Il nuovo modello RLI per la registrazione dei contratti di locazione

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Con Provvedimento n. 112605 del 15 Giugno 2017, l'Agenzia delle Entrate ha comunicato di aver aggiornato il modello RLI per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di immobili e per gli adempimenti successivi. Aggiornate anche le relative istruzioni, così come il software per l'invio telematico. Il nuovo modulo dovrà essere utilizzato a partire dal prossimo 19 settembre 2017, dunque fino a quella data si potrà far ricorso al vecchio modulo. Ma vediamo esattamente a cosa serve il modulo RLI e come si compila.

Modulo RLI: a cosa serve

Per richiedere registrare, comunicare proroghe, cessioni, subentri e risoluzioni dei contratti di locazione e affitto di beni immobili, nonché esercitare o revocare l’opzione della cedolare secca, deve essere utilizzato un particolare modello denominato “Richiesta di registrazione e adempimenti successivi - Contratti di locazione e affitto di immobili” o più semplicemente “modello RLI”.

Il modello RLI ad essere precisi viene utilizzato anche per altri adempimenti come:
- la comunicazione dei dati catastali;
- la registrazione dei contratti di affitto dei terreni e degli annessi “titoli PAC”, sostituendo il “Modello 69” per tali fattispecie;
- le denunce relative ai contratti di locazione non registrati, ai contratti di locazione con canone superiore a quello registrato o ai comodati fittizi;
- la registrazione dei contratti di locazione con previsione di canoni differenti per le diverse annualità;
- la registrazione dei contratti di locazione a tempo indeterminato;
- il ravvedimento operoso;
- la gestione della comunicazione della risoluzione o proroga tardiva in caso di cedolare secca;
- la registrazione dei contratti di locazione di pertinenze concesse con atto separato rispetto all’immobile principale.

Modulo RLI: come si compone

Il modello presenta un frontespizio dedicato all'Informativa sul trattamento dei dati personali (art. 13 D.lgs. n. 196/2003). Al frontespizio seguono una serie di quadri, in particolare:
- quadro ADati generali”, che raccoglie i dati utili alla registrazione del contratto (quali la tipologia del contratto, la data di stipula e la durata della locazione), la sezione dedicata agli adempimenti successivi (tra i quali proroga, cessione, subentro e risoluzione), i dati del richiedente la registrazione e la sezione riservata alla presentazione in via telematica;
- quadro BSoggetti”, in cui sono indicati i dati dei locatori e dei conduttori;
- quadro CDati degli immobili”, riguardante i dati degli immobili principali e delle relative pertinenze;
- quadro DLocazione ad uso abitativo e opzione/revoca cedolare secca”, contenente le informazioni relative al regime della cedolare secca;
- quadro ELocazione con canoni differenti per una o più annualità”, in cui possono essere indicati i diversi canoni di locazione pattuiti nel contratto per le successive annualità.

Vediamo adesso come si compilano i singoli quadri.

Modulo RLI: come si compila il Quadro A

Stante la disponibilità delle istruzioni, la nostra analisi non si soffermerà su ogni singolo campo di cui si compone il modello RLI.

Partiamo dal Quadro "A" Dati General . Qui come prima cosa va specificato il codice corrispondente alla tipologia di contratto:
- Locazione di immobile ad uso abitativo (L1)
- Locazione agevolata di immobile ad uso abitativo (L2)
- Locazione di immobile ad uso abitativo (contratto assoggettato ad IVA) (L3)
- Locazione finanziaria di immobile a uso abitativo (L4)
- Locazione di immobile a uso diverso dall'abitativo (S1)
- Locazione di immobile strumentale con locatore soggetto ad IVA (S2)
- Locazione finanziaria di immobile a uso diverso dall'abitativo (S3)
- Affitto di fondo rustico (T1)
- Affitto di fondo rustico agevolato (T2)
- Affitto di terreni ed aree non edificabili, cave e torbiere (T3)
- Affitto di terreni edificabili o non edificabili destinati a parcheggio (contratto assoggettato ad IVA) (T4).

In particolare nella categoria L1 rientrano le seguenti tipologie di contratti di locazione di immobile ad uso abitativo:
- a canone libero, durata 4 anni + 4;
- a canone concordato, durata 3 anni + 2;
- di natura transitoria, durata massima 18 mesi;
- di natura transitoria per studenti universitari;
- di durata non superiore a 30 giorni, soggetti a registrazione in caso d’uso.

Rientrano, invece, nella categoria L2 i contratti a canone concordato, durata 3 anni + 2 e i contratti di natura transitoria per studenti universitari, aventi ad oggetto immobili ubicati in comuni ad alta densità abitativa, come tutti gli altri contratti per i quali è previsto un regime fiscale agevolato.

La casella "Pagamento intera durata" va barrata se, con riferimento ai contratti di locazione di immobili urbani di durata pluriennale, si decide di pagare l’imposta di registro per l’intera durata del contratto e non per ogni singola annualità (in questo caso di ha diritto ad una riduzione dell’imposta). In ogni caso la casella va sempre barrata se è presente il codice “T1” o “T2” o “T3” o “T4” nella casella
“Tipologia di contratto”.

La casella "Eventi eccezionali" può essere lasciata in bianco, oppure si può riportare il codice 1 nel caso in cui si fruisce di agevolazioni fiscali disposte a seguito di calamità naturali o di altri eventi eccezionali oppure il codice 2 se si chiede di modificare il calcolo automatico delle imposte per particolari situazioni.

Per quanto attiene alla SEZIONE "Registrazione" del Quadro "A" va specificato innanzitutto l’ufficio territoriale  dell’Agenzia delle Entrate presso il quale si intende presentare la richiesta di registrazione del contratto di locazione. A seguire vanno riportati tutta una serie di elementi che attengono al contratto, tra i quali:
- la data di inizio e quella di fine locazione;
- il numero delle pagine di cui è composto il contratto stipulato tra le parti;
- il numero delle copie del contratto;
- l'importo del canone;
- la data di stipula del contratto di locazione o di affitto;
- il tipo di garanzia (se c'è) e il codice fiscale del garante.

Sulla parte destra ci sono inoltre delle caselle che vanno barrate o compilate se:
- il contratto è a tempo indeterminato;
- il contratto è esente dall’imposta di bollo (codice 1), dall’imposta di registro e di bollo (codice 2) o solo dall’imposta di registro (codice 3);
- il contratto soggetto a Iva;
- sussiste una condizione sospensiva;
- sul contratto è prevista una clausola penale apposta volontariamente dalle parti.

Sempre all'interno del Quadro "A" c'è poi la SEZIONE II "Adempimento successivo". Come è facile intuire questa sezione non va compilata in caso di prima registrazione del contratto. Non a caso occorre riportare gli estremi di registrazione o il codice identificativo del contratto. Ciò significa che questa parte va riempita nel caso in cui si voglia esercitare o revocare l’opzione per il regime della cedolare secca o per comunicare i dati catastali dell’immobile qualora non siano stati già oggetto di precedente comunicazione, così come in caso di proroga, cessione, risoluzione, subentro nel contratto.

Subito dopo troviamo la SEZIONE III - Richiedente del Quadro "A", in cui occorre specificare il numero di moduli compilati e riportare i dati di chi richiede la registrazione (o di chi comunica l’adempimento successivo) e la firma. Il modulo va sottoscritto dal locatore o dal conduttore o dal mediatore nel contratto. Se ci sono più locatori o conduttori è sufficiente che la firma sia apposta da uno di essi. In pratica con la sottoscrizione si attesta che tutti i dati dichiarati coincidono con quelli contenuti nel contratto di locazione.

Può accadare che la registrazione sia effettuata da un terzo ("Rappresentante legale")  che agisce in nome e per conto di un altro. In una simile ipotesi il rappresentante deve specificare la sua carica: socio amministratore, rappresentante di minore, inabilitato o interdetto, erede, amministratore di condominio, curatore fallimentare, ecc. Ognuna di queste figure ha un codice che puoi facilmente ricercare sulle istruzioni.

Se chi richiede la registrazione intende delegare un professionista, un parente o un amico alla presentazione del modello, deve riportare il codice fiscale del soggetto delegato e apporre la propria firma in qualità di delegante. Al modello va allegata la fotocopia di un documento d’identità in corso di validità del delegante.

L'ultima sezione del Quadro "A" è RISERVATO ALLA PRESENTAZIONE IN VIA TELEMATICA. Nel caso in cui il modello non sia presentato in via telematica da colui che sottoscrive la richiesta, occorre riportare il Codice fiscale dell’intermediario abilitato e la data (giorno, mese e
anno) in cui lo stesso si assume l'impegno formale alla trasmissione. C'è anche una “Impegno a presentare in via telematica”, all'interno della quale occorre riportare il codice 1 se la richiesta è predisposta dal locatore, conduttore o agenzia immobiliare, oppure il codice 2 se la dichiarazione è predisposta dall’intermediario che la invia.

Al fine della trasmissione può essere utilizzato il software messo gratuitamente a disposizione dall'Agenzia delle Entrate.

Se trattasi di registrazione e non di adempimento successivo, occorre allegare al modello:
- copia del contratto sottoscritto dalle parti;
- copia di eventuali ulteriori documenti (ad esempio: scritture private, inventari, mappe, planimetrie e disegni).
In particolare questi documenti devono essere allegati in un unico file in formato TIF e/o TIFF e PDF.

Non è obbligatorio allegare copia del contratto, in presenza di queste caratteristiche:
- locazione di tipo abitativo;
- il contratto è stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione;
- un numero di locatori e di conduttori, rispettivamente, non superiore a tre;
- una sola unità abitativa ed un numero di pertinenze non superiore a tre;
- tutti gli immobili devono essere censiti con attribuzione di rendita;
- il contratto contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e, pertanto, non comprende ulteriori pattuizioni.

Modello RLI: come si compilano i Quadri B e C

Nel Quadro "B" - SEZIONE I - Dati del locatore occorre riportare cognome e nome o denominazione o ragione sociale, data e comune di nascita, codice fiscale del locatore. Se ci sono più locatori, ciascun va identificato con un numero progressivo: 1, 2, 3 ecc. da inserire nel riquadro posto a sinistra.

La stessa identica operazione va ripetuta per la SEZIONE II Dati del conduttore.

Si arriva quindi al Quadro "C" - Dati degli immobili. Qui il richiedente deve indicare i dati catastali dell'immobile: codice del Comune, foglio, particella, subalterno, categoria catastale, rendita catastale e indirizzo. Occorre altresì specificare se l’immobile è censito nel catasto terreni ("T") o nel catasto edilizio urbano ("U") e se si stratta di un immobile intero ("I") o di una porzione di immobile ("P").

In presenza di immobile principale con pertinenze, indicare prima l’immobile principale e, subito a seguire, le relative pertinenze.

Modello RLI: come si compilano i Quadri D ed E

Il Quadro "D" - Locazione ad uso abitativo e Opzione e revoca Cedolare secca va compilato in caso di registrazione di contratti di locazione a uso abitativo, oppure quando nella SEZIONE II Adempimento successivo sia stata compilata la casella “Cedolare secca”. In corrispondenza di ogni immobile e locatore occorre riportare il relativo numero d'ordine e la percentuale di possesso, quindi barrare la casella sul SI se si sceglie l'opzione per la cedolare secca o sul NO se si decide per la non adesione o revoca.

Ricordiamo che la cedolare secca è un regime di tassazione dei canoni di locazione alternativo al regime ordinario. In buona sostanza qualora si scelga di aderire a questo regime, anzichè pagare Irpef e le relative addizionali, imposta di registro e imposta di bollo, sul canone di locazione viene applicata un’aliquota del 21% per i contratti a canone libero (i cosiddetti “4+4”), che scende al 10% per i contratti a canone concordato relativi a immobili che si trovano all’interno dei territori dei comuni con carenze di disponibilità ed in quelli ad alta tensione abitativa.

Attenzione: l'opzione per l’applicazione della cedolare secca può essere esercitata dal locatore, persona fisica, proprietario o titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative (categoria catastale A, escluso A10), che non agisce nell’esercizio di un’attività d’impresa o di arti e professioni.

Ricordiamo anche che l’opzione per la cedolare secca non ha effetto se il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Questa la lettera al conduttore per adesione a cedolare secca. Per ogni altra informazione sull'argomento, ti rimandiamo alla lettura dell'articolo "Cedolare secca sugli affitti: cos'è, come funziona e a chi conviene".

Il campo "DICHIARAZIONE DEI LOCATORI" va compilato con il codice fiscale e la firma di ogni locatore che ha espresso l’opzione per la cedolare secca o la sua revoca.

Concludiamo con il Quadro "E" che va compilato nel caso in cui nel contratto di locazione sia stato previsto, per una o più annualità, un canone differente. Quindi per ogni annualità successiva alla prima, va riportato il corrispondente importo del canone.

Modello RLI: come trasmetterlo

La presentazione del modello RLI può essere effettuata:

- attraverso il software "RLI web" presente sul sito dell'Agenzia delle Entrate. Occorre naturalmente registrarsi prima a Fisconline/Entratel;
- recandosi presso un qualunque ufficio dell’Agenzia delle Entrate
- incaricando un intermediario abilitato (Caf, associazioni di categoria, professionisti), il quale invierà i dati all’Agenzia delle Entrate.

Per ulteriori approfondimenti si rimanda all'articolo "Registrazione del contratto di locazione: come farla e quanto costa".
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38016 - Redazione
09/04/2015
Savrio, è chiaro che chi non ha redditi potrebbe non avere convenienza ad optare per la cedolare secca. Per maggiori informazioni le consigliamo la lettura dell'articolo "Cedolare secca sugli affitti: che cos'è, a chi conviene e come aderire".

37965 - saverio
08/04/2015
Se uno non ha redditi conviene affittare con la cedolare secca

32766 - vando iadicola
22/10/2014
Ho un contratto fatto a DUE studenti (fratelli) uno cambia città e quello rimasto ha trovato un inquilino che intende subentrare. Devo fare un recesso e un subentro, devo rifare il contratto?, devo fare DUE contratti nuovi? all'agenzia delle entrate devo fare la registrazione annuale per l'importo complessivo o fare due registrazioni? Grazie e saluti Iadicola

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