Condominio: cosa fare in caso di rumori molesti

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Vivere in un condominio tranquillo è come fare terno a lotto: una gran fortuna. A darci ragione sono le migliaia di famiglie che ogni anno si ritrovano a dover sostenere ingenti spese legali pur di placare i comportamenti scorretti dei vicini di casa. Immissioni di fumo e odori, cattiva gestione degli spazi comuni, violazione del regolamento, rumori molesti: nella lista delle cose che pregiudicano il rapporto di buon vicinato c’è proprio di tutto, dal classico ticchettio di scarpe femminili a tutte le ore, allo spostamento di mobili o all'utilizzo della lavatrice a tarda ora.

Come sai, è molto importante rispettare le regole di buona convivenza, specie quando si abita in un condominio, in quanto il protrarsi di cattive abitudini può determinare malumori e liti, che possono diventare aspre, coinvolgere gli avvocati fino a farti arrivare nelle aule del tribunale. È molto meglio (sia dal punto di vista morale, sia dal punto di vista economico) cercare di appianare le divergenze in modo educato e civile.

In questo articolo scriveremo di condominio e rumori molesti: quali sono i modi per difendere la qualità della tua vita, a chi puoi rivolgerti per mettere fine al disagio e quali procedure intraprendere.

Rumori molesti nel condominio: cosa dice il regolamento

Hai trovato un delizioso appartamento con un canone di affitto conveniente, quindi hai sottoscritto in quattro e quattr’otto il contratto di locazione con il proprietario di casa. Solo in seguito hai scoperto che la dirimpettaia è un’aspirante soprano, a cui piace intrattenere gli ospiti fino a notte fonda con i suoi acuti devastanti. Come si fa a mantenere la calma, quando i rumori molesti ti impediscono di riposare bene? Serve molta pazienza e, nel migliore dei casi, un regolamento condominiale a cui appellarsi.

Molti condomini, infatti, preferiscono affidarsi ad una sorta di regolamento che metta nero su bianco ciò che si può e non si può fare nel condominio nell'arco di determinate fasce orarie. Così per ovviare al problema dei rumori molesti è possibile determinare delle fasce entro le quali è doveroso rispettare il silenzio, di modo che tutti possano riposare, lavorare, studiare in pace e degli intervalli nei quali invece è consentito l’uso di strumenti musicali, l’ascolto di musica, l’utilizzo di elettrodomestici rumorosi e così via.

Facciamo un esempio, tanto per essere più chiari. In occasione dell’assemblea, i condòmini possono decidere, all’unanimità, che negli intervalli orari dalle 08:00 alle 14:00 e dalle 16:00 alle 23:00 è possibile "fare rumore", mentre dalle 14:00 alle 16:00 e dalle 23:00 alle 08:00 della mattina seguente è obbligatorio rispettare il silenzio.

Ma cosa fare se durante le ore in cui è necessario rispettare il silenzio, il tuo vicino di casa inizia a fare insistentemente un gran fracasso?

Denuncia rumori molesti vicini: cosa stabilisce il Codice Civile

Per quanto riguarda la gestione dei malumori generati dai comportamenti irrispettosi dei vicini di casa, il Codice Civile si limita alla pronuncia della cosiddetta “normale tollerabilità” che di fatto non definisce cosa può essere tollerato e cosa no. Nello specifico, l’art. 844 del Codice Civile attesta che “il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto riguardo alla condizione dei luoghi. Nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso”.

Questo può voler dire che se il vicino di casa decide di arrostire peperoni tutto il giorno lasciando la finestra aperta proprio accanto alla tua o se è solito disfare la tavola alle dieci di sera generando inevitabilmente rumori a causa dello sbattiimento di piatti e biccheri, probabilmente dovrai chiudere un occhio, in quanto questi potrebbero rientrare negli eventi normalmente tollerabili in condominio. Al contrario, in presenza di musica ad alto volume, abbaio prolungato di cani o rumori prodotti da altri animali lasciati in situazioni di precarietà, strilla e liti continue, potrebbero esserci tutti i presupposti per una diffida ed eventualmente un ricorso alle vie legali nei confronti del vicino di casa.

In questi casi è bene sapere che l'art. 70 delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile stabilisce addirittura una sanzione in caso di violazione delle regolamento condominiale. In particolare la sanzione, il cui importo può variare da 200 a 800 euro in caso di recidiva, è deliberata dall’assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del Codice. La somma eventualmente corrisposta dall'inquilino rumoroso, viene devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie.

Rumori molesti: ricorso all'amministratore di condominio

Nel caso in cui la situazione sia divenuta davvero insopportabile, devi innanzitutto chiedere ad altri condomini se per caso i rumori ledono anche la loro tranquillità. Nel caso in cui ottenessi il loro consenso, potresti contattare l’amministratore condominiale segnalandogli il disagio avvertito da te come da altri condomini. E' importante, infatti, che i rumori abbiamo una certa intensità e frequenza e che arrechino disturbo a più di un condomino.

E' altresì importante rimarcare il fatto che l'amministratore di condominio non può intervenire per dirimere controversie private insorte tra due condomini, ma può solo agire per far rispettare il regolamento condominiale.

Potrebbe essere sufficiente una telefonata nei confronti dell'amministratore, tuttavia riteniamo sia meglio esporre il problema per iscritto con tanto di raccolta di firme, chiarendo nello specifico quali sono i disagi subiti e cosa viene richiesto nello specifico all’amministratore.

L’amministratore, dopo aver ricevuto la tua telefonata o aver letto la lettera, è tenuto ad inviare al condomino irrispettoso una comunicazione nella quale si richiede un maggior rispetto delle regole e l’interruzione del comportamento scorretto. Questa è la lettera con cui l'amministratore invita il condomino a cessare o diminuire i rumori molesti.

Qualora i rumori molesti si perpetrassero ulteriormente, potresti richiedere insieme ad altri condomini la convocazione di un’assemblea di condominio e porre la questione all'ordine del giorno. Questo gesto è utile per palesare al condomino rumoroso lo scontento comune, per poi tentare di risolvere la cosa in via del tutto amichevole, insieme all’amministratore e al diretto interessato. Questo il modulo di richiesta convocazione assemblea straordinaria da parte dei condòmini che puoi scaricare e compilare.

Se ti interessa approfondire i diversi modi per gestire e risolvere le controversie sorte nel condominio, ti consigliamo di leggere “Liti condominiali: ecco come affrontarle”.

Se i rumori provengono invece dal bar o dalla falegnameria dislocata a piano terra, oltre che rivolgerti all'amministratore condominiale, puoi effettuare una segnalazione alla Asl, all'ARPA o alla polizia municipale. In questo caso chiaramente entrano in ballo i regolamenti comunali e le norme sull’inquinamento acustico.

Rumori molesti tra vicini di casa: come difendersi da solo

Qualora il regolamento che disciplina la vita condominiale non preveda nulla in merito alla limitazione dei rumori molesti di notte e/o in altre fasce orarie, o peggio non fosse presente l’amministratore per il semplice fatto di risiedere in uno stabile con meno di otto condomini (il Codice Civile ne impone la nomina quando si supera questa soglia), è chiaro che la soluzione non potrebbe essere altro che parlare col diretto interessato e trovare con lui una soluzione pacifica al problema. Se non è facile incontrare il tuo vicino di casa, oppure se egli presenta un carattere chiuso, scontroso e poco incline al dialogo, allora è preferibile inviargli una lettera di diffida per rumori molesti nel condominio.

Qualora volessi dare più enfasi alla tua denuncia potresti affidarti ad un avvocato, ma è chiaro che in questo caso andresti incontro a delle spese. Il legale nella fattispecie non farebbe altro che provvedere alla stesura e all'invio di una lettera di diffida nei confronti del tuo vicino di casa. In entrambi i casi l'obiettivo della diffida è quello di far cessare la diffusione dei rumori molesti ed eventualmente chiedere al vicino di provvedere all’insonorizzazione del proprio appartamento.

In ogni caso sconsigliamo vivamente di farsi giustizia giustizia da soli: imbrattare l'auto del vicino di casa, aggredirlo a male parole o peggio mettergli le mani addosso, significa esporsi al rischio di un precedimento penale. In questi casi è decisamente più saggio ricorrere alla mediazione, uno strumento utile alla risoluzione stragiudiziale della controversia.

Rumori molesti dei vicini: come e quando ricorrere alla mediazione

Prima di rivolgersi al Giudice di Pace e fare causa al vicino di casa per rumori molesti e disturbo della quiete si può ricorrere alla mediazione, un istituto che permette ai cittadini di appianare le controversie con i vicini di casa in tempi brevi e con un notevole risparmio di denaro rispetto al giudizio civile in tribunale.

Tra l'altro la mediazione è un passaggio obbligato per le controversie riguardanti il condominio: il regolamento condominiale, i casi di morosità, uso di parti comuni e tutte le altre problematiche riguardanti il condominio in generale. Al contrario, non è obbligatorio ma pur sempre molto consigliato esperire un tentativo di mediazione per le liti di vicinato, ovvero quelle riguardanti solo i rapporti tra i due vicini.

Come intraprendere la procedura di mediazione? È molto semplice: non devi far altro che recarti presso un organismo abilitato dal ministero della Giustizia (trovi l’elenco sul sito www.giustizia.it). Tale organismo deve trovarsi nella circoscrizione in cui abiti. Verrà indetta una sorta di udienza, nella quale il mediatore cercherà di appianare la divergenza aiutando le due parti a raggiungere un accordo. Molto spesso si arriva ad un compromesso, che deve essere chiaramente rispettato da entrambe le parti; mentre qualora l’esito dell’incontro sia negativo, potresti procedere per vie legali, facendo causa al vicino di casa.

Per conoscere nei dettagli come funziona il procedimento di mediazione puoi leggere “Le nuove norme della mediazione obbligatoria: come farvi ricorso”.

Rumori molesti: ricorso al Giudice di Pace

Come abbiamo anticipato in precedenza, l’autorità competente nella stragrande maggioranza delle liti condominiali è il Giudice di Pace. Per essere precisi, è possibile rivolgersi al Giudice di Pace per le cause riguardanti l’uso dei servizi di condominio, piantamento di alberi e siepi, liti condominiali in materia di immissioni, come fumo, calore, esalazioni, rumori e così via. Per conoscere tutta la procedura da espletare nei dettagli, ti consigliamo di leggere “Come fare ricorso al Giudice di Pace”, tuttavia ci teniamo a ricordarti che, qualora la causa coinvolgesse l'intero condominio, le spese andrebbero ripartite in base ai millesimi, a meno che non venga stabilita un’altra modalità di ripartizione.

Inoltre, nelle controversie che non superano il valore di 1.100 euro, le parti in causa possono stare in giudizio senza avvocato.

Non dimenticare, infine, che contro le sentenze del Giudice di Pace è possibile fare ricorso in Cassazione. La stessa Cassazione, in merito al risarcimento dei danni procurati ai condomini vittime delle immissioni (di fumi, odori, rumori molesti, ecc.), sostiene che il danno sia sempre presunto, in quanto costituisce un vero e proprio limite alla qualità della vita nell’appartamento. Cosa significa? È molto semplice: non è necessario dimostrare alcunché per ottenere il risarcimento. Qualora, però, i rumori molesti dei vicini abbiano causato dei veri e propri problemi di salute, sarebbe necessario dimostrarli presentando un certificato medico.

Rumori molesti e sfratto: possibile scioglimento del contratto d’affitto

Stando a quanto stabilito dal Tribunale di Monza, nella sentenza n. 2395/2016 i rumori molesti possono essere la causa dello scioglimento del contratto di affitto. Ciò si traduce in due possibilità: la prima riguarda lo sfratto dell’inquilino rumoroso, la seconda riguarda la possibilità per la vittima di recedere liberamente e gratuitamente dal contratto di locazione qualora si avesse a che fare con un vicino irrispettoso. Vediamo, in pratica, cosa è possibile ottenere con lo scioglimento del contratto di affitto.

L’inquilino che subisce i rumori molesti dei vicini può chiedere la risoluzione del contratto d’affitto in qualsiasi momento, senza dover lasciare la caparra o pagare eventuali penali. In questi casi, dunque, ricorre uno dei gravi motivi di cui abbiamo parlato nell'articolo “Affitto: quando l'inquilino può disdire prima della scadenza”. L’unica accortezza è quella di comunicare le proprie intenzioni al proprietario di casa con un preavviso di almeno 6 mesi. Nel frattempo si potrà cercare un alloggio migliore senza arrendersi e subire i comportamenti irrispettosi dei vicini.

D’altro canto, il proprietario di casa nonché locatore dell’appartamento affittato al conduttore rumoroso e irrispettoso, può chiedere lo scioglimento del contratto d’affitto, liberandosene definitivamente. Dal punto di vista burocratico, ha tutto il diritto di farlo, in quanto il contratto di locazione contiene una clausola nella quale viene chiesto al conduttore di rispettare il regolamento di condominio senza arrecare fastidio o danno agli altri condomini. In questo caso sarebbe opportuno che il proprietario di casa si recasse dai condomini per raccogliere delle prove contro l’inquilino rumoroso. La raccolta delle testimonianze è indispensabile, del resto gli altri condomini, se realmente infastiditi dai rumori molesti prodotti dal vicino, non opporranno di certo resistenza. Una volta aver raccolte le prove, il locatario deve recarsi da un avvocato e chiedere lo scioglimento del contratto per inadempimento contrattuale. L’inadempimento riguarda appunto il regolamento di condominio, che rappresenta un atto di fondamentale importanza, nonché il presupposto essenziale per lo scioglimento del contratto d’affitto.

Leggi anche: “Quando e come il locatore può disdire il contratto d'affitto”.

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