Contratto affitto magazzino C2
Il contratto di locazione di un magazzino ad uso deposito (categoria catastale C/2) è un accordo con cui il proprietario concede a un'altra persona o a un'impresa l'utilizzo di un immobile destinato a custodire e conservare beni, materiali, merci, attrezzature o altri oggetti, in cambio di un canone di affitto.
Cos'è un contratto di affitto ad uso deposito
Come detto il contratto di locazione uso deposito è un contratto non abitativo con cui il proprietario concede a un conduttore, dietro il pagamento di un canone, un locale da usare per conservare merci, materiali o attrezzature.
La categoria catastale C/2 identifica, in linea generale, magazzini e locali di deposito, oltre a cantine e soffitte non collegate ad una abitazione. Tuttavia va precisato che in alcuni casi la categoria dipende da come l’immobile è accatastato. Ad esempio:
- un capannone o un grande magazzino logistico può essere D/7 (opificio) o D/8 (fabbricato commerciale);
- un locale con funzioni di lavorazione può essere C/3 (laboratorio);
- uno spazio con vendita al pubblico può essere C/1 (negozio).
Tra deposito e magazzino ci sono differenze?
Tra deposito e magazzino non ci sono sostanziali differenze, nel senso che non esiste una disciplina diversa e il regime è lo stesso. Le differenze sono soprattutto pratiche: per deposito si intende un locale in cui vengono semplicemente conservati beni, anche privati (arredi, archivi, scorte); per magazzino, invece, un locale di norma connesso a un’attività commerciale o produttiva, con stoccaggio, movimentazione e spedizione di merci.
Tra deposito e garage ci sono differenze?
Più netta, invece, la distinzione tra il contratto di locazione ad uso deposito e il contratto di affitto garage o box.
La destinazione del primo riguarda la custodia di merci, mobili, materiali, attrezzature o altri beni, mentre del secondo il ricovero e la custodia di automobili, motocicli o altri veicoli.
Inoltre se nel primo caso l'immobile tipico è il magazzino o locale di deposito, spesso di categoria catastale C/2, nel secondo l'immobile tipico è il garage o autorimessa, spesso categoria di catastale C/6
Ciò detto un box può essere utilizzato anche per custodire biciclette, pneumatici, attrezzature e altri oggetti, se ciò è compatibile con la destinazione del locale e con le norme applicabili. Questo, però, non significa che possa essere trasformato liberamente in un magazzino: occorre verificare la destinazione urbanistica, le regole condominiali e le eventuali prescrizioni di sicurezza e antincendio.
Analogamente, un locale C/2 ad uso deposito non diventa un garage semplicemente perché viene utilizzato per parcheggiare un'automobile.
Caratteristiche principali del contratto di locazione C2
Durata: se il deposito serve a un’attività commerciale, industriale o artigianale, si applica in genere lo schema della L. 392/1978, cioè 6 anni rinnovabili automaticamente per altri 6. La disdetta va data con 12 mesi di preavviso. Se invece è un uso privato o non professionale, le parti sono più libere sulla durata, secondo il codice civile.
Canone: è libero e lo decidono le parti. Si può prevedere l’aggiornamento ISTAT, in genere al 75% della variazione.
Deposito cauzionale: per le locazioni non abitative il tetto è di 3 mensilità.
Recesso: il conduttore può recedere per gravi motivi, o con preavviso di 6 mesi se il contratto lo prevede.
Indennità di avviamento: di norma non spetta, perché presuppone un contatto diretto con il pubblico, che in un deposito di solito manca.
Spese: manutenzione ordinaria a carico del conduttore e straordinaria a carico del proprietario, salvo diversi accordi.
Gli aspetti fiscali del contratto
Registrazione: il contratto va registrato entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza. La procedura richiede anche l’invio del modello RLI all’Agenzia delle Entrate.
Imposta di registro: è il 2% del canone annuo moltiplicato per il numero di annualità. Il versamento avviene col modello F24 Elide, ed è dovuta anche l’imposta di bollo (€16 ogni 4 facciate o 100 righe).
Cedolare secca: i contratti fuori dalla cedolare secca sono soggetti a imposta di registro e di bollo. Per un C/2 non abitativo la cedolare secca in generale non è applicabile, quindi si segue il regime ordinario.
IVA: se il locatore è un’impresa, può optare per l’IVA sul canone. In quel caso il registro si riduce a un importo fisso.
Quale differenza con il contratto di locazione commerciale?
La differenza principale tra un contratto di locazione di magazzino ad uso deposito (C/2) e un contratto di locazione commerciale riguarda soprattutto la finalità e l'uso effettivo dell'immobile.
Nel primo caso la finalità è quella di custodire merci, mobili, attrezzature o altri beni (deposito), dunque senza necessariamente svolgervi un'attività operativa. Nel secondo caso - invece - la finalità è quella di svolgere un'attività commerciale, artigianale o professionale, in altre parole di utilizzare il locale come negozio, laboratorio o ufficio destinato all'attività.
Inoltre nel primo caso la categoria catastale è spesso la C/2, nel secondo caso la categoria può essere C/1, C/3, A/10 o altra compatibile con l'uso autorizzato.
Possiamo anche aggiungere che nel contratto di locazione ad uso deposito la durata è da determinare in base al contratto e alla disciplina applicabile, mentre nel contratto di locazione commerciale la durata è normalmente di 6 anni, oppure 9 anni per le attività alberghiere e assimilate.
Attenzione: un magazzino destinato esclusivamente a deposito può essere sottoposto alla disciplina delle locazioni a uso diverso dall'abitazione quando il deposito, pur non essendo utilizzato direttamente per vendere prodotti o ricevere clienti, è funzionalmente collegato a un'attività commerciale, industriale o artigianale contemplata dall'art. 27 della legge n. 392/1978.
Ma facciamo un esempio concreto. L'azienda ALFA che vende mobili a Pescara prende in affitto un magazzino classificato catastalmente come C/2, situato a Montesilvano, dunque in una zona diversa dal negozio seppur distante pochi chilometri. Lo usa per conservare divani, tavoli e altri mobili destinati alla vendita.
Nel magazzino non entrano i clienti, non si effettuano vendite e vengono conservati soltanto i mobili destinati al negozio.
Il locale viene quindi usato concretamente solo come deposito. Tuttavia, è collegato all’attività commerciale dell’azienda ALFA, perché serve a conservare la merce che sarà poi venduta.
Se questo collegamento con l’attività commerciale risulta dal contratto o dal comportamento successivo delle parti, anche la locazione del magazzino può rientrare nelle regole previste per le locazioni commerciali.
Modello contratto locazione uso deposito: esempio
Tra le parti
Locatore: ___________ (Nome e cognome / Denominazione), nato/a a _______ il __/__/____,
residente/con sede in ___________, codice fiscale/P. IVA ___________ (di seguito “Locatore”)
Conduttore: ___________ (Nome e cognome / Denominazione), nato/a a _______ il __/__/____,
residente/con sede in ___________, codice fiscale/P. IVA _________,
in persona del legale rappresentante _______, se società (di seguito “Conduttore”)
si conviene e si stipula quanto segue.
Art. 1 - Oggetto della locazione
Il Locatore concede in locazione al Conduttore, che accetta, l’immobile sito in __________, piano ___, di circa ___ mq metri quadrati, identificato al Catasto Fabbricati del Comune di _____ al foglio __, particella __, subalterno __, categoria catastale C/2, classe __, consistenza __ mq, rendita catastale € _______.
L’immobile è dotato di: ___________ (ad es. serramenti, impianto elettrico, illuminazione, servizi igienici, accesso carrabile, ecc.). Fanno parte della locazione le seguenti pertinenze: ______ (ad es. area esterna, posto auto, ecc.).
Il Conduttore dichiara di aver visionato l’immobile e di averlo trovato idoneo all’uso convenuto, in buono stato di manutenzione, salvo quanto indicato nel verbale di consegna allegato (Allegato A).
Art. 2 - Destinazione d’uso
L’immobile è locato ad uso esclusivo di deposito di _________ (specificare la tipologia di beni, es. merci, materiali, attrezzature, archivi, arredi). È vietato qualsiasi mutamento della destinazione d’uso, anche parziale, senza il preventivo consenso scritto del Locatore.
È espressamente vietato:
- svolgere nell’immobile attività diverse da quella convenuta, in particolare attività con accesso del pubblico, vendita o lavorazione;
- depositare materiali infiammabili, esplosivi, tossici, nocivi o comunque pericolosi, salvo specifica autorizzazione scritta e nel rispetto della normativa vigente;
- adibire l’immobile ad abitazione o a dormitorio.
Il Conduttore dichiara di essere in possesso, o di dotarsi a proprie cure e spese, di tutte le autorizzazioni, licenze e certificazioni necessarie per l’attività svolta.
Art. 3 - Durata
Il contratto ha durata di __ anni, con decorrenza dal __/__/____ e scadenza il __/__/____.
Alla scadenza il contratto si rinnova tacitamente per un periodo di uguale durata, salvo disdetta da comunicare all’altra parte mediante lettera raccomandata o PEC almeno dodici mesi prima della scadenza. Restano ferme le ipotesi di diniego di rinnovo previste dalla legge.
Nota: se il deposito è destinato a un’attività commerciale, industriale o artigianale si applica in genere la L. 392/1978 (6 + 6 anni). Per usi privati o non professionali le parti possono concordare una durata diversa.
Art. 4 - Recesso
Il Conduttore può recedere in qualsiasi momento dal contratto, con preavviso di __ mesi da comunicare mediante raccomandata o PEC. Il Conduttore può inoltre recedere per gravi motivi, con lo stesso preavviso, ai sensi di legge.
Il recesso decorre dal ricevimento della comunicazione. Fino alla riconsegna dell’immobile è dovuto il canone.
Art. 5 - Canone
Il canone annuo di locazione è convenuto in € _______ ([importo in lettere] euro), da corrispondere in rate mensili/trimestrali anticipate di € ______ ciascuna, entro il giorno ___ di ogni mese/trimestre, mediante bonifico bancario sull’IBAN IT________ intestato al Locatore.
Il canone è/non è soggetto a IVA.
Il pagamento del canone non può essere sospeso né ridotto per alcun motivo. Il ritardo nei pagamenti comporta la decorrenza degli interessi di mora al tasso legale, senza necessità di messa in mora.
Art. 6 - Aggiornamento del canone
Il canone sarà aggiornato annualmente, a partire dal _____ (ad es. secondo anno), nella misura del 75% della variazione percentuale dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI), accertata rispetto al mese precedente quello di decorrenza del contratto. L’aggiornamento opera automaticamente, senza necessità di richiesta da parte del Locatore.
Art. 7 - Deposito cauzionale
A garanzia degli obblighi derivanti dal contratto, il Conduttore versa al Locatore, alla firma, una somma di € _______, pari a ___ (massimo tre) mensilità del canone. Il deposito non è imputabile in conto canoni e non produce interessi, salvo diverso accordo.
La somma sarà restituita alla cessazione del contratto, previa verifica dello stato dell’immobile e dell’integrale pagamento di canoni, oneri e danni.
Art. 8 - Oneri accessori e utenze
Sono a carico del Conduttore: le utenze (energia elettrica, acqua, gas, telefono e simili), la tassa sui rifiuti, le spese condominiali ordinarie (se presenti) e ogni altro onere derivante dall’uso dell’immobile. Il Conduttore provvede alla voltura o al nuovo allaccio delle utenze a proprio nome.
L’imposta municipale propria (IMU) e le imposte sul reddito del Locatore restano a carico del Locatore.
Art. 9 - Manutenzione e riparazioni
Le riparazioni di piccola manutenzione sono a carico del Conduttore. Le riparazioni straordinarie sono a carico del Locatore, salvo che derivino da incuria o uso improprio del Conduttore.
Il Conduttore non può eseguire modifiche, migliorie o addizioni all’immobile senza autorizzazione scritta del Locatore. Salvo diverso accordo, le opere autorizzate restano acquisite all’immobile senza diritto a indennizzo.
Art. 10 - Obblighi del Conduttore
Il Conduttore si obbliga a:
- usare l’immobile con la diligenza del buon padre di famiglia e nel rispetto delle norme di legge, di sicurezza, antincendio e igiene;
- rispettare il regolamento di condominio, se esistente, di cui dichiara di aver preso visione;
- consentire al Locatore, o a suoi incaricati, l’accesso all’immobile per ispezioni, previo avviso di almeno __ giorni, salvo urgenza;
- stipulare, a proprie spese, una polizza assicurativa per la responsabilità civile e per i beni depositati, e consegnarne copia al Locatore su richiesta;
- rispondere dei danni all’immobile e a terzi derivanti dall’uso, sollevando il Locatore da ogni responsabilità, compresi furti e danneggiamenti ai beni depositati.
Art. 11 - Divieto di sublocazione e cessione
È vietato sublocare, anche parzialmente, concedere in comodato o cedere a terzi il contratto, salvo consenso scritto del Locatore, fatta salva la cessione del contratto in caso di trasferimento o affitto dell’azienda, nei limiti di legge.
Art. 12 - Clausola risolutiva espressa
Il contratto si risolve di diritto, ai sensi dell’art. 1456 c.c., con semplice comunicazione scritta del Locatore, nei seguenti casi:
- mancato pagamento, anche parziale, di una rata di canone o degli oneri accessori decorsi __ giorni dalla scadenza;
- mutamento della destinazione d’uso o sublocazione non autorizzati;
- mancata stipula o rinnovo della polizza assicurativa prevista all’art. 10;
- violazione degli obblighi di cui all’art. 2.
Art. 13 - Riconsegna dell’immobile
Alla cessazione del contratto il Conduttore riconsegna l’immobile libero da persone e cose, nello stato in cui lo ha ricevuto, salvo il normale deterioramento d’uso, redigendo apposito verbale di riconsegna. In caso di ritardo è dovuta una penale giornaliera di € ______ fino all’effettivo rilascio, salvo il maggior danno.
Art. 14 - Attestato di prestazione energetica
Il Locatore dichiara che l’immobile [è dotato di attestato di prestazione energetica (APE), allegato al presente contratto / non necessita di APE in quanto privo di impianto di climatizzazione]. Il Conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni relative alla prestazione energetica dell’immobile.
Art. 15 - Regolarità urbanistica e catastale
Il Locatore dichiara che l’immobile è conforme alla destinazione d’uso urbanistica e catastale e che non sussistono impedimenti all’uso convenuto. Il Conduttore dichiara che l’uso previsto è compatibile con quanto indicato nel presente contratto.
Art. 16 - Registrazione e spese
Il contratto è soggetto a registrazione entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza, a cura del Locatore [oppure: del Conduttore], con invio del modello RLI all’Agenzia delle Entrate. L’imposta di registro e l’imposta di bollo sono ripartite a metà tra le parti. Le spese di redazione del contratto sono a carico di [parte].
Il Locatore dichiara di [non] aver optato per il regime IVA e di [non] aver aderito alla cedolare secca, che comunque non è applicabile ai contratti non abitativi di questo tipo.
Art. 17 - Trattamento dei dati personali
Le parti si autorizzano reciprocamente al trattamento dei propri dati personali, ai sensi del Regolamento UE 2016/679 (GDPR), per le finalità connesse all’esecuzione del contratto e agli adempimenti di legge.
Art. 18 - Comunicazioni
Le comunicazioni tra le parti si effettuano per raccomandata A/R o PEC ai seguenti recapiti: Indirizzo PEC Locatore: _______; Indirizzo PEC Conduttore: ________. Ogni variazione deve essere comunicata per iscritto.
Art. 19 - Foro competente e rinvio
Per ogni controversia è competente in via esclusiva il Foro di ______. Per quanto non previsto si rinvia alle norme del codice civile, alla L. 27 luglio 1978, n. 392, ove applicabile, e alle altre disposizioni vigenti in materia.
Letto, approvato e sottoscritto.
Luogo e data
Il Locatore __________________
Il Conduttore ________________
Ai sensi degli artt. 1341 e 1342 c.c. le parti dichiarano di approvare specificamente le clausole di cui agli articoli: 2 (Destinazione d’uso), 4 (Recesso), 6 (Aggiornamento del canone), 11 (Divieto di sublocazione e cessione), 12 (Clausola risolutiva espressa), 19 (Foro competente).
Luogo e data
Il Locatore __________________
Il Conduttore ________________
Allegati
- Allegato A: verbale di consegna con stato dell’immobile e dotazioni
- Visura e planimetria catastale
- Attestato di prestazione energetica (se dovuto)
- Copia documenti d’identità delle parti
Foto
Image by Tung Lam from Pixabay
