Sfratto per morosità: tempi

Lo sfratto per morosità è una procedura attraverso la quale il proprietario, con l'assistenza di un legale, può riottenere dal Giudice la riconsegna dell'appartamento concesso in affitto in caso di mancato pagamento dei canoni stabiliti dal contratto di locazione.

Cos'è lo sfratto

Lo sfratto è il provvedimento attraverso il quale un Giudice ordina all'inquilino di riconsegnare e rilasciare l'appartamento locato. I motivi che stanno alla base di uno sfratto sono diversi: la scadenza del contratto di locazione, la decisione del proprietario di riutilizzare l'alloggio per i motivi di necessità previsti dalla legge, un grave inadempimento degli obblighi contrattuali da parte dell’inquilino (abbandono dell'alloggio, subaffitto se vietato, cambio d'uso non consentito, ecc.), il protratto mancato pagamento del canone di affitto e/o delle quote condominiali (sfratto per morosità).

Morosità dell'inquilino: la lettera di messa in mora

Nel caso in cui l'inquilino non paga uno o più canoni di affitto, è opportuno che il proprietario dell'immobile scriva innanzitutto una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno con cui sollecita il pagamento degli affitti arretrati entro e non oltre una certa data (generalmente 15 giorni). In proposito vi offriamo alcuni fac simile di 

• lettera sollecito pagamento affitto 

da cui prendere spunto.

Sfratto per morosità: procedura

Se la lettera di messa in mora non sortisce alcun effetto, il proprietario deve rivolgersi ad un avvocato di fiducia per dare avvio alla procedura di sfratto. In pratica l'avvocato notifica l'intimazione di sfratto e la citazione per la convalida (questo il fac simile di lettera di sfratto per morosità pdf). Si tratta di un atto che contiene i motivi dello sfratto e la data in cui l'inquilino moroso deve comparire innanzi al Giudice.

Competente è il giudice del luogo in cui si trova l'immobile locato. Tra la notificazione dell’intimazione di sfratto ed il giorno dell'udienza devono intercorrere almeno 20 giorni (nel conteggio non si computa né il giorno iniziale, né quello finale).

E’ importante che l'inquilino sia presente all’udienza, perchè in quella sede potrà sanare la morosità (canoni non pagati maggiorati degli interessi legali e delle spese processuali) evitando di dover rilasciare l’immobile.

Se l'inquilino non si presenta all'udienza oppure non si oppone e non ha sana la morosità, il Giudice convalida lo sfratto, che diviene "esecutivo" e, dunque, ha formalmente effetto entro 60 giorni. Il provvedimento del Giudice viene quindi inviato in cancelleria per l'apposizione della formula esecutiva.

In questa scheda è presente uno schema del decreto ingiuntivo esecutivo emesso dal giudice ai sensi dell'art.664 c.p.c. a seguito di convalida sfratto per morosità.

Sfratto per morosità: tempi

C’è da dire che l'inquilino presentandosi all'udienza può chiedere al Giudice un periodo di tempo entro cui poter pagare e saldare la morosità ("termine di grazia"). Il Giudice può concedere in questi casi fino a tre, quattro o sei mesi per pagare, ma solo se si tratta di locazioni abitative e non commerciali. Per anziani ultrasessantacinquenni, disoccupati, cassaintegrati e diversamente abili la proroga può essere anche superiore.

Se l'inquilino non salda il proprio debito e si ostina comunque a non lasciare l'immobile, nonostante il provvedimento fissato dal Giudice, il proprietario, sempre a mezzo del suo avvocato, deve notificargli l'atto di precetto in cui gli intima di rilasciare l'unità immobiliare entro circa 10 gg. dalla notifica. In difetto si procederà con l'esecuzione forzata.

Monitoria di sgombero

Se neppure l'atto di precetto da i suoi frutti, si arriva alla "monitoria di sgombero" (o "avviso di sloggio"), un altro atto in cui l'Ufficiale Giudiziario del Tribunale comunica all’inquilino il giorno e l'ora esatti in cui si procederà ad eseguire materialmente lo sfratto, se necessario con l’intervento della forza pubblica.

Attenzione: la Corte Costituzionale con Sentenza n. 333/2001 del 5 ottobre 2001 ha dichiarato l’illegittimità dell’art. 7 della legge 431/98 che prevedeva, ai fini dell'esecuzione dello sfratto, che il proprietario fosse in regola con il pagamento delle tasse, ossia che il contratto di locazione fosse stato registrato, che l'immobile fosse stato denunciato ai fini dell'applicazione dell'ICI (oggi IMU) e che il reddito derivante dall'immobile medesimo fosse stato dichiarato ai fini dell'applicazione delle imposte sui redditi. Dunque per poter eseguire lo sfratto non è più necessaria la cosiddetta regolarità fiscale del proprietario/locatore.

Eseguito lo sfratto e cambiate le serrature, viene redatto un "verbale di rilascio immobile" in cui l'Ufficiale Giudiziario certifica l'avvenuto sfratto.

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