Usucapione del terreno: durata, requisiti e modalità per farla valere

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Se nei pressi della nostra abitazione notiamo un terreno da sempre abbandonato, possiamo acquisirne la proprietà se per anni ci dedichiamo ad esempio allo sfalcio dell'erba e alla potatura degli alberi? E se per anni ci dedichiamo alla coltivazione di un orto su un terreno confinante con il nostro senza che nessuno ci dica mai ninete, ciò è sufficiente per divenirne proprietari? Domande come queste ne arrivano in continuazione alla nostra redazione, ragion per cui abbiamo ritenuto utile condividere con voi alcuni spunti di riflessione attraverso la redazione di un articolo tutto dedicato all'usucapione terreno.

Usucapione: significato

L'usucapione è un modo per acquisire la proprietà o un altro diritto reale di godimento, in virtù del possesso continuato per un certo periodo di tempo. La durata del possesso richiesta per usucapire è diversa a seconda della natura del bene. Così per acquisire la proprietà di un immobile è necessario il possesso continuato per 20 anni, mentre per i beni mobili iscritti al Pubblico Registro (es. automobili) il termine è di 10 anni. Se ci riferiamo, invece, ai terreni situati in comuni montani, ancorché privi di annessi fabbricati, la durata necessaria per far valere l’usucapione è di 15 anni (art. 1159 bis del Codice Civile). Tale durata si applica anche rispetto a quei terreni che non insistono in comuni montani, ma il loro reddito dominicale iscritto in catasto non deve superare la cifra di 180,76 euro.

In tutti questi casi si parla di usucapione ordinaria. Tuttavia in presenza di particolari condizioni la durata del possesso può essere addirittura inferiore. In questi casi si parla di usucapione abbreviata. Così chi acquista in buona fede un immobile da una persona che in realtà non risulta esserne il proprietario, può far valere l’usucapione con un possesso continuato di 10 anni anziché 20, a patto però che disponga di un atto di trasferimento della proprietà e che tale atto sia stato regolarmente trascritto. In questo caso specifico i 10 anni decorrono dal momento della trascrizione. Allo stesso modo l’usucapione terreno agricolo è abbreviata a 5 anni.

E’ bene chiarire che l’usucapione terreno si applica soltanto per l’acquisizione del diritto di proprietà e non anche della servitù o di altri diritti reali.

Al rischio di perdere la proprietà di un terreno per effetto dell'usucapione, sono particolarmente esposti i nostri connazionali all'estero. Sono persone che si sono trasferite oltre confine da molti anni e in molti casi senza neppure sapere di essere proprietari di un terreno o pur essendone a conoscenza senza pensare di affidarne la gestione a persone di fiducia attraverso un atto scritto o con impegno formale.

L’usucapione non si applica sui beni demaniali, ossia su quei beni appartenenti allo Stato o ad Enti pubblici. L’usucapione altresì non opera quando si possiede ad esempio un immobile o un terreno in virtù di un contratto di comodato d’uso. Ricordiamo che il comodato d’uso è un contratto mediante il quale una parte (comodante) consegna ad un'altra (comodatario) una cosa mobile o un immobile affinché se ne serva un tempo o per un uso determinato con l'obbligo di restituire la medesima cosa ricevuta. Nel caso specifico l'usucapione non si realizza in quanto il possesso deriva da un atto volontario del comodante, ossia del proprietario del bene.   

Usucapione terreno: quali condizioni

La condizione necessaria per l’applicazione dell’usucapione terreno è che il fondo sia stato effettivamente destinato ad attività agricola. Se, dunque, sul terreno viene esercitata una attività diversa - ad esempio di rimessaggio camper o di produzione di energia attraverso impianti fotovoltaici - il possesso seppur continuato per 15 anni non è di per se sufficiente a far valere l’usucapione.

Tuttavia fornire la prova di aver condotto un’attività agricola non basta per dichiarare l'usucapione terreno. Occorre, infatti, che la persona eserciti su quel terreno le stesse attività che eserciterebbe qualora ne fosse il proprietario (“animus possidendi”). Alcuni esempi in tal senso potrebbero consistere nella decisione del possessore di recintare l’intero appezzamento di terreno, di realizzare una struttura prefabbricata ad uso di rimessa agricola per deposito di attrezzi, macchinari o prodotti agricoli, di dotare il terreno di un impianto e di un quadro elettrico, ecc.

Un’altra condizione perché il possesso continuato possa determinare l'acquisto per usucapione, è che il possessore ad esempio non abbia ottenuto il terreno attraverso delle minacce rivolte al proprietario oppure in maniera fraudolenta violando le recinzioni poste sui confini.

Usucapione terreno: chi deve farla valere e come

La prova del possesso idoneo a far valere l’usucapione terreno agricolo, deve essere fornita da colui che intende acquisire la proprietà del terreno. Le prove possono essere fornite ad esempio mediante il ricorso a testimoni, oppure attraverso l’utilizzo di documenti cartacei, come il pagamento delle bollette per la fornitura dei servizi (elettricità, acqua..), il pagamento dell’IMU, della tassa sui rifiuti e così via.

Perché si abbia il riconoscimento della proprietà attraverso l’usucapione, è necessario che il possessore presenti al Tribunale del luogo ove è situato il fondo, una domanda di riconoscimento della proprietà per usucapione speciale ai sensi dell’art. 1159-bis c.c.
Su Moduli.it è posssibile scaricare gratuitamente un paio di fac simile di richiesta per il riconoscimento della proprietà per usucapione speciale.

La richiesta viene affissa, per 90 giorni, all’albo del comune, in cui sono situati i fondi per i quali viene richiesto il riconoscimento del diritto di proprietà, e all’albo del Tribunale. Inoltre l’istanza viene notificata a coloro che, secondo quanto riportato nei registri immobiliari, risultano proprietari o titolari di altri diritti reali sul terreno.

In questo lasso di tempo chiunque vi abbia interesse può proporre opposizione contro la richiesta di riconoscimento dell’usucapione terreno.
Quando non vi sono opposizioni, il giudice, raccolte tutte le prove ed assunte tutte le informazioni necessarie, valuta se sussistono o meno i requisiti soggettivi ed oggettivi ed emana un provvedimento con cui riconosce o meno l’acquisto del diritto di proprietà in capo al possessore.

Contro la decisione del Giudice di non riconoscere di fatto l’usucapione, il possessore può presentare reclamo, entro 30 giorni dalla comunicazione, mediante ricorso al Tribunale.
Decorsi i 30 giorni e trascritta la sentenza con cui si dichiara l’usucapione terreno agricolo, il precedente proprietario non può più rivendicare la proprietà.

Interruzione usucapione terreno

Come detto perché si possa far valere l’usucapione terreno è necessario dimostrare un possesso continuato nel tempo. Questo significa che se nel mentre, il termine di 15 o 5 anni - nel caso del terreno agricolo - si interrompe, si rende necessario il decorso di un nuovo periodo perché l'usucapione si compia.

Ma come può il proprietario del terreno interrompere l’usucapione? Certo non attraverso una semplice lettera di diffida o messa in mora da parte del proprietario del bene, in quanto questa azione non interrompe il possesso sul bene. Infatti l'unico modo per interrompere l’usucapione consiste nel notificare al possessore, per il tramite di un avvocato di fiducia, un atto di citazione in giudizio.

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50954 - Paul
23/11/2017
Buongiorno, sono proprietrario di un terrendo di 1,5 ha e l'anno scorso un confinante mi chiese se poteva recintare un area di 1000 m2 vicino a casa sua. Risposi di si a patto che venisse fatto un contratto di affitto che ancora ad'oggi non è mai stato fatto. Per necessità però oggi quel terreno dovrei venderlo; il confinante può a questo punto esercitare qualche diritto? Come mi consigliate di muovermi con il confinante per farglielo togliere?

50813 - Maria
07/11/2017
Sono morti i miei genitori e ci hanno lasciato due ettari di terreno. Siamo tre sorelle e un fratello, il quale si è costruito un recinto tutto intorno. Sono passati tre anni e questo recinto non lo vuole togliere, noi paghiamo l'IMU ma lui può acquistarlo per usucapione?

50742 - Redazione
30/10/2017
Giovanni, assolutamente no, perché comunque non si tratta di un possesso continuato nel tempo e perché in ogni caso la sua attività si limita ad una semplice falciatura dell'erba.

50718 - GIOVANNI
26/10/2017
Io con mio fratello abbiamo un terreno di circa 3000 mq. da 7 anni che da agricolo è diventato edificabile, con un progetto di costruzione che si realizzerà entro qualche anno. Ora dato che è ancora prato e c'è un contadino che viene a tagliare l'erba, una o due volte l'anno, e si porta via l'erba ma non chiede di essere pagato, questo contadino può far valere l'usucapione? Grazie per l'eventuale risposta.

50717 - Federica D.I.
29/10/2017
Buonasera, mio padre possiede un terreno nel suo paese di nascita, nel Molise, i miei cugini gli hanno chiesto se potevano coltivarlo e lui gli ha detto di si senza farsi pagare l'affitto. Sono passati più di trenta anni e adesso mio padre vuole tornarne in possesso, ma mio cugino adesso mi dice di averlo messo nel suo asse ereditario quando, morto suo padre, ha fatto la successione. E comunque si avvale dell'usucapione, visto che sono passati più di trenta anni, e che lui lo ha sempre coltivato. Premetto che mio padre torna ogni anno nel suo paese natale andando a controllare le sue terre e la sua casa. Cosa può fare per tornare in possesso del suo terreno? Grazie.

50526 - Anonimo
07/10/2017
Nel 2001, ho acquistato un terreno agricolo in un comune di area montana. Nel 2006, ho accordato verbalmente con un coltivatore diretto lo sfalcio di 3/4 ca. dell'area, riservandomi la manutenzione della rimanente per uso giardino, orto, sport e bosco. Non ho stipulato alcun contratto e mai ricevuto alcun affitto, ma solo consegnato una planimetria datata e col nome del coltivatore, per evidenziare l'area e il passaggio. Ciò su richiesta del coltivatore al fine di ricevere i relativi contributi. Vorrei capire, come si può dimostrare la data di inizio possesso ai fini di una eventuale usucapione (in area montana sono 10 anni?), non sapendo se è sufficiente la data della planimetria, oppure la data di inizio percezione contributi (documento che dovrebbe avere il coltivatore) oppure, se fa fede la data del rogito, ma in quest'ultimo caso la data includerebbe un periodo durante il quale il terreno è stato gestito da me. E' eventualmente sufficiente un accordo verbale per l'eventuale interruzione della coltivazione e quest'ultima dovrebbe riguardare un'annata agraria completa? Grazie e saluti.

50182 - Redazione
05/09/2017
Massimo, per far valere l'usucapione è fondamentale non solo soddisfare l'elemento temporale (i vent'anni di possesso continuato), ma anche comportarsi come se si fosse l'effettivo proprietario di quel terreno. In realtà pagando un canone di affitto, seppur in modo non regolare vista l'assenza di un contratto, avete in qualche modo riconosciuto l'esistenza di un (vero) proprietario a cui viene versato il canone di affitto. In questi caso l'affitto e l'usucapione si escludono a vicenda.

50176 - Massimo
05/09/2017
Buongiorno,mio padre sta coltivando un terreno edificabile da circa 40 anni. Le bollette della luce sono intestate a noi mentre le bollette dell'acqua sono intestate al proletario ma le riceviamo a casa nostra in quanto le paghiamo noi. Il terreno è intestato ad una società che non esiste più, esiste solo uno dei soci. Nel corso di questi anni abbiamo pagato un affitto ma senza contratto e ricevuta. A questo punto posso chiedere l'usucapione del terreno? Come mi devo comportare. Cordialmente massimo

50042 - Redazione
25/07/2017
Marilidia, l’istituto della cosiddetta usucapione pubblica è molto controverso, francamente non riteniamo che possa correre un rischio concreto.

50034 - marilidia
25/07/2017
Abbiamo 500 mq di terreno su una zona che è stata dichiarata riserva. Senza alcuna comunicazione 3 anni fa il comune ha rimosso pali e recinzione (realizzata senza cemento, ce lo avevano fatto rimuovere anni prima) siamo andati a protestare e si sono scusati, hanno visto che esistono gli atti di proprietà. Essendo riserva però, non possiamo farne alcun uso. Hanno tolto pure un alberello che abbiamo curato per anni per spostarlo non so dove. Ripeto non è stato espropriato e non vogliamo che il comune se ne appropri approfittando dell'usocapione. Che posso fare?

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