
Oggetto: Contestazione dei danni arrecati all'immobile locato - Diffida e messa in mora ai sensi dell'art. 1219 c.c.
Il/La sottoscritto/a _______________, in qualità di proprietario/a dell'immobile sito in ____________, concesso in locazione in forza del contratto stipulato in data __/__/____,
PREMESSO CHE
• in data __/__/____ Le è stato consegnato l'immobile sopra indicato, in buono stato manutentivo e nelle condizioni risultanti dal verbale di consegna e dalla documentazione fotografica eventualmente allegata;
• nel corso della locazione e/o in occasione della riconsegna dell'appartamento, avvenuta in data __/__/____, sono stati riscontrati i seguenti danni e deterioramenti dello stato originario dell'immobile, non riconducibili alla normale usura derivante dall'uso dello stesso:
- ________ (descrizione del danno, es. pavimento della cucina danneggiato in più punti)
- ________ (descrizione del danno, es. porta della camera da letto forata e priva di maniglia)
- ________ (descrizione del danno, es. sanitari del bagno incrinati)
- ________ (altro)
• tali danni risultano imputabili a un uso non diligente dell'immobile e/o a interventi effettuati senza la preventiva autorizzazione del proprietario, come meglio documentato da __________ (ad es. fotografie, preventivi, verbale di riconsegna o altra documentazione);
• i danni sono documentati dal verbale di riconsegna del __/__/____, dalla documentazione fotografica allegata, dalla perizia del tecnico XYZ del __/__/____ e dal/i preventivo/i di ABC del __/__/____ (eliminare le parti non necessarie).
TUTTO CIÒ PREMESSO
con la presente, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218, 1587, 1590 e 1219 del Codice civile, La ritengo responsabile dei danni sopra descritti e La diffido formalmente a provvedere, entro e non oltre 15 giorni dal ricevimento della presente al:
a) ripristino a Sue spese e a regola d'arte dell'immobile, eseguendo i lavori necessari a eliminare i danni sopra indicati e a riportarlo allo stato risultante dal verbale di consegna, previo accordo con lo scrivente sui tempi e le modalità di esecuzione e fornendo la documentazione dei lavori eseguiti;
oppure
b) al pagamento della somma di € ______ (euro ________), a titolo di risarcimento dei danni, pari al costo di ripristino come da preventivi/fatture allegati, da versare mediante bonifico sul conto intestato a _________ IBAN _________, causale "risarcimento danni immobile via ...".
Qualora intenda optare per il ripristino, dovrà comunicare tempestivamente tale decisione e concordare con il sottoscritto modalità e tempi degli interventi, che dovranno comunque essere ultimati entro il termine sopra indicato, salvo diverso accordo scritto.
[Facoltativo] Si precisa che il deposito cauzionale di € _______, versato in data __/__/____, sarà imputato in compensazione, fino a concorrenza, al credito sopra indicato. In tal caso la somma ancora dovuta ammonta a € __________.
La presente vale quale formale costituzione in mora ai sensi dell'art. 1219 c.c.
In mancanza di un Suo riscontro e dell'adempimento di quanto richiesto entro il termine assegnato, mi vedrò costretto/a ad adire le competenti sedi giudiziarie per ottenere il risarcimento integrale dei danni subiti, con aggravio a Suo carico delle ulteriori spese legali e degli eventuali oneri conseguenti.
Lo scrivente rimane comunque disponibile a un sopralluogo congiunto e a una soluzione concordata, da definire per iscritto entro il termine sopra indicato, per evitare il contenzioso.
In attesa di un Suo sollecito riscontro, porgo distinti saluti.
[Luogo e data]
Firma _____________________
[Nome e Cognome del proprietario]
Allegati:
- Documentazione fotografica dei danni;
- Copia del verbale di consegna e/o riconsegna dell'immobile;
- Preventivo di riparazione e ripristino, ove disponibile.
Foto
Pixabay
