Usucapione del terreno: durata, requisiti e modalità per farla valere

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Se nei pressi della nostra abitazione notiamo un terreno da sempre abbandonato, possiamo acquisirne la proprietà se per anni ci dedichiamo ad esempio allo sfalcio dell'erba e alla potatura degli alberi? E se per anni ci dedichiamo alla coltivazione di un orto su un terreno confinante con il nostro senza che nessuno ci dica mai ninete, ciò è sufficiente per divenirne proprietari? Domande come queste ne arrivano in continuazione alla nostra redazione, ragion per cui abbiamo ritenuto utile condividere con voi alcuni spunti di riflessione attraverso la redazione di un articolo tutto dedicato all'usucapione terreno.

Usucapione: significato

L'usucapione è un modo per acquisire la proprietà o un altro diritto reale di godimento, in virtù del possesso continuato per un certo periodo di tempo. La durata del possesso richiesta per usucapire è diversa a seconda della natura del bene. Così per acquisire la proprietà di un immobile è necessario il possesso continuato per 20 anni, mentre per i beni mobili iscritti al Pubblico Registro (es. automobili) il termine è di 10 anni. Se ci riferiamo, invece, ai terreni situati in comuni montani, ancorché privi di annessi fabbricati, la durata necessaria per far valere l’usucapione è di 15 anni (art. 1159 bis del Codice Civile). Tale durata si applica anche rispetto a quei terreni che non insistono in comuni montani, ma il loro reddito dominicale iscritto in catasto non deve superare la cifra di 180,76 euro.

In tutti questi casi si parla di usucapione ordinaria. Tuttavia in presenza di particolari condizioni la durata del possesso può essere addirittura inferiore. In questi casi si parla di usucapione abbreviata. Così chi acquista in buona fede un immobile da una persona che in realtà non risulta esserne il proprietario, può far valere l’usucapione con un possesso continuato di 10 anni anziché 20, a patto però che disponga di un atto di trasferimento della proprietà e che tale atto sia stato regolarmente trascritto. In questo caso specifico i 10 anni decorrono dal momento della trascrizione. Allo stesso modo l’usucapione terreno agricolo è abbreviata a 5 anni.

E’ bene chiarire che l’usucapione terreno si applica soltanto per l’acquisizione del diritto di proprietà e non anche della servitù o di altri diritti reali.

Al rischio di perdere la proprietà di un terreno per effetto dell'usucapione, sono particolarmente esposti i nostri connazionali all'estero. Sono persone che si sono trasferite oltre confine da molti anni e in molti casi senza neppure sapere di essere proprietari di un terreno o pur essendone a conoscenza senza pensare di affidarne la gestione a persone di fiducia attraverso un atto scritto o con impegno formale.

L’usucapione non si applica sui beni demaniali, ossia su quei beni appartenenti allo Stato o ad Enti pubblici. L’usucapione altresì non opera quando si possiede ad esempio un immobile o un terreno in virtù di un contratto di comodato d’uso. Ricordiamo che il comodato d’uso è un contratto mediante il quale una parte (comodante) consegna ad un'altra (comodatario) una cosa mobile o un immobile affinché se ne serva un tempo o per un uso determinato con l'obbligo di restituire la medesima cosa ricevuta. Nel caso specifico l'usucapione non si realizza in quanto il possesso deriva da un atto volontario del comodante, ossia del proprietario del bene.   

Usucapione terreno: quali condizioni

La condizione necessaria per l’applicazione dell’usucapione terreno è che il fondo sia stato effettivamente destinato ad attività agricola. Se, dunque, sul terreno viene esercitata una attività diversa - ad esempio di rimessaggio camper o di produzione di energia attraverso impianti fotovoltaici - il possesso seppur continuato per 15 anni non è di per se sufficiente a far valere l’usucapione.

Tuttavia fornire la prova di aver condotto un’attività agricola non basta per dichiarare l'usucapione terreno. Occorre, infatti, che la persona eserciti su quel terreno le stesse attività che eserciterebbe qualora ne fosse il proprietario (“animus possidendi”). Alcuni esempi in tal senso potrebbero consistere nella decisione del possessore di recintare l’intero appezzamento di terreno, di realizzare una struttura prefabbricata ad uso di rimessa agricola per deposito di attrezzi, macchinari o prodotti agricoli, di dotare il terreno di un impianto e di un quadro elettrico, ecc.

Un’altra condizione perché il possesso continuato possa determinare l'acquisto per usucapione, è che il possessore ad esempio non abbia ottenuto il terreno attraverso delle minacce rivolte al proprietario oppure in maniera fraudolenta violando le recinzioni poste sui confini.

Usucapione terreno: chi deve farla valere e come

La prova del possesso idoneo a far valere l’usucapione terreno agricolo, deve essere fornita da colui che intende acquisire la proprietà del terreno. Le prove possono essere fornite ad esempio mediante il ricorso a testimoni, oppure attraverso l’utilizzo di documenti cartacei, come il pagamento delle bollette per la fornitura dei servizi (elettricità, acqua..), il pagamento dell’IMU, della tassa sui rifiuti e così via.

Perché si abbia il riconoscimento della proprietà attraverso l’usucapione, è necessario che il possessore presenti al Tribunale del luogo ove è situato il fondo, una domanda di riconoscimento della proprietà per usucapione speciale ai sensi dell’art. 1159-bis c.c.
Su Moduli.it è posssibile scaricare gratuitamente un paio di fac simile di richiesta per il riconoscimento della proprietà per usucapione speciale.

La richiesta viene affissa, per 90 giorni, all’albo del comune, in cui sono situati i fondi per i quali viene richiesto il riconoscimento del diritto di proprietà, e all’albo del Tribunale. Inoltre l’istanza viene notificata a coloro che, secondo quanto riportato nei registri immobiliari, risultano proprietari o titolari di altri diritti reali sul terreno.

In questo lasso di tempo chiunque vi abbia interesse può proporre opposizione contro la richiesta di riconoscimento dell’usucapione terreno.
Quando non vi sono opposizioni, il giudice, raccolte tutte le prove ed assunte tutte le informazioni necessarie, valuta se sussistono o meno i requisiti soggettivi ed oggettivi ed emana un provvedimento con cui riconosce o meno l’acquisto del diritto di proprietà in capo al possessore.

Contro la decisione del Giudice di non riconoscere di fatto l’usucapione, il possessore può presentare reclamo, entro 30 giorni dalla comunicazione, mediante ricorso al Tribunale.
Decorsi i 30 giorni e trascritta la sentenza con cui si dichiara l’usucapione terreno agricolo, il precedente proprietario non può più rivendicare la proprietà.

Interruzione usucapione terreno

Come detto perché si possa far valere l’usucapione terreno è necessario dimostrare un possesso continuato nel tempo. Questo significa che se nel mentre, il termine di 15 o 5 anni - nel caso del terreno agricolo - si interrompe, si rende necessario il decorso di un nuovo periodo perché l'usucapione si compia.

Ma come può il proprietario del terreno interrompere l’usucapione? Certo non attraverso una semplice lettera di diffida o messa in mora da parte del proprietario del bene, in quanto questa azione non interrompe il possesso sul bene. Infatti l'unico modo per interrompere l’usucapione consiste nel notificare al possessore, per il tramite di un avvocato di fiducia, un atto di citazione in giudizio.

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49502 - rosanna n.
29/05/2017
Mio marito ha rinunciato nel luglio 2016 all'eredità di suo fratello (celibe) deceduto ad aprile 2016, a favore dei due nostri figli a mia insaputa quando era in ospedale e sono certa contro la sua volonta' visto che con uno dei nostri figli non ci parliamo da anni. La rinuncia e' stata scritta da un signore che dice di essere avvocato e firmata anche da un notaio poi vidimato dal consolato. Mio marito e' deceduto in gennaio 2017 e solo ora sono venuto a conoscenza della rinuncia, perche' l'altro mio figlio ha presentata la successione. Nella rinuncia da parte di mio marito, terminata la elencazione di tutti i dati, scrive quanto segue: TUTTO SOPRA PREMESSO io (nome e cognome del fratello di mio marito) dichiaro di rinunciare come in effetti rinuncio all'eredita di (nuovamente il nome del fratello di mio marito) e poi firma mio marito. (perche' il fratello di mio marito non avrebbe potuto firmare visto che era deceduto) CHIEDO la validita' di tale documento, visto che cio' mi ha escluso dalla parte di eredita' che mio marito avrebbe ricevuto da fratello. Mio figlio ora vuole vendere la proprieta' dello zio adducendo che io non ho alcun diritto Grazie attendo risposta.

49396 - Redazione
19/05/2017
Antonello, a nostro avviso non ci sono i presupposti per far valere l'usucapione

49341 - Redazione
15/05/2017
Provvidenza, le consigliamo di non effettuare spese e interventi di alcun genere visto che casa e terreno sono automaticamente caduti in successione prima con la morte di sua nonna e poi con quella di suo padre. Ci sono ad esempio fratelli o nipoti di suo padre?

49330 - provvidenza
14/05/2017
Salve, io volevo delle spiegazioni riguardo una casetta di campagna + terreno che ancora sono a nome di mia nonna, sono stati abbandonati entrambi da tutti e due i figli di mia nonna, cioè mio padre e mio zio. La casa sta cadendo a pezzi e il terreno è abbandonato con l'accordo di mio padre visto che lui non e' interessato. Io e mio marito abbiamo deciso di prenderci cura di entrambe le cose, abbiamo tagliato l'erba nel terreno abbiamo pulito casa piena di topi e sistemato un po', ma prima che ci spendiamo soldi volevo sapere se può valere la legge dell'usocapione visto che mio padre è d'accordo con me e per lui va bene se me la prendo io almeno posso portarci i bambini a giocare invece di farla cadere giù cmq io ho le foto di tutto questo mi spieghi un po' cosa posso fare grazie...

49271 - Redazione
09/05/2017
Enrico, assolutamente no.

49262 - Enrico
08/05/2017
Sono proprietario di un terreno agricolo (prato) e da 20 un agricoltore del posto mi sta facendo lo sfalcio annuale senza nessun contratto e lui si tiene il fieno per le sue mucche. In cambio non ho mai voluto nulla. Il contadino ha acquisito diritti e può far valere l'usucapione?.. grazie e buona serata

49225 - Antonello
08/05/2017
Buongiorno, riferimento risposta 49220. Non ci siamo solo occupati per semplice manutenzione, ma su questi appezzamenti abbiamo creato frutteti e vigna, da premettere che mio padre è deceduto 6 anni fa' ed io ho continuato a lavorare questi terreni nel totale disinteresse dei miei zii, potrei dunque far valere l'usucapione? In tutto ciò c'è anche una casa abitata da mia mamma da 40 anni anche questa nel totale disinteresse dei parenti, può lei fare usucapione? Saluti e grazie

49220 - Redazione
05/05/2017
Antonello, cosa intende per "ci siamo occupati"? Perchè il semplice sfalcio dell'erba ad esempio non costituisce una condizione sufficiente a far valere il diritto all'usucapione

49212 - Antonello
04/05/2017
Salve, mio nonno aveva cinque appezzamenti di terreno agricoli. Una volta deceduto non è stata fatta la successione dai suoi 10 figli tra cui mio padre (deceduto 6 anni fa) il quale insieme a me (io dell'età di 18 anni, ora ne ho 40) si è occupato di questi terreni, senza trovare mai opposizione da fratelli e sorelle. Posso io fare usucapione visto che sono 22 anni che mi occupo di questi terreni? Se è si, a quali spese arretrate (se ci sono) si andrebbe incontro? Grazie distinti saluti

49197 - Redazione
04/05/2017
Guido, tutto è possibile visto che possono riscontrarsi anche dei casi di esenzione da tasse e imposte. Il nostro consiglio, prima di rinunciare all'eredità, è di acquisire informazioni sul terreno. Fatte tutte le valutazioni del caso in merito al valore dello stesso e alle (eventuali) tasse da pagare, sarà possibile assumere in maniera più consapevole una decisione sul da farsi.

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