Fac simile con cui il proprietario o l’affittuario dell'immobile possono comunicare la disdetta anticipata del contratto di locazione commerciale.
Può il proprietario disdire il contratto alla prima scadenza?
Il contratto di locazione commerciale ha una durata minima di 6 anni e alla prima scadenza si rinnova tacitamente di altri 6 anni (6 + 6). Il proprietario non può chiedere, alla prima scadenza, di recedere dal contratto, a meno che non ricorrano dei motivi specificatamente previsti dalla legge (leggi quali sono nell'articolo che abbiamo dedicato al "contratto di locazione commerciale").
Deve comunque informare il proprio inquilino con un preavviso di 12 mesi.
Tuttavia se in un periodo successivo, ossia trascorsi i 6 mesi dal recesso, l'inquilino scoprisse che il motivo per il quale il proprietario aveva richiesto la disdetta anticipata contratto locazione commerciale di fatto non si è concretizzato (ad es. non ha avviato lui stesso un'attività commerciale o non ha ceduto l'immobile al figlio per adibirlo ad abitazione principale), il locatore sarebbe tenuto nei confronti del conduttore a:
- ripristinare il contratto, qualora gli venisse espressamente richiesto;
- rimborsare le spese di trasloco;
- corrispondere l’indennità per la perdita di avviamento commerciale.
A quanto ammonta l'indennità per la perdita di avviamento?
E' pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto, che diventano 21 se nell’immobile viene svolta un'attività alberghiera. Si tratta di una sorta di risarcimento per il tempo perso dall'inquilino nel cercare un nuovo locale e trasferirvi l'attività.
Il diritto all'indennità si prescrive nel termine di 10 anni.
Chiaramente l'indennità è dovuta dal proprietario anche se egli comunica la disdetta prima della seconda scadenza pur non sussistendo cause imputabili al conduttore (mancato pagamento dell'affitto, ecc.).
Come va trasmesso il modulo dal locatore?
Il modulo va trasmesso all'affittuario mediante raccomandata con ricevuta di ritorno, con un preavviso di 6 mesi.
Quando l'affittuario può disdire anticipatamente il contratto?
L'affittuario (o conduttore) può comunicare la disdetta anticipata contratto locazione commerciale:
- alla prima scadenza, ossia dopo i primi 6 anni. La raccomandata va trasmessa al proprietario almeno 12 mesi prima della scadenza;
- in qualsiasi momento se le parti hanno previsto questa facoltà in contratto. In questo caso il conduttore deve comunicazione al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione;
- in qualsiasi momento in presenza di "gravi motivi". Anche in questo caso va concesso al proprietario un preavviso di almeno 6 mesi.
Quando ricorrono i "gravi motivi"?
I “gravi motivi” ricorrono, ad esempio, quando:
- la congiuntura particolarmente negativa impone al conduttore la cessazione dell'attività;
- mutate esigenze produttive richiedono nuovi locali, con volumi e caratteristiche diverse;
- l'amministrazione non ha rilasciato quelle autorizzazioni necessarie all'avvio dell'attività produttiva.
