Usucapione del terreno: durata, requisiti e modalità per farla valere

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Se nei pressi della nostra abitazione notiamo un terreno da sempre abbandonato, possiamo acquisirne la proprietà se per anni ci dedichiamo ad esempio allo sfalcio dell'erba e alla potatura degli alberi? E se per anni ci dedichiamo alla coltivazione di un orto su un terreno confinante con il nostro senza che nessuno ci dica mai ninete, ciò è sufficiente per divenirne proprietari? Domande come queste ne arrivano in continuazione alla nostra redazione, ragion per cui abbiamo ritenuto utile condividere con voi alcuni spunti di riflessione attraverso la redazione di un articolo tutto dedicato all'usucapione terreno.

Usucapione: significato

L'usucapione è un modo per acquisire la proprietà o un altro diritto reale di godimento, in virtù del possesso continuato per un certo periodo di tempo. La durata del possesso richiesta per usucapire è diversa a seconda della natura del bene. Così per acquisire la proprietà di un immobile è necessario il possesso continuato per 20 anni, mentre per i beni mobili iscritti al Pubblico Registro (es. automobili) il termine è di 10 anni. Se ci riferiamo, invece, ai terreni situati in comuni montani, ancorché privi di annessi fabbricati, la durata necessaria per far valere l’usucapione è di 15 anni (art. 1159 bis del Codice Civile). Tale durata si applica anche rispetto a quei terreni che non insistono in comuni montani, ma il loro reddito dominicale iscritto in catasto non deve superare la cifra di 180,76 euro.

In tutti questi casi si parla di usucapione ordinaria. Tuttavia in presenza di particolari condizioni la durata del possesso può essere addirittura inferiore. In questi casi si parla di usucapione abbreviata. Così chi acquista in buona fede un immobile da una persona che in realtà non risulta esserne il proprietario, può far valere l’usucapione con un possesso continuato di 10 anni anziché 20, a patto però che disponga di un atto di trasferimento della proprietà e che tale atto sia stato regolarmente trascritto. In questo caso specifico i 10 anni decorrono dal momento della trascrizione. Allo stesso modo l’usucapione terreno agricolo è abbreviata a 5 anni.

E’ bene chiarire che l’usucapione terreno si applica soltanto per l’acquisizione del diritto di proprietà e non anche della servitù o di altri diritti reali.

Al rischio di perdere la proprietà di un terreno per effetto dell'usucapione, sono particolarmente esposti i nostri connazionali all'estero. Sono persone che si sono trasferite oltre confine da molti anni e in molti casi senza neppure sapere di essere proprietari di un terreno o pur essendone a conoscenza senza pensare di affidarne la gestione a persone di fiducia attraverso un atto scritto o con impegno formale.

L’usucapione non si applica sui beni demaniali, ossia su quei beni appartenenti allo Stato o ad Enti pubblici. L’usucapione altresì non opera quando si possiede ad esempio un immobile o un terreno in virtù di un contratto di comodato d’uso. Ricordiamo che il comodato d’uso è un contratto mediante il quale una parte (comodante) consegna ad un'altra (comodatario) una cosa mobile o un immobile affinché se ne serva un tempo o per un uso determinato con l'obbligo di restituire la medesima cosa ricevuta. Nel caso specifico l'usucapione non si realizza in quanto il possesso deriva da un atto volontario del comodante, ossia del proprietario del bene.   

Usucapione terreno: quali condizioni

La condizione necessaria per l’applicazione dell’usucapione terreno è che il fondo sia stato effettivamente destinato ad attività agricola. Se, dunque, sul terreno viene esercitata una attività diversa - ad esempio di rimessaggio camper o di produzione di energia attraverso impianti fotovoltaici - il possesso seppur continuato per 15 anni non è di per se sufficiente a far valere l’usucapione.

Tuttavia fornire la prova di aver condotto un’attività agricola non basta per dichiarare l'usucapione terreno. Occorre, infatti, che la persona eserciti su quel terreno le stesse attività che eserciterebbe qualora ne fosse il proprietario (“animus possidendi”). Alcuni esempi in tal senso potrebbero consistere nella decisione del possessore di recintare l’intero appezzamento di terreno, di realizzare una struttura prefabbricata ad uso di rimessa agricola per deposito di attrezzi, macchinari o prodotti agricoli, di dotare il terreno di un impianto e di un quadro elettrico, ecc.

Un’altra condizione perché il possesso continuato possa determinare l'acquisto per usucapione, è che il possessore ad esempio non abbia ottenuto il terreno attraverso delle minacce rivolte al proprietario oppure in maniera fraudolenta violando le recinzioni poste sui confini.

Usucapione terreno: chi deve farla valere e come

La prova del possesso idoneo a far valere l’usucapione terreno agricolo, deve essere fornita da colui che intende acquisire la proprietà del terreno. Le prove possono essere fornite ad esempio mediante il ricorso a testimoni, oppure attraverso l’utilizzo di documenti cartacei, come il pagamento delle bollette per la fornitura dei servizi (elettricità, acqua..), il pagamento dell’IMU, della tassa sui rifiuti e così via.

Perché si abbia il riconoscimento della proprietà attraverso l’usucapione, è necessario che il possessore presenti al Tribunale del luogo ove è situato il fondo, una domanda di riconoscimento della proprietà per usucapione speciale ai sensi dell’art. 1159-bis c.c.
Su Moduli.it è posssibile scaricare gratuitamente un paio di fac simile di richiesta per il riconoscimento della proprietà per usucapione speciale.

La richiesta viene affissa, per 90 giorni, all’albo del comune, in cui sono situati i fondi per i quali viene richiesto il riconoscimento del diritto di proprietà, e all’albo del Tribunale. Inoltre l’istanza viene notificata a coloro che, secondo quanto riportato nei registri immobiliari, risultano proprietari o titolari di altri diritti reali sul terreno.

In questo lasso di tempo chiunque vi abbia interesse può proporre opposizione contro la richiesta di riconoscimento dell’usucapione terreno.
Quando non vi sono opposizioni, il giudice, raccolte tutte le prove ed assunte tutte le informazioni necessarie, valuta se sussistono o meno i requisiti soggettivi ed oggettivi ed emana un provvedimento con cui riconosce o meno l’acquisto del diritto di proprietà in capo al possessore.

Contro la decisione del Giudice di non riconoscere di fatto l’usucapione, il possessore può presentare reclamo, entro 30 giorni dalla comunicazione, mediante ricorso al Tribunale.
Decorsi i 30 giorni e trascritta la sentenza con cui si dichiara l’usucapione terreno agricolo, il precedente proprietario non può più rivendicare la proprietà.

Interruzione usucapione terreno

Come detto perché si possa far valere l’usucapione terreno è necessario dimostrare un possesso continuato nel tempo. Questo significa che se nel mentre, il termine di 15 o 5 anni - nel caso del terreno agricolo - si interrompe, si rende necessario il decorso di un nuovo periodo perché l'usucapione si compia.

Ma come può il proprietario del terreno interrompere l’usucapione? Certo non attraverso una semplice lettera di diffida o messa in mora da parte del proprietario del bene, in quanto questa azione non interrompe il possesso sul bene. Infatti l'unico modo per interrompere l’usucapione consiste nel notificare al possessore, per il tramite di un avvocato di fiducia, un atto di citazione in giudizio.

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48993 - Redazione
08/04/2017
Nicola, sulla base di quale presupposto? Semplicemente perchè confina con il suo?

48985 - Nicola
08/04/2017
Buon giorno posso fare domanda di usucapione di un terreno comunale confinante con il mio terreno?

48933 - SABY
05/04/2017
Ho un terreno datomi da mio zio, da premettere che non c'e' nessun contratto d'affitto. Da piu' di ventanni coltivo il fondo, ho apportato delle migliorie al fabbricato e al terreno (recinzione, pozzi ecc ecc), pago le tasse, la luce, la spazzatura ecc tutti intestati a me. E' possibile richiedere l'usucapione visto che siamo parenti di primo grado?

48789 - Redazione
22/03/2017
Luigi, nel caso specifico non ci sono i presupposti per far valere l'usucapione.

48780 - Luigi
20/03/2017
Mio nonno ha un terreno agricolo con un contratto verbale da oltre 70 anni per il quale pagava 50 euro su base annua. Ora sono più di 20 anni che non paghiamo l'affitto, ora che è morto il proprietario (2010) gli eredi ci chiedono di liberare il fondo perché non paghiamo il fitto dal 2010. Possiamo fare la pratica di usucapione?

48483 - sandro
21/02/2017
Buongiorno, io e mia sorella abbiamo ereditato un appezzamento di terreno con degli uliveti, vorremmo venderlo ma non abbiamo l'atto del terreno in quanto il defunto non l'ha mai avuto... come posso fare?

48447 - c. arturo
18/02/2017
Alla morte di mio padre nel 1989, ho ereditato con altri fratelli e sorelle un terreno parzialmente coltivato. Oggi vengo a sapere che una mia cugina ha fatto presso il tribunale richiesta di usucapione di una parte del terreno, pur non avendo nessun diritto di accesso e neanche confinante con il mio terreno. Come posso ostacolare tutto ciò, anche a fronte di due testimoni da parte della mia parente.

48312 - Redazione
06/02/2017
Venanzio, parcheggiare per molto tempo sullo stesso terreno vuol dire possederlo in modo esclusivo e dunque acquisirne la proprietà dopo vent'anni. Ma se lei dice che 20 anni non sono trascorsi, il terreno è rimasto di proprietà di sua madre e quindi di voi figli.

48306 - Venanzio
06/02/2017
Buon giorno, mia madre deceduta nel 1998 era in possesso di un terreno in zona turistica dal 1967. Il terreno è stato occupato da allora bonariamente come parcheggio da un hotel confinamnte, proprietario un famigliare. Oggi con il proprietario dell'hotel deceduto, esso è stato venduto e viene fuori che il terreno a tutt'oggi risulta ancora in possesso a mia madre defunta... dunque io come erede assieme a mio fratello dovremmo risultare eredi. Non sono mai state pagate IMU e TASI fino ad oggi e non abbiamo neanche mai ricevuto notifiche in merito. Vorrei sapere se esiste il rischio ad oggi per l'usucapione visto che dal decesso di mia madre non sono passati 20 anni? Grazie mille.

48018 - Roberto
11/01/2017
L'associazione di cui faccio parte (A.S.D.) utilizza un terreno (adibito a campo di calcio) da oltre 30 anni. Sullo stesso terreno, dato in utilizzazione dal de cuis proprietario con accordo verbale, sono state effettuate delle opere di miglioria e mantenuto curato fino ad ora. Gli eredi del de cuis proprietario, hanno inviato recentemente una lettera di messa in mora con il sollecito di liberare il terreno entra trenta giorni dalla ricezione della stessa. Si premette che questa Associazione, prima di ora non ha mai ricevuto nessuna richiesta da parte dei proprietari, anzi circa 3 anni fa abbiamo formulato ufficiosamente una proposta di acquisto ma che non si è concretizzata per mancato accordo sul prezzo. Vorrei sapere se l'A.S.D. può fare ricorso all'usucapione, cioè se l'Associazione nel suo inquadramento giuridico, è titolata ad avanzare tale richiesta. Grazie Roberto

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