Lettera di diffida stragiudiziale ad amministratore e condomini

Rinaldo Pitocco - Ultimo aggiornamento: 09/01/2026

Fac simile di lettera con cui diffidare amministratore di condominio e singoli condòmini per la mancata esecuzione di interventi di manutenzione, restauro o riparazione regolarmente deliberati dall'assemblea. L'obiettivo della diffida stragiudiziale ad amministratore e condomini consiste nel trovare una via di uscita alla situazione di contrasto che si è determinata all'interno del condominio e spingere i soggetti inadempienti a provvedere all’immediata assunzione degli obblighi assunti, con la possibilità di ricorrere alle più competenti sedi giudiziarie nel caso in cui l'invito venga disatteso.

Quando si può inviare una diffida ad amministratore e condomini

Questa particolare lettera di diffida stragiudiziale ad amministratore e condomini è stata predisposta per rispondere all'esigenza di quei condomini che si trovano alle prese con una delibera condominiale che, pur essendo stata regolarmente approvata dall'assemblea, è rimasta di fatto inapplicata. La delibera ha come oggetto interventi di riparazione, manutenzione e ristrutturazione, mentre il motivo per cui gli interventi sono rimasti solo sulla carta è legato al mancato versamento da parte di taluni condomini delle quote di propria spettanza. Da precisare che l'importo oggetto del preventivo - specificato sulla lettera - è ripartito tra i vari condomini in ragione delle rispettive quote millesimali.

Le riparazioni e le ristrutturazioni essendo state deliberate dall'assemblea, con le maggioranze stabilite dalla legge (art. 1136 del Cod. Civ.), devono considerarsi a tutti gli effetti interventi "straordinari". Infatti i lavori di manutenzione straordinaria, che in genere comportano anche spese ingenti, non possono essere mai ordinati dall'amministratore di condominio, a meno che essi non rivestano carattere di urgenza: un cornicione pericolante, l’infiltrazione di acqua dal terrazzo, ecc. Se vi è il rischio che la situazione possa pericolosamente peggiorare con il trascorrere del tempo, l'amministratore è dunque tenuto ad intervenire. Se non lo fa i condòmini possono sollecitarne l'intervento (questo il fac simile lettera all'amministratore di condominio per lavori), ma l'amministratore prima di agire deve comunque riferire in assemblea.

La lettera di diffida va inoltrata all’amministratore poiché a lui spetta l’organizzazione degli interventi di manutenzione straordinaria nel condominio. Al tempo stesso, la medesima comunicazione va inviata ai condomini, per intimare loro di rispettare gli accordi presi.

Come redigere la lettera di diffida

Il modello di diffida stragiudiziale ad amministratore e condomini che puoi scaricare in fondo alla pagina ha l’impostazione di una lettera formale. Per compilarla correttamente occorre sostituire le parti di testo scritte in corsivo con le rispettive indicazioni, mentre le parti di testo sottolineate in grigio vanno ovviamente cancellate. Procedi alla modifica del testo con un semplice programma di scrittura. Inserisci il tuo nominativo, la data dell’assemblea condominiale in cui è stato deliberato l’inizio dei lavori, l'oggetto dell’intervento di manutenzione straordinaria, l’importo preventivato per l’esecuzione dei lavori e il numero del conto corrente sul quale i condomini avrebbero dovuto già effettuare il versamento. Termina la redazione della lettera inserendo il nominativo dell’amministratore e quello dei condomini, il luogo e la data della comunicazione. Stampa la lettera e apponi la tua firma.

La lettera di diffida stragiudiziale ad amministratore e condomini va spedito tramite posta raccomandata con avviso di ricevimento. Questo metodo di spedizione è senz’altro da preferire, rispetto al servizio postale tradizionale, poiché ha valore legale ed è facilmente tracciabile. In alternativa si potrebbe ricorrere alla posta elettronica certificata, che ricordiamo ha lo stesso valore legale della raccomandata. Tuttavia perchè questo accada è necessario che mittente e destinatario dispongano entrambi di una PEC.

Lettera diffida condominio fac simile

All’Amministratore
_____________

Ai Sigg. Condomini
_____________
_____________

RACCOMANDATA A.R. / PEC

OGGETTO: DIFFIDA FORMALE per mancata esecuzione della delibera assembleare n. _______ del __/__/____ - Invito ad adempiere senza ulteriore ritardo agli interventi di manutenzione/restauro/riparazione già approvati.

Spett.le Amministratore,

Spett.li Condomini,

il sottoscritto __________, condomino del fabbricato sito in _________, in qualità di proprietario/locatario dell’unità immobiliare posta _______ (ad es. al 3° piano, interno 2), con la presente intende richiamare formalmente la Vostra attenzione sulla grave e intollerabile inadempienza relativa alla concreta attuazione della delibera assembleare già approvata, riguardante interventi indifferibili sulle parti comuni.

Premesso che:

1. Nell’assemblea condominiale tenutasi in data __/__/___, è stata regolarmente approvata la Delibera n. _____, avente ad oggetto _____________ (ad es. “il rifacimento della facciata condominiale, comprensivo di ripristino dell’intonaco ammalorato, tinteggiatura esterna e messa in sicurezza di cornicioni e balconi aggettanti.”).
2. Ai sensi degli artt. 1130, 1131 e 1136 del Codice Civile, l’Amministratore ha il preciso obbligo di eseguire le delibere legittimamente adottate dall’assemblea e di curare la realizzazione dei lavori da queste disposti, attivando tutte le procedure necessarie (affidamento, pagamento, supervisione) in tempi congrui.
3. Nonostante siano trascorsi oltre ____ settimane/mesi dall’approvazione della suddetta delibera, e nonostante i reiterati solleciti (verbali e/o scritti), a oggi nessun passo concreto è stato compiuto per dare esecuzione ai lavori approvati. Tale inerzia configura una palese violazione dei doveri d’ufficio dell’Amministratore e un inadempimento della collettività condominiale.

Si rappresenta che _________ (specificare le conseguenze a cui può portare la mancata esecuzione della delibera assembleare, ad es. “il mancato rifacimento della facciata condominiale può provocare una serie di danni strutturali, funzionali ed economici, che tenderanno ad aggravarsi nel tempo. In particolare distacco di intonaco o calcinacci, degrado dei materiali portanti, infiltrazioni e umidità interna, peggioramento dell’isolamento termico, incremento dei costi futuri di riparazione, riduzione del valore degli immobili, ecc.).

Inoltre il protrarsi di questa situazione di stallo:

• pregiudica i diritti di tutti i condomini alla fruizione di un edificio sicuro, salubre e conservato;
• costituisce un potenziale pericolo per la sicurezza delle persone (art. 2043 c.c.).

Per quanto esposto, SI DIFFIDA formalmente lo Spett.le Amministratore e, per suo tramite, tutti i Condomini, a dare immediata e concreta esecuzione alla Delibera n. ____ del __/__/___, ponendo in essere, senza ulteriore indugio, tutti gli atti necessari per l’affidamento dei lavori e la loro esecuzione, nel rispetto delle leggi e del regolamento condominiale.

Si avverte che in caso di ulteriore inerzia, il sottoscritto si vedrà costretto a intraprendere senza ulteriore preavviso tutte le azioni legali ritenute necessarie per ottenere l’esecuzione coattiva della delibera e il risarcimento dei danni.

Tutte le spese legali, i maggiori costi dei lavori e gli ulteriori danni derivanti dall’ingiustificato ritardo saranno addebitati in solido al Condominio e/o all’Amministratore in sede di responsabilità.

In attesa di un riscontro immediato e operativo, si porgono distinti saluti.

Luogo e Data ______________

Firma leggibile

Allegati: 

1. copia della Delibera 
2. fotografie dello stato dei luoghi
3. copia di eventuali precedenti solleciti.