Proposta di acquisto tra privati vincolata al mutuo pdf

Rinaldo Pitocco - Ultimo aggiornamento: 30/04/2026

Una proposta di acquisto tra privati subordinata al mutuo è un accordo con cui un potenziale acquirente si impegna a comprare un immobile da un venditore privato, a condizione di ottenere un mutuo da una banca.

Cos'è la proposta d'acquisto condizionata al mutuo?

Si tratta fondamentalmente di un'offerta d'acquisto che contiene una clausola sospensiva legata al mutuo. In parole semplici l'efficacia del contratto di acquisto di un immobile è legata a un evento futuro e incerto: l'approvazione del finanziamento da parte della banca.

Basata sull'articolo 1353 del Codice Civile, questa formula permette di impegnarsi nell'acquisto solo a patto che l'istituto di credito eroghi la somma necessaria. Se il mutuo viene concesso, il contratto diventa pienamente efficace e si procede verso il rogito; in caso contrario, la proposta decade senza che l'acquirente sia tenuto al pagamento di penali, mentre Il venditore dovrà restituire integralmente l'eventuale caparra ricevuta.

Si ricorre a questo tipo di proposta quando:

• l’acquirente non dispone subito della liquidità;
• lo stesso vuole evitare rischi in caso di mancato finanziamento;
• le parti vogliono formalizzare subito l’accordo ma con le necessarie tutele.

Quali sono i vantaggi di questa proposta?

I vantaggi sono per entrambi: l'acquirente evita di perdere la caparra se la banca non concede il mutuo, il venditore ha comunque un impegno formale all'acquisto (seppur condizionato).

E' chiaro, tuttavia, che il venditore nel ricorrere a questo tipo di preliminare deve adottare alcune accortezze, ad esempio deve valutare il profilo finanziario dell'acquirente, non deve concedere tempi troppo lunghi per la clausola sospensiva, per evitare di perdere altri potenziali compratori, deve possibilmente richiedere all'acquirente la presentazione di un parere preventivo della banca che attesti la capacità dell'acquirente di ottenere il mutuo.

Ma attenzione: questo tipo di proposta non deve rappresentare una scappatoia per l'acquirente. Quest'ultimo deve richiedere davvero il mutuo e deve comportarsi in modo corretto (buona fede), fornendo al venditore una prova oggettiva dell'eventuale diniego, ad esempio una comunicazione scritta della banca (email o lettera) che attesti l'esito negativo della pratica.

Questo significa che l'acquirente non può sottoscrivere una proposta di questo tipo e contestualmente non presentare la domanda di mutuo o presentarla in maniera non corretta, perché il venditore potrebbe contestarla.

Così come non può decidere di non comprare più l'immobile nonostante il mutuo sia stato approvato, sostenendo di aver trovato una soluzione più confacente alle proprie necessità. In una simile situazione perderebbe la caparra confirmatoria e potrebbe dover risarcire ulteriori danni al venditore.

Per tutti questi motivi è fondamentale redigere in maniera efficace la clausola sospensiva, così da non creare contenziosi e tutelare le parti.

Cosa deve contenere una proposta di acquisto vincolata al mutuo?

Oltre ai classici dati (dati di acquirente e venditore, descrizione dell’immobile, prezzo offerto, eventuale caparra, ecc.) una proposta di acquisto subordinata al mutuo deve specificare chiaramente:

• termine entro cui ottenere il mutuo (solitamente tra i 30 e i 90 giorni, entro cui la banca deve dare comunicare l'esito dell'istruttoria)
• importo del mutuo richiesto
• clausola chiara: “efficacia subordinata all’ottenimento del mutuo”. Durante questo periodo, l'accordo rimane "congelato". Generalmente, le somme versate come caparra non vengono materialmente incassate dal venditore.

Fac simile clausola sospensiva mutuo

Esempio 1

Art. X – Condizione Sospensiva per l’ottenimento del Mutuo

Il presente accordo è soggetto alla condizione sospensiva di cui all'art. 1353 c.c., consistente nell'ottenimento da parte dell'acquirente di un finanziamento ipotecario alle seguenti condizioni minime: importo non inferiore a euro [importo], tasso annuo effettivo globale (TAEG) non superiore al [X]%, durata non inferiore a [X] anni.

L'acquirente si obbliga ad attivarsi con diligenza e in buona fede per il conseguimento del mutuo, presentando domanda presso almeno [uno / due] istituto/i di credito entro [X] giorni dalla data di accettazione della proposta.

La condizione si intenderà avverata con il rilascio della delibera di mutuo da parte dell'istituto finanziatore. L'acquirente è tenuto a comunicare per iscritto al venditore l'esito della richiesta entro il termine perentorio del [data].

In caso di mancato avveramento della condizione entro il termine stabilito, il contratto si intenderà automaticamente risolto ai sensi dell'art. 1360 c.c., senza obbligo di ulteriori comunicazioni. Le somme versate a titolo di caparra confirmatoria o acconto saranno restituite integralmente all'acquirente entro [X] giorni dalla comunicazione dell'esito negativo, senza applicazione di interessi o penali.

Le parti concordano che il mancato ottenimento del mutuo per cause imputabili a negligenza o mala fede dell'acquirente non darà diritto alla restituzione delle somme versate.

Esempio 2

Art. X – Condizione Sospensiva per l’ottenimento del Mutuo

La presente proposta di acquisto è espressamente subordinata, ai sensi e per gli effetti della Condizione sospensiva, all’ottenimento da parte del proponente acquirente di un mutuo ipotecario dell’importo minimo di euro [importo], entro e non oltre il [data].

Il mutuo dovrà essere concesso da un istituto di credito a condizioni di mercato e con durata non inferiore a [anni] anni.

Il proponente si impegna a presentare tempestivamente la domanda di mutuo e a fornire tutta la documentazione richiesta dall’istituto finanziatore.

In caso di mancato ottenimento del mutuo entro il termine sopra indicato, la presente proposta si intenderà automaticamente priva di efficacia, senza obbligo alcuno per le parti.

Le somme eventualmente versate a titolo di caparra dovranno essere integralmente restituite al proponente entro [numero] giorni dalla comunicazione del mancato ottenimento del mutuo, previa esibizione di idonea documentazione rilasciata dall’istituto di credito attestante il diniego.

Resta inteso che la presente condizione è posta nell’esclusivo interesse del proponente acquirente.

Esempio 3

Art. X – Condizione Sospensiva per l’ottenimento del Mutuo

La validità e l’efficacia della presente proposta d’acquisto sono subordinate alla condizione sospensiva dell’ottenimento, da parte del Proponente, di una delibera definitiva di finanziamento (mutuo ipotecario) erogata da un istituto di credito scelto dal Proponente stesso, per un importo non inferiore a € __________.

Le parti concordano un termine massimo di giorni ____ (es. 60 giorni) dalla data di accettazione della presente proposta per l’avveramento di tale condizione.

Qualora entro il suddetto termine la banca non dovesse concedere il finanziamento, la presente proposta diverrà automaticamente inefficace a tutti gli effetti di legge. In tal caso, il Venditore (o l’intermediario) dovrà restituire al Proponente l’intera somma versata a titolo di deposito cauzionale/caparra, senza alcuna penale o trattenuta. Il Proponente si impegna a fornire tempestiva documentazione scritta rilasciata dall’istituto di credito in caso di esito negativo della pratica.