Fac simile disdetta anticipata contratto di locazione da parte del locatore: PDF

Rinaldo Pitocco - Aggiornato il: 28/10/2026

La lettera di disdetta anticipata del contratto di locazione da parte del locatore può essere utilizzata nel caso in cui il conduttore violi gli obblighi previsti dal contratto di locazione, ad esempio non pagando l'affitto, subaffittando l'immobile per finalità diverse da quelle pattuite o provocando danni all'appartamento. La possibilità di ottenere la risoluzione anticipata del rapporto dipende chiaramente dalla natura e dalla gravità dell'inadempimento.

Vediamo in quali casi il locatore può disdire il contratto di locazione, quali termini deve rispettare e che cosa può fare l'inquilino se ritiene ingiusta la richiesta.

Disdetta alla prima scadenza: quando è possibile?

Nei contratti abitativi ordinari, alla prima scadenza il proprietario può evitare il rinnovo soltanto in alcuni casi previsti dalla legge (art. 3, comma 1, L. 431/1998). I motivi sono, in sintesi:

• destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado (lettera di sfratto per andare ad abitare nell'immobile);
• destinare l’immobile alle attività istituzionali, se il locatore è una persona giuridica o un ente con finalità pubbliche, sociali o simili;
• il conduttore ha la piena disponibilità di un altro alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
• l’immobile fa parte di un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito, oppure di cui va assicurata la stabilità e la sicurezza;
• l’immobile si trova in uno stabile di cui è prevista la demolizione o radicale trasformazione, oppure la ristrutturazione, e il locatore intende eseguire i lavori (lettera di sfratto per ristrutturazione); 
• il conduttore non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
• il locatore intende vendere, a precise condizioni, l’immobile a terzi (lettera di sfratto per vendita dell’immobile).

Non basta, quindi, comunicare all'inquilino che si desidera riavere la casa. Occorre che il motivo rientri tra quelli ammessi dalla legge e che venga indicato nella comunicazione.

La disdetta deve essere comunicata con almeno 6 mesi di preavviso.

Disponibile su questo portale anche un generico modello di disdetta del contratto di locazione alla prima scadenza da parte del locatore.

Disdetta alla seconda scadenza: il proprietario ha più libertà?

Sì. Alla seconda scadenza di un contratto abitativo ordinario, il proprietario può generalmente comunicare che non intende rinnovarlo senza dover dimostrare uno specifico motivo, come la vendita o la necessità di abitarvi.

Deve comunque rispettare il termine di preavviso previsto, normalmente di almeno 6 mesi.

Esempio: in un contratto 4+4, se il proprietario non vuole proseguire il rapporto alla fine degli otto anni, può comunicare la disdetta nei termini previsti senza dover giustificare la decisione con la vendita dell'immobile o con esigenze familiari.

Questo il modulo di disdetta del contratto di locazione alla seconda scadenza da parte del locatore.

Cosa può accadere se l’inquilino non paga l’affitto?

Quando l’inquilino accumula mensilità non pagate, il proprietario può rivolgersi al giudice e avviare una procedura di sfratto per morosità. In questo modo può chiedere la restituzione dell’immobile e, quando previsto, il recupero degli affitti e delle altre somme dovute.

Il proprietario non deve necessariamente attendere la scadenza del contratto, ma deve seguire la procedura stabilita dalla legge e rivolgersi agli organi competenti.

Ad esempio, se l’inquilino non paga l’affitto per diversi mesi, il proprietario può valutare di procedere con lo sfratto per morosità senza rispettare i termini relativi alla prima o seconda scadenza previsti dal contratto di locazione.

L’inquilino, dal canto suo, può contestare la richiesta se ritiene di aver già pagato, se gli importi sono stati calcolati in modo errato o se sussistono altre irregolarità. In determinati casi, può inoltre regolarizzare la propria posizione secondo le modalità e i termini previsti dalla legge.

Ecco la lettera di sfratto per morosità. 

E se l'inquilino non rispetta il contratto?

Il mancato pagamento dell'affitto non è l'unica situazione che può compromettere il rapporto. Anche altre violazioni degli obblighi contrattuali possono giustificare una richiesta di risoluzione anticipata, purché siano sufficientemente gravi.

Esempio: se l'inquilino utilizza l'appartamento in modo incompatibile con gli obblighi assunti o effettua una sublocazione vietata dal contratto, il proprietario può valutare se sussistano i presupposti per chiedere la risoluzione.

Non ogni irregolarità, tuttavia, permette di interrompere automaticamente la locazione: bisogna valutare il contratto e la gravità dei fatti.

In alternativa, il locatore può inviare una diffida ad adempiere (art. 1454 c.c.) con un termine non inferiore a 15 giorni, o avvalersi di una clausola risolutiva espressa (art. 1456 c.c.), se inserita nel contratto.

Per approfondire consigliamo il post sulla risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore.

In definitiva quando il locatore può disdire anticipatamente il contratto?

Per quanto fin qui detto, il recesso anticipato del locatore, cioè lo scioglimento a sua discrezione prima della scadenza, non è ammesso nei contratti a canone libero (4+4) e a canone concordato (3+2). Una clausola che lo prevedesse sarebbe di regola nulla, perché aggirerebbe le garanzie di durata minima del conduttore (art. 13 L. 431/1998). 

Prima della scadenza il locatore può quindi agire solo per risoluzione per inadempimento o per sfratto per morosità. Per i contratti transitori e per studenti verifica il contratto e l’art. 5 della legge.

Se l’immobile viene venduto, il contratto non si scioglie: l’acquirente subentra nella posizione del locatore, se il contratto ha data certa anteriore alla vendita (art. 1599 c.c.).

In quali casi l'inquilino può opporsi alla disdetta?

L’inquilino può opporsi se ritiene che il proprietario non abbia rispettato le regole previste dalla legge. In particolare, può contestare la richiesta quando:

• la disdetta è stata inviata oltre i termini, cioè con meno di 6 mesi di preavviso;
• manca il motivo alla prima scadenza, oppure il motivo indicato non rientra tra quelli di legge;
• il motivo è infondato o non verificabile, per esempio quando il familiare indicato non ha in realtà bisogno dell’immobile;
• il periodo di preavviso non è sufficiente;
• la comunicazione è irregolare nella forma o non è stata ricevuta;
• il motivo è stato utilizzato in modo fittizio, per poi non realizzarlo.

Ad esempio, se il proprietario comunica la disdetta alla prima scadenza solo perché vuole aumentare l’affitto o trovare un nuovo inquilino disposto a pagare di più, l’inquilino può contestarla. Queste ragioni, da sole, non sono sufficienti per impedire il rinnovo del contratto alla prima scadenza.

Se, invece, il proprietario ha rispettato le condizioni previste dalla legge e ha un valido motivo per ottenere il rilascio dell’immobile, l’inquilino non può rimandare la restituzione indefinitamente.

In caso di dubbi o di procedimento giudiziario già iniziato, è importante esaminare con attenzione la comunicazione ricevuta e rivolgersi a un avvocato o a un professionista esperto in materia di locazioni.

Il proprietario può cambiare la serratura se l'inquilino non se ne va?

No. Anche qualora ritenga che il contratto sia terminato, il proprietario non può farsi giustizia da solo — ad esempio cambiando la serratura o rimuovendo gli oggetti dell'inquilino. Se il conduttore non restituisce spontaneamente l'immobile, il proprietario deve avviare la procedura legale appropriata per ottenerne il rilascio.

È quindi importante distinguere la comunicazione di disdetta dalla procedura di sfratto: la prima serve a manifestare la volontà di non rinnovare il contratto; la seconda può rendersi necessaria per ottenere il rilascio quando l'inquilino non lascia l'abitazione.

Lettera disdetta anticipata contratto di locazione da parte del locatore

[Locatore – mittente]
Nome e cognome
Indirizzo/Recapiti
Codice fiscale

[Destinatario - conduttore]
Nome e cognome 
Indirizzo/Recapiti

Oggetto: Contestazione di inadempimento e richiesta di risoluzione anticipata del contratto di locazione

Con riferimento al contratto di locazione stipulato in data __/__/____, relativo all'immobile sito in ______________, regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate in data __/__/____, con la presente intendo contestarLe le seguenti violazioni degli obblighi contrattuali: ______________ (descrivere in modo preciso i fatti contestati, indicando, se possibile, le date e le circostanze in cui si sono verificati. Ad esempio: risultano insoluti i canoni relativi ai mesi di ..., per un importo complessivo di euro ...., oltre agli eventuali oneri accessori dovuti; oppure l'immobile risulta essere stato sublocato, in tutto o in parte, senza il consenso richiesto dal contratto o dalla normativa applicabile; oppure l'immobile viene utilizzato in modo difforme rispetto alla destinazione o alle condizioni concordate nel contratto; oppure sono stati riscontrati danni ai locali, agli impianti o ad altre parti dell'appartamento, consistenti in .....; ecc.).

Tali comportamenti, ove accertati e valutati in relazione alle disposizioni contrattuali e alla loro gravità, possono costituire un inadempimento degli obblighi a Suo carico.

Per questi motivi, La invito a ___________ (indicare l'eventuale comportamento richiesto per porre fine alla violazione) e Le chiedo di concordare la risoluzione anticipata del contratto di locazione, con conseguente rilascio dell'immobile e restituzione delle chiavi entro una data da concordare.

In mancanza di un riscontro o qualora la situazione non venga regolarizzata, mi riservo di intraprendere le iniziative previste dalla legge per ottenere la tutela dei miei diritti, compresa, ove ne ricorrano i presupposti, la richiesta di risoluzione del contratto e il risarcimento degli eventuali danni subiti.

Resto in attesa di un Suo riscontro scritto.

Cordiali saluti.

Luogo e data 

[Firma del locatore]