Comodato d'uso: come funziona con gli immobili

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Nella realtà quotidiana può capitare che una persona, ad esempio proprietaria di più immobili, presti temporaneamente uno dei suoi appartamenti ad un altra persona (ad es. al figlio, al coniuge o al proprio genero) affinché se ne serva per un determinato periodo di tempo. In questi casi si dice che il proprietario cede in comodato d'uso il proprio immobile. Chiaramente il comodato d'uso può riguardare sia beni immobili che mobili e può essere utilizzato sia in ambito privato (ad esempio il padre che concede un immobile o una autovettura ad un familiare), sia in ambito commerciale (ad esempio un'azienda che concede macchinari e attrezzature ad un'altra). In questo articolo ci occuperemo in particolare del comodato d'uso di un immobile.

Comodato d'uso significato

Come si è accennato il comodato d'uso è un contratto attraverso cui il proprietario dell'immobile, detto “comodante”, consegna al “comodatario”, un certo immobile per un tempo o un uso determinato, allo scadere del quale vi è con l’obbligo di restituirlo. Va detto che il comodato d’uso, regolato dall'art. 1803 del Codice Civile, è sempre un contratto a titolo gratuito, dunque per il godimento dell'abitazione non è previsto il versamento di alcun corrispettivo da parte del comodatario (in caso contrario si parlerebbe "locazione"). Con il comodato d'uso non si attua alcun trasferimento della proprietà dell'immobile.

Comodato d'uso: fac simile contratto

Nonostante la legge non preveda obblighi di forma, è tuttavia consigliabile redigerlo in forma scritta proprio per evitare possibili contenziosi tra le parti. Su Moduli.it è possibile scaricare gratuitamente un modello di contratto di comodato d'uso di immobile (ad uso abitativo)

Comodato d'uso: durata e restituzione dell'immobile

Sul contratto deve essere chiaramente specificata la durata e dunque la scadenza del contratto di comodato d'uso. Alla scadenza del termine stabilito il comodatario è tenuto a restituire l’immobile nelle medesime condizioni in cui l’ha ricevuto salvo il normale deperimento d’uso. Naturalmente il comodatario è libero di restituire l’immobile oggetto del comodato anche prima della scadenza fissata sul contratto. È diritto del comodante ispezionare o far ispezionare l'immobile, salvo congruo preavviso scritto.

Sul contratto è possibile specificare che nel caso in cui il comodatario ritardi la restituzione dell’immobile, sia tenuto al pagamento di una penale pari ad una somma "x" per ogni giorno di ritardo. Si tratta chiaramente di una clausola che non sempre viene inserita viene inserita, specie se il contratto di comodato d'uso viene stipulato tra padre e figlio.

E' possibile prevedere che il contratto sia tacitamente prorogabile. In questo caso è sufficiente inserire in contratto una clausola del tipo "Il contratto si intende tacitamente rinnovato per un uguale periodo di tempo qualora non intervenga disdetta da inviarsi a cura delle parti con lettera raccomandata con un preavviso di ... mesi/giorni”.

Se al comodante sopravviene un urgente ed imprevedibile bisogno, questi ha facoltà di esigere la restituzione dell’immobile oggetto del comodato d'uso. In questo caso, tuttavia, deve concedere al comodatario un preavviso un certo numero di giorni mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

In caso di decesso del comodatario prima della scadenza del termine, il comodante potrà esigere l’immediata restituzione del bene. Lo stesso diritto spetta agli eredi del comodante nel caso di decesso di quest'ultimo prima della scadenza del termine.

Le riparazioni e in generale le migliorie eseguite sull'immobile dal comodatario resteranno acquisite al comodante senza che quest'ultimo sia tenuto al pagamento di un compenso o di un indennizzo. In ogni caso è nel diritto del comodante pretendere il ripristino dei locali nello stato in cui questi li ha concessi.

Comodato d'uso: obblighi del comodatario

Il contratto di comodato, come detto, muove dalla volontà del proprietario di sopperire ad una necessità altrui, ed è normalmente una concessione di favore, da ricondurre al rapporto di affetto, fiducia o cortesia che esiste tra le parti. Questo comporta ad esempio che il comodatario non può cedere il contratto, nè può concedere a terzi, a qualsiasi titolo, il godimento dell'immobile.

Così come deve rispettarne la destinazione d'uso. Se nel contratto è stato specificato lo scopo (ad esempio ad uso abitativo) per il quale l'immobile è stato concesso in comodato d'uso, il comodatario non può destinarlo a scopi differenti (ad esempio un'attività commerciale, uno studio, ecc.). Se dovesse verificarsi una ipotesi del genere, il contratto di comodato si risolverà di diritto ai dell'art. 1456 cod. civ. (clausola risolutiva espressa). Questo invece un fac simile di dichiarazione di avvalersi della clausola risolutiva espressa.

Inoltre il comodatario è direttamente responsabile verso il proprietario ed eventuali terzi dei danni causati ad esempio da perdite d’acqua, fughe di gas o altri eventi che siano direttamente imputabili a sue precise condotte.

Il comodante, da parte sua, è esonerato da ogni responsabilità per l'eventuale scarsità o mancanza d'acqua, gas o di energia elettrica e per la mancata fornitura di qualsiasi servizio, quali ad esempio l'ascensore, il citofono, il riscaldamento anche se dovuto a guasti degli impianti o ritardi nella riparazione degli stessi.

Comodato d'uso: ripartizione delle spese

Le spese ordinarie sostenute per il godimento dell'immobile (luce, gas, oneri condominiali, ecc.) sono a carico esclusivo del comodatario. Le utenze è bene che siano volturate a nome del comodatario.

Eventuali spese straordinarie, necessarie od urgenti, sono invece a carico del comodante. Se dovesse essere il comodatario a sostenerle, questi ha il diritto di essere rimborsato.

Comodato d'uso: registrazione del contratto

Se il comodato d'uso riguarda un immobile, il contratto redatto in forma scritta è soggetto a registrazione. La registrazione può essere effettuata consegnando ad un qualsiasi sportello dell’Agenzia delle Entrate la seguente documentazione:
- tre copie del contratto di comodato d'uso di immobile debitamente sottoscritte dalle parti. Su ogni copia occorre applicare un contrassegno telematico (ex marca da bollo) di 16 euro ogni quattro pagine, avente data di emissione non successiva alla data di stipula;
- modello RLI sottoscritto da una delle parti e dall’eventuale soggetto delegato che registrerà l’atto;
- copia del modello F23 con cui si è provveduto al versamento dell'imposta di registro di 200 euro (codice tributo 109T);
- copia di una valido documento di identità del comodatario e del comodante.

Comodato d'uso: agevolazione IMU/TASI

Per effetto della legge di stabilità 2016, chi concede in comodato d'uso un immobile a parenti in linea retta, entro il primo grado, che lo utilizzano come abitazione principale, può beneficiare di una riduzione del 50% della base imponibile assunta per il calcolo dell'Imu e della Tasi, analogamente agli immobili storici o inagibili.

Per usufruire di tale agevolazione è necessario che:
- il contratto sia registrato;
- il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.

Il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all’immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Ricapitolando per fruire dell'agevolazione si deve essere proprietari di un solo immobile oppure di due immobili, ma questi devono essere ubicati nello stesso comune e uno dei due deve essere necessariamente adibito ad abitazione principale del proprietario.

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50598 - Redazione
13/10/2017
Nora, le risposte a cui fa riferimento non sono affatto contrastanti, attengono infatti a due diverse questioni. Per il resto lei può tranquillamente, con il ricorso al comodato, concedere ai suoi amici l'utilizzo della sua abitazione senza far loro pagare l’affitto.

50596 - Nora
13/10/2017
Buonasera, scusate ma le risposte ai commenti di Marco e Filomena sono contrastanti o non ho capito bene io ma ho due amici che hanno bisogno gratuitamente del mio alloggio per un periodo di 8 mesi, posso fare il contratto di comodato? Grazie

50543 - Elisabetta C.
09/10/2017
Buongiorno devo stupulare un contratto di comodato d'uso gratuito per una stanza del mio appartamento. Vorrei informazioni e un fac simile della scrittura privata. Grazie

50158 - ANNA MARIA M.
04/09/2017
Buonasera @ il comodato d'uso gratuito può essere stipulato per una parte dell'abitazione (due camere e un bagno) di mia proprietà e nella quale abito? Altrimenti che tipo di contratto è possibile utilizzare? Grazie

50067 - corina
27/07/2017
Buongiorno, io ho sottoscritto un contratto di comodato ad uso gratuito nel 2013, con un mio parente ed a far data dal 1° di agosto lascerò libero l'alloggio. Ho letto su internet che c'e da pagare un F23 di € 200,00, ma vorrei sapere se devo fare una lettera di disdetta che allegherò poi al F23 ed al modello RLI quando lo presento il tutto all'Agenzia delle Entrate. Resto in attesa di un cortese riscontro. Grazie in Anticipo.

49953 - Redazione
17/07/2017
Cristina, se non vi è corrispettivo la soluzione è il contratto di comodato ad uso gratuito.

49944 - Cristina
16/07/2017
Buongiorno Vorremmo prestare un appartamento di proprietà attualmente libero a una nipote di secondo grado per qualche mese, senza farle pagare l'affitto e quindi senza contratti di locazione o altro... É possibile o ci sono comunque delle normative da rispettare? Grazie

49708 - Marco
21/06/2017
Il comodato d'uso è utilizzabile solo tra parenti o anche tra amici?

49601 - Pasquale
08/06/2017
Buonasera, sto dando in comodato d'uso una casa in provincia di Prato a mia figlia ed alla sua famiglia che lo utilizzerà come abitazione principale. Assodato che non mi spetta l'abbattimento del 50% dell'IMU in quanto la mia abitazione principale sarà in provincia di Reggio Calabria volevo sapere se serve a qualcosa stipulare il contratto in forma scritta con data certa senza registrarlo oppure tanto vale non perdere tempo e farlo in forma verbale? Un grazie anticipato e buona serata Pasquale

49123 - Redazione
20/04/2017
Filomena, si certo.

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