Contratto di locazione commerciale: guida aggiornata e fac simile

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Il contratto di locazione commerciale si distingue dal contratto di locazione ad uso abitativo per il fatto di avere ad oggetto immobili adibiti ad attività industriali, commerciali, artigianali e/o d’interesse turistico, di lavoro autonomo, alberghiere, ricreative, assistenziali, culturali ecc. E' disciplinata dalla Legge 27 luglio 1978 n. 392. 

Durata della locazione commerciale

La durata delle locazioni commerciali non può essere inferiore a 6 anni e, se trattasi di attività alberghiera, a 9 anni.

Il contratto può avere una durata inferiore a 6 anni?

Si. Il contratto di locazione commerciale può prevedere una durata inferiore qualora l'attività abbia carattere transitorio: in tal caso occorre riportare sul contratto gli elementi che determinano la transitorietà dell'attività.

E in caso di attività stagionale?

Qualora invece l'attività abbia carattere stagionale, il locatore è obbligato a locare l'immobile per la stessa stagione dell'anno successivo, ove il conduttore ne abbia fatto espressa richiesta, con lettera raccomandata anteriore alla scadenza del contratto. In tal caso la durata del contratto sarà di sei o nove stagioni consecutive.

Rinnovo tacito del contratto

Il contratto di locazione commerciale si rinnova tacitamente di 6 anni in 6 anni, e nel caso di immobili adibiti ad attività alberghiera di 9 in 9, a meno che una delle parti non comunica all’altra, a mezzo di lettera raccomandata, la disdetta rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.

Alla prima scadenza il proprietario può rifiutarsi di rinnovare il contratto?

Si, il proprietario può rifiutarsi di rinnovare il contratto alla prima scadenza (ossia dopo i primi 6 anni o 9 anni), ma solo se ricorrono dei motivi precisi stabiliti dalla legge (art. 29 L. n. 392/78) e in particolare solo se egli intende:

  • adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
  • adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di attività commerciale;
  • demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro;
  • ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto dalla legge e dai relativi piani comunali.
In questi casi l'immobile dovrà essere riconsegnato libero da persone o cose una volta trascorsi 6 mesi dalla ricezione della comunicazione da parte dell'affittuario.

Quando il conduttore può recedere dal contratto?

In conduttore può recedere in ogni momento dal contratto, purché le parti abbiano previsto l'inserimento in contratto di una clausola che consenta appunto al conduttore di esercitare questa facoltà. In ogni caso al proprietario va concesso sempre un preavviso di 6 mesi prima.

Così se il conduttore intende liberarsi del contratto il 1° Ottobre, deve comunicarlo per iscritto al proprietario entro e non oltre il 31 Marzo. 

Chiaramente la comunicazione va fatta per iscritto e spedita tramite raccomandata a.r. Qui trovi un fac simile risoluzione anticipata contratto locazione commerciale conduttore.

E se il conduttore intende chiudere o trasferire l'attività?

In questi casi ricorrendo dei "gravi motivi", il conduttore può recedere dal contratto concedendo al proprietario un preavviso di 6 mesi.

Quando è prevista l'indennità in favore del conduttore

In caso di cessazione del rapporto di locazione ad uso commerciale, che non sia dovuta a cause ascrivibili al conduttore (mancato pagamento del canone, disdetta, fallimento, ecc.), quest’ultimo ha diritto ad una indennità per la perdita dell'avviamento commerciale pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità.

Ciò servirà in qualche modo a risarcire il conduttore del tempo che spenderà per trovare un nuovo locale e trasferirvi l'attività ("perdita di avviamento"). Tale indennità non è dovuta se per l'attività specifica l'utilizzo dell'immobile è del tutto marginale.

Pronto da scaricare il fac simile disdetta anticipata contratto locazione commerciale locatore.

Importo del canone di locazione commerciale

Il canone di locazione è liberamente convenuto tra le parti e può essere annualmente aggiornato, su richiesta del locatore, nei limiti del 75% della variazione accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati.

Come redigere il contratto di locazione commerciale

E’ consigliabile redigere il contratto di locazione commerciale sempre in forma scritta. Moduli.it ti offre alcuni fac simile contratto di locazione commerciale da cui prendere spunto.

Il contratto di locazione può essere sublocato?

Si, la legge consente al conduttore di sublocare l'immobile o di cedere il contratto senza il consenso del locatore (contratto di sublocazione commerciale), a condizione che venga insieme ceduta o locata anche l'azienda, dandone comunicazione al locatore a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento.

Il locatore a sua volta, entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione, può opporsi per gravi motivi.

In caso di morte del conduttore?

In pratica quanto detto per la sublocazione vale anche per la successione. Dunque il contratto di locazione si trasferisce al coniuge del defunto e intestatario del contratto oppure ai soci con cui il defunto esercitava gli affari, se questi continueranno a svolgere l’attività nel locale.

Anche in questo caso il proprietario, in presenza di gravi motivi, può opporsi entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione di successione.

Al conduttore spetta la prelazione in caso di vendita dell’immobile?

Si, la legge attribuisce al conduttore il diritto di prelazione nell’acquisto dell’immobile, qualora il proprietario decida di metterlo in vendita. Questo significa che a parità di prezzo offerto, l’inquilino dev’essere preferito a tutti gli altri.

In pratica il proprietario deve notificare al conduttore, mediante ufficiale giudiziario, una comunicazione con cui manifesta la sua volontà di vendere il proprio immobile ad un certo prezzo. Questo il fac simile per comunicare la prelazione locazione commerciale.

Dal canto suo l'inquilino deve esercitare il diritto di prelazione entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione.

Se il proprietario non informa il proprio inquilino, quest’ultimo può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente.

Sugli affitti commerciali si applica la cedolare secca?

Si, dal 2019 la cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione commerciale, ma a condizione che:

  • gli immobili appartengano alla categoria catastale C1;
  • la superficie locata non sia superiore a 600 mq escluse le pertinenze (garage, posti auto, magazzino, ecc.);
  • i contratti devono essere stipulati nel corso del 2019.
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52708 - Redazione
30/04/2019
Marco, esattamente. Come abbiamo scritto in questo articolo "la cedolare secca affitti 2019 non si applica ai contratti di locazione commerciale stipulati nel corso del 2019, se alla data del 15 Ottobre 2018 risulti in corso per lo stesso immobile e tra i medesimi soggetti un contratto non scaduto poiché interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale".

52705 - Pierre Marco
30/04/2019
Per quanto riguarda la cedolare secca sui contratti di locazione commerciali (non ad uso abitativo)... i contratti devono essere stipulati nel corso del 2019... MA i contraenti non devono avere in essere un contratto esistente ad ottobre 2018...

51326 - Redazione
17/01/2018
Giuseppe, per la registrazione con RLI web è necessario allegare copia del contratto, in formato TIF, TFF o PDF/A.

51308 - S. GIUSEPPE
16/01/2018
Sto registrando un contratto di locazione commerciale, la procedura mi chiede di allegare copia del contratto, l'agenzia delle entrate della mia città mi dice che non è obbligatorio, al numero verde mi dicono di si, potete chiarirmi cosa devo fare? Grazie

45045 - Redazione
09/04/2016
Vilma, il diritto del conduttore a ricevere la cosiddetta buonuscita - ossia l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale (art. 34 L. 392/1978) - sorge nei casi in cui il locatore decida di non rinnovare, sia alla prima scadenza contrattuale o alle successive, un contratto di locazione a uso diverso all’abitativo.

45035 - vilma
08/04/2016
Alla scadenza dei 6+6 previa disdetta nei termini, si deve dare una buonuscita?

42034 - Redazione
15/10/2015
Salvato, si tratta di una questione alquanto controversa. Secondo l'art. 36 della Legge 392/78 il conduttore la facoltà di cedere a terzi il contratto di locazione ad uso commerciale, anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda. Tuttavia proprio perchè si tratta di una "facoltà", la Cassazione è intervenuta stabilendo che il trasferimento d'azienda non produce l'automatica successione del cessionario (l'acquirente del ramo d'azienda) nel contratto di locazione dell'immobile e che per questo motivo è necessario che tra cedente e cessionario dell'azienda si stipuli un apposito atto volto a porre in essere la sublocazione o la cessione del contratto di locazione.

42018 - salvatore
15/10/2015
Salve nel 2012 ho ceduto un ramo di azienda che comprendeva un attività commerciale, oggi il titolare dei muri mi chiede di pagare ciò che il nuovo conduttore non ha pagato negli ultimi due anni. Come mi devo comportare?

36091 - Giuseppe
21/02/2015
Salve, sarò conduttore in un contratto di locazione di un terreno "destinazione d'uso sportivo" per la costruzione di un centro sportivo. Vorrei sapere se posso chiedere un contratto 10+10 oppure esiste solo il 6+6? inoltre posso pattuire al momento un prezzo di acquisto del terreno e indicarlo nel contratto come prezzo limite in caso di mio acquisto senza che il locatore possa aumentarlo all'inverosimile visto che il centro che costruirò apporterà maggior valore al terreno? Inoltre, quali garanzie ho che alla fine dei primi 6 anni il locatore mi costringa con metodi indiretti (aumento assurdo del canone) ad abbandonare il terreno perdendo tutto l'investimento fatto che sarà ingente? Grazie

35960 - Redazione
18/02/2015
Franco, il locatore può negare il rinnovo del contratto qualora intenda demolire l'immobile per ricostruirlo, ma può farlo solo alla prima scadenza contrattuale, ossia dopo 6 anni.

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