Contratto di locazione abitativa: tipologie ed elementi essenziali

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Se hai la disponibilità di un'immobile destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione e decidi di concederlo in affitto, devi sapere che hai la possibilità di regolarizzare il rapporto con il tuo futuro inquilino attraverso varie tipologie di contratto di locazione ad uso abitativo. Tuttavia due di essi sono particolarmente utilizzati sul mercato: il contratto di locazione a canone libero e il contratto di locazione a canone concordato.

Contratti di locazione abitativa: tipologie

La Legge 431/98, entrata in vigore il 30.12.1998, ha riformato la disciplina delle locazioni ad uso abitativo, introducendo due tipologie di contratti:

  • il contratto di locazione ad uso abitativo a canone libero e
  • il contratto di locazione ad uso abitativo a canone concordato.

Contratto di locazione ad uso abitativo a canone libero

Si tratta di una tipologia contrattuale caratterizzata da un regime di libertà contrattuale, per cui le parti sono libere di determinare durata, canone, deposito cauzionale, oneri accessori (servizio di pulizia, manutenzione dell’ascensore, fornitura dell’acqua e dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento, servizio di portineria, ecc.), sublocazione, ecc. 

DURATA

C’è un unico elemento vincolante e inderogabile nei contratti di locazione abitativa a canone concordato: la durata minima di 4 anni.

Decorsi i 4 anni il contratto di locazione si rinnova per un analogo periodo e alle stesse condizioni (di qui il contratto 4 + 4), a meno che una delle parti decida di non rinnovarlo dandone comunicazione all'altra parte con un preavviso di 6 mesi.

Se si stipula un contratto fissando una durata inferiore a 4 anni o senza stabilire alcuna durata, il contratto di locazione si intende in ogni caso stipulato per 4 anni + 4.

FORMA

Il contratto di locazione deve essere stipulato in forma scritta, pena la sua nullità. Lo prevede l'art. 1 comma 4 della Legge 431/98. Sul nostro portale è possibile scaricare gratuitamente un contratto di locazione 4+4 modello word

Gli elementi essenziali di un contratto di locazione sono:

  • il locatore (che nella gran parte dei caso coincide con il proprietario dell'immobile), ossia colui che cede in affitto il bene;
  • il conduttore o inquilino, ossia colui che prende in locazione il bene;
  • l'oggetto del contratto di locazione, l'immobile appunto (descrizione e dati catastali);
  • il corrispettivo della locazione (canone);
  • la durata (minima di 4 anni, rinnovati salvo diniego di ulteriori 4 anni);
  • la cauzione o fidejussione a garanzia delle obbligazioni previste nel contratto;
  • gli arredi (se ricompresi);
  • la sublocazione, ossia la facoltà concessa all'inquilino di sublocare in tutto in parte ad altri soggetti l’immobile locato;
  • il recesso, ossia la possibilità per il conduttore il sciogliere il contratto prima della sua scadenza.

DEPOSITO CAUZIONALE

Per quanto concerne il canone la sua determinazione, come detto, è rimessa completamente alla volontà delle parti e può essere aggiornato annualmente in misura pari al 100% dell'indice pubblicato dall'ISTAT circa l'aumento dei prezzi al consumo. Non è possibile prevedere il pagamento anticipato del canone per periodi superiori alle tre mensilità.

In occasione della stipula del contratto di locazione, il proprietario dell'immobile generalmente richiede all'inquilino - oltre al pagamento anticipato del canone - anche il versamento di una ulteriore somma a titolo di deposito cauzionale, a garanzia dell'esatto adempimento delle obbligazioni assunte. L'ammontare del deposito cauzionale non può essere superiore alle tre mensilità di canone ed è produttivo di interessi legali, che devono essere corrisposti al conduttore con cadenza annuale. Ecco alcuni modelli di deposito cauzionale locazione da inserire in contratto. Questa invece la ricevuta deposito cauzionale con cui sostanzialmente il proprietario dichiara di aver ricevuto la somma pattuita. 

Chiaramente il conduttore ha diritto alla restituzione integrale del deposito cauzionale al termine della locazione. Questo il fac simile da utilizzare per la restituzione deposito cauzionale affitto.

Tuttavia se ad esempio non si trova in regola con il versamento del canone d'affitto o restituisce un immobile danneggiato, il locatore ha il diritto di trattenere il deposito.

REGISTRAZIONE

Il contratto di locazione ad uso abitativo deve essere obbligatoriamente registrato dal proprietario (o eventualmente dal conduttore) entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza, se anteriore. Circa le modalità da utilizzare si segna questo approfondimento sulla registrazione contratto di locazione.

DISDETTA DEL LOCATORE

Alla prima scadenza contrattuale, ossia decorsi i primi 4 anni dalla stipula del contratto di locazione, il locatore può impedire il rinnovo per ulteriori 4 anni comunicando al conduttore la disdetta contratto locazione. Ma attenzione: il locatore può esercitare questa facoltà solo se ricorrono precisi casi stabiliti dalla Legge 431/98 (art. 3 comma 1), ossia quando:

  • il locatore intenda destinare l'immobile a uso abitativo, commerciale artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
  • il locatore è una società o ente pubblico con finalità sociali, assistenziali, culturali, cooperative o di culto e intende destinare l'immobile all'esercizio delle proprie attività;
  • il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso Comune;
  • l'immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o ne deve essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo per i lavori;
  • l'immobile si trova in uno stabile che si vuol ristrutturare o trasformare a norma di legge e la presenza del conduttore sia di ingombro a tali opere;
  • il conduttore non occupa stabilmente l'alloggio senza un motivo valido;
  • il locatore intende vendere a terzi l'immobile e non abbia la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.

Dunque il locatore dovrà specificare nella comunicazione diretta al proprio inquilino, il motivo per il quale si rifiuta di rinnovargli il contratto. Questa la lettera disdetta affitto locatore (fac simili a e b)che deve inviare con un preavviso di 6 mesi.

Alla scadenza del secondo quadriennio e di quelli eventualmente successivi, il locatore può comunicare liberamente la sua volontà di disdire il contratto, a patto di concedere al conduttore un preavviso di 6 mesi. In questo caso non è necessario che ricorra alcuna particolare motivazione.

A tal fine può utilizzare il fac simile (c) del modello di lettera disdetta affitto locatore.

DISDETTA DEL CONDUTTORE

Diversamente dal locatore che, come si è visto, può recedere dal contratto di locazione solo alla scadenza dello stesso, il conduttore può abbandonare l'immobile in quasiasi momento, comunicando al locatore la disdetta contratto affitto con un preavviso di 6 mesi. Ma attenzione questa facoltà gli è riservata nel solo caso in cui ricorrano dei gravi motivi.

Diciamo subito che non esiste un elenco predefinito dei gravi motivi di recesso da parte del conduttore. Ciò che possiamo dire è che i gravi motivi ricorrono quando si manifestano dei fatti estranei alla volontà del conduttore, del tutto imprevedibili e sopravvenuti durante il rapporto di locazione. Facciamo qualche esempio:

  • il conduttore perde il proprio posto di lavoro o chiude per fallimento la propria azienda e per abbattere le spese familiari decide di andare ad abitare da un amico o familiare o comunque di trovare un appartamento più piccolo e in zona periferica, dunque con un più basso canone di locazione;
  • a causa di una grave malattia che ha colpito il proprio genitore, il conduttore è costretto a trasferirsi in un'altra città e dunque a disdire il contratto di locazione in essere;
  • l'azienda per la quale il conduttore lavora si trasferisce in un'altra città, obbligandolo così a trovarsi una nuova abitazione;
  • dalla stipula del contratto di locazione sono nati due figli e l'attuale abitazione non ha gli spazi sufficienti per accogliere l'intera famiglia;
  • l'immobile ha gravi problemi strutturali (umidità, ecc.) che il proprietario non ha alcuna intenzione di risolvere.

Questo la lettera disdetta affitto da cui l'inquilino può prendere spunto.

E' bene precisare che i gravi motivi devono essere chiaramente specificati dal conduttore nella sua  comunicazione di recesso dal contratto di locazione, pena l'invalidità del recesso stesso. Ciò al fine di consentire al locatore di effettuare delle verifiche in tal senso.

Va detto, tuttavia, che le parti possono prevedere la facoltà da parte del conduttore di recedere dal contratto di locazione in qualsiasi momento, anche nel caso in cui non ricorrano i gravi motivi ma con il solo onere di darne comunicazione al locatore con lettera raccomandata da inviarsi almeno 6 mesi prima della data con cui il recesso deve avere esecuzione (art. 4 c. 1 Legge 392/78).

In aggiunta ai contratti di locazione ad uso abitativo, si segnalano i cosiddetti contratti di locazione "ad uso transitorio", aventi una durata non inferiore a un mese e non superiore a 18 mesi, e i contratti di locazione "ad uso studenti universitari", con durata di minimo 6 massimo 36 mesi e canone fissato dall'accordo territoriale tra organizzazioni sindacali, Università e associazioni degli studenti.

Contratto di locazione ad uso abitativo a canone concordato

Si tratta di particolari contratti in cui il canone, stabilito sulla base di accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari, risulta sostanzialmente inferiore ai correnti prezzi di mercato.

Anche la durata è diversa: 3 anni più 2 di rinnovo automatico, tranne in casi particolari.

Per questo genere di contratti il legislatore ha pensato di concedere, sia al proprietario sia all’inquilino, alcuni vantaggi fiscali che troverai dettagliatamente riportati nel post sulla locazione a canone concordato.

Nell'ambito dei contratti di locazione a canone concordato, oltre a quelli ad uso abitativo, troviamo:

il contratto locazione transitorio, con le seguenti caratteristiche:
- durata massima 18 mesi non rinnovabili;
- canone concertato;
- nessuna agevolazioni fiscali.

contratto locazione studenti universitari, con le seguenti caratteristiche:
- durata: minimo 6 mesi, massimo 36 mesi;
- canone concertato, fissato dall'accordo territoriale tra organizzazioni sindacali, università e associazioni degli studenti;
- agevolazioni fiscali per il proprietario.

Contratto di locazione ad uso abitativo: la cedolare secca

Con il 2011 è entrata in vigore la cosiddetta "cedolare secca sugli affitti". Ma di cosa si tratta esattamente. Possiamo dire che la cedolare secca è un regime facoltativo di tassazione dei redditi da locazione e sostituisce le imposte dovute sulle locazioni ad uso abitativo: Irpef e le relative addizionali, imposta di registro e imposta di bollo.

L'imposta sostitutiva è pari al 21% del canone, che diventa il 10% per le locazioni a canone concordato.

Possono far ricorso al regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (ad esempio, usufrutto) su unità immobiliari abitative locate. Per sapere a chi conviene esattamente e come esercitare l'opzione, leggi l'articolo sulla cedolare secca 2019.

Contratto di locazione abitativa e diritto di prelazione

Se in occasione della prima scadenza del contratto di locazione (quattro anni o tre nel caso si tratti di contratto a canone concordato), il locatore si avvale della facoltà di non concedere il rinnovo del contratto, perchè intende vendere l'immobile a terzi e nel contempo non ha la disponibilità di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione, al conduttore spetta il diritto di prelazione. In altri termini l'inquilino ha il diritto di essere preferito ad altri eventuali acquirenti dell'immobile.

Ogni informazione riguardo al comportamento che deve tenere in una simile circostanza il locatore, oltre che ai termini e alle modalità con cui il conduttore può esercitare questo suo diritto, è rintracciabile nell'articolo che abbiamo specificatamente dedicato al diritto di prelazione inquilino.

Contratto di affitto e sfratto per morosità

Il contratto di locazione può risolversi per decorrenza del termine di durata, per recesso del conduttore, per accordo tra le parti o per inadempimento degli obblighi di una delle parti, così come disciplinati in contratto.

Un grave inadempimento contrattuale del conduttore, per il quale il locatore può chiedere la risoluzione del contratto, è rappresentato dal mancato versamento del canone d'affitto e/o degli oneri accessori (quote condominiali, utenze, ecc.). Si parla in questi casi di "sfratto per morosità", un procedimento attraverso il quale il locatore mira ad ottenere dal giudice la risoluzione del contratto di locazione, il rilascio immediato dell’immobile e la condanna del conduttore al pagamento dei canoni mensili arretrati, attraverso un decreto ingiuntivo esecutivo.

Attenzione: perchè un inquilino possa essere considerato "moroso" e si possa quindi procedere con lo sfratto è sufficiente il mancato pagamento di un solo canone mensile, oppure degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone. Tale inadempimento deve protrarsi per il periodo di 20 giorni. Procedura, tempi e costi dello sfratto sono trattati diffusamente nell'articolo sullo sfratto per morosità.

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