La cedolare secca affitti per abitazioni, negozi ed uffici

cedolare secca affitti 2019

La cedolare secca affitti, che sta riscuotendo un crescente interesse nel settore degli affitti abitativi, è un regime facoltativo di tassazione sulle locazioni di determinati immobili, una sorta di "flat tax" che sostituisce Irpef, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e imposta di bollo. La tassazione agevolata è fissa al 21% oppure al 10% in caso di locazione a canone concordato. Tra l'altro con l'ultima Legge di Bilancio (145/2018), la cedolare secca affitti 2019 viene estesa anche ai redditi derivanti dalla locazione di locali commerciali, negozi, uffici e altri fabbricati industriali. Il contribuente può esercitare la sua opzione sia alla registrazione del contratto - attraverso il con il modello RLI - sia (nel caso di affitti pluriennali) negli anni successivi.

Cedolare secca affitti 2019: cos'è

La "cedolare secca affitti" è un'imposta sostitutiva che se applicata si traduce in un beneficio in termini di costo per l'inquilino e in un vantaggio di natura fiscale per il locatore.

In sostanza sui redditi derivanti dalla locazione degli immobili ad uso abitativo, in luogo delle ordinarie imposte sui redditi (Irpef e relative addizionali), dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo, si può scegliere di pagare un'imposta sostitutiva pari al 21% del canone, che diventa il 10% per i contratti di affitto a canone concordato (leggi "Cedolare secca: proroga fino al 2019").

E' bene precisare che, a seguito delle novità contenute nel Decreto del 16 gennaio 2017, i contratti a canone concordato si possono stipulare ovunque e non solo:

  • nei comuni con carenze di disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia) e
  • nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

Il canone concordato è un canone calmierato, più basso rispetto ai normali canoni di mercato grazie ad accordi locali tra le organizzazioni che rappresentano i proprietari di immobili e le associazioni che rappresentano gli inquilini (leggi "Affitto a canone concordato: le nuove regole").

Come detto l'imposta sostitutiva del 21% o del 10% si applica sul 100% del canone annuale.

Ma in premessa abbiamo accennato anche ad un'altra importante novità e cioè che la cedolare secca affitti 2019 si applica, con l'unica aliquota del 21%, anche alle locazioni di immobili ad uso commerciale. Ma come vedremo nell'apposito paragrafo, la Legge di Bilancio 2019 ha previsto alcune restrizioni.

Poiché ai fini della tassazione il reddito assoggettato a cedolare secca non si cumula con i restanti redditi percepiti nell’anno e soggetti a Irpef, sullo stesso non possono essere applicati oneri deducibili e detrazioni. Tuttavia il reddito assoggettato a cedolare va sempre cumulato con gli altri redditi se ad esempio si deve determinare l'Isee o si deve calcolare la soglia per essere considerati a carico.

Chi può beneficiarne

Possono scegliere il regime della cedolare secca solo le persone fisiche che non affittano l'immobile nell'esercizio di una attività d'impresa o di una professione e che risultano titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento (ad es. usufrutto, uso, ecc.). Dunque imprese, professionisti o altri enti non possono optare per la cedolare secca nel momento in cui concedono in locazione i propri immobili.

In caso di contitolarità dell'immobile l'opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

Cedolare secca affitti commerciali

Fino allo scorso anno il regime della cedolare secca poteva essere applicato nel solo caso in cui gli immobili, incluse le relative pertinenze, appartenevano alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati) ed erano locate a uso abitativo.

A partire da quest'anno, invece, la cedolare secca affitti 2019 può essere applicata anche ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo.

Tuttavia la Legge di Bilancio ha previsto delle limitazioni nell'estensione di questa agevolazione fiscale anche ai contratti di locazione ad uso commerciale e per la precisione:

  • gli immobili devono appartenere alla categoria catastale C1;
  • la superficie locata non dev'essere superiore a 600 mq escluse le pertinenze (garage, posti auto, magazzino, ecc.);
  • i contratti devono essere stipulati nel corso del 2019. Ma attenzione: la cedolare secca affitti 2019 non si applica ai contratti di locazione commerciale stipulati nel corso di quest'anno, se alla data del 15 Ottobre 2018 risulti in corso per lo stesso immobile e tra i medesimi soggetti un contratto non scaduto poiché interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.
Poiché i software di compilazione del modello RLI sono in corso di aggiornamento, per il momento questi nuovi contratti possono essere registrati solo presso gli uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate.

A chi conviene la cedolare secca affitti 2019

È evidente che il regime della cedolare secca si rivela particolarmente conveniente per chi ha altri redditi oltre a quelli da locazione e non gode di detrazioni importanti. Per contro chi non percepisce  altre forme di reddito e ha la possibilità di portare in detrazione dal reddito delle spese, potrebbe non avere convenienza ad optare per la cedolare secca.

Ma la cedolare secca conviene anche allo Stato che in questo modo riesce a far emergere gli affitti in nero. Non è un caso che i questi anni la cedolare secca sugli affitti abbia fatto registrare un aumento di gettito fiscale pari al 17,9% rispetto al 2014 (2 miliardi e 12 milioni).

Come si richiedere l'opzione

Chi intende avvalersi del regime della cedolare secca può esercitare l'opzione in sede di registrazione o di proroga del contratto di locazione o nelle annualità successive. Alla registrazione del contratto l’opzione deve essere effettuata con il modello RLI.

La presentazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data della stipula del contratto. Se la data di decorrenza è anteriore alla data della stipula, la denuncia deve essere trasmessa entro 30 giorni dalla data di decorrenza. Per maggiori informazioni sull'argomento, consigliamo la lettura dell'articolo "Registrazione del contratto di locazione: come farla e quanto costa".

L’opzione nelle annualità successive va esercitata, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente utilizzando sempre il Modello RLI.

Per i contratti per i quali non c'è l'obbligo di registrazione in termine fisso (locazioni "brevi"), il locatore può applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta nel quale è prodotto il reddito oppure esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto.

Nel momento in cui si opta per il regime della cedolare secca, questo viene applicato per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga). Qualora il locatore volesse revocare questa sua scelta, chiaramente per l’annualità successiva a quella in cui è stata esercitata, dovrebbe farlo entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente.

Come si effettua il pagamento

La cedolare secca va versata attraverso il modello F24 entro gli stessi termini previsti per il versamento dell’Irpef (acconto e saldo). L'acconto, pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente, va versato:

  • in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro;
  • in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro: il 40% (del 95%), entro il 16 giugno e la differenza entro il 30 novembre.

Il saldo, invece, si versa entro il 16 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 16 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.

Nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca l'acconto non è dovuto.

Questi i codici tributo da utilizzare:

  • 1840: Acconto prima rata
  • 1841: Acconto seconda rata o unica soluzione
  • 1842: Saldo

Obbligo di comunicazione all'inquilino

Condizione necessaria per potersi avvalere del regime della cedolare secca affitti 2019 è che il locatore rinunci per tutta la durata della stessa ad applicare aumenti del canone di affitto, inclusi gli aggiornamenti Istat. Rinuncia che deve essere comunicata all'inquilino con lettera raccomandata. Questo il fac-simile con cui il locatore comunica al conduttore la propria volontà di aderire al regime della cedolare secca sugli affitti.

Una circolare dell'Agenzia delle Entrate permette di sostituire questo obbligo con una clausola da inserire direttamente nel contratto, nella quale specificare la volontà del locatore di optare per il regime di cedolare secca e rinunciare contestualmente agli aggiornamenti. Vi offriamo un fac simile.

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