La vendita con riserva di proprietà: cos'è e come funziona

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La "vendita con riserva di proprietà", detta anche "vendita con patto di riservato dominio", è una forma particolare di vendita in cui il compratore entra in possesso della cosa acquistata, ma non ne acquisisce la proprietà che rimane invece al venditore, fino a quando il compratore stesso non ha provveduto al pagamento dell’intero prezzo pattuito precedentemente tra le parti (art. 1523 e seguenti del codice civile).

In altri termini con il contratto di "vendita con riserva di proprietà" l'acquisizione del diritto di proprietà è subordinata a una condizione sospensiva, ovvero il pagamento dell’intero prezzo pattuito dalle parti.

E’ un genere di contratto molto comune in caso di acquisti con pagamento a rate ed è applicabile alle vendite di cose mobili e mobili registrate (autoveicoli, arredamento, macchinari), nonché agli immobili (edifici, appartamenti, terreni). In questo modo il compratore può conseguire da subito il godimento del bene, prima ancora che abbia provveduto al pagamento dell'intero prezzo, dal canto suo il venditore ha la possibilità di incrementare le proprie vendite senza correre particolari rischi.

Nel caso degli immobili il contratto di vendita con riserva di prorprietà non va confuso con il contratto di rent to buy. Quest'ultimo, infatti, è un tipo di contratto in cui si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile. In pratica il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore-futuro acquirente, il quale paga il canone e dopo un certo periodo di tempo può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati. Per maggiori dettagli leggi "Rent to buy, come comprare una casa pagando l'affitto".

Pagamento delle imposte

La vendita con riserva di proprietà va considerata come un contratto di compravendita a tutti gli effetti, per cui le relative imposte si pagano subito così come, nel caso in cui la vendita riguardi ad esempio un immobile, sono a carico dell'acquirente le tasse sulla casa (IMU, Tasi), le spese di ordinaria e straordinaria manutenzione, ecc.

Modelli di contratto di vendita con riserva di proprietà

C'è da dire che tale modalità di vendita deve essere espressamente concordata tra le parti e riportata nel contratto. Vi offriamo in tal senso alcuni modelli da cui prendere spunto:
- Clausole patto di riservato dominio
- Contratto di vendita con riserva di proprietà
- Contratto di vendita macchinario con riserva di proprietà
- Contratto di vendita veicolo con riserva di proprietà
- Nota di trascrizione del patto di riservato dominio

Cosa succede se l'acquirente non paga

Se il prezzo non dovesse essere interamente pagato, il venditore ha il diritto di riprendersi il possesso della cosa venduta, chiedendo al giudice la risoluzione del contratto, qualunque sia la cifra già pagata dal compratore. Al tempo stesso il venditore dovrà restituire le rate già riscosse, salvo il diritto a trattenerne una quota a titolo di compenso per l'uso che il compratore ha fatto della cosa (art. 1526 c.c.).

Il venditore non può invece chiedere la risoluzione se l'acquirente paga regolarmente oppure se manca il pagamento di una sola rata, che non deve comunque superare l'ottava parte del prezzo, nonostante ogni patto contrario (art. 1525 c.c.).

Opponibilità nei confronti di terzi

La riserva della proprietà è opponibile ai creditori del compratore, solo se risulta da atto scritto avente data certa anteriore al pignoramento. Se la vendita ha per oggetto macchine e il prezzo è superiore a 15,49 euro, la riserva della proprietà è opponibile anche al terzo acquirente, purché il patto di riservato dominio sia trascritto in apposito registro tenuto nella cancelleria del tribunale nella giurisdizione del quale è collocata la macchina, e questa, quando è acquistata dal terzo, si trovi ancora nel luogo dove la trascrizione è stata eseguita. (art. 1524 c.c.).

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