In quali casi il proprietario può comunicare la disdetta contratto locazione

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Secondo la legislazione vigente (L. 431/98) le parti possono stipulare un contratto di locazione ad uso abitativo di durata non inferiore a 4 anni, decorsi i quali il contratto si rinnova per un analogo periodo (4+4). In alternativa le parti possono ricorrere ad appositi contratti-tipo definiti dalle organizzazioni dei proprietari e dei conduttori, della durata non inferiore ai 3 anni, prorogabile di altri due in mancanza di accordo o di specifiche condizioni richieste dalla legge (3+2). In occasione della prima scadenza, così come della seconda, il locatore che ha intenzione rientrare in possesso dell'immobile per scopi personali o professionali può comunicare al proprio inquilino la disdetta contratto locazione. Tuttavia le condizioni che regolano il recesso del locatore in occasione della prima e della seconda scadenza contrattuale sono diverse e tra poco andremo ad analizzarle. 

Concludiamo questa premessa precisando che tema di disdetta contratto locazione sono concesse deroghe e più ampie tutele solo in favore dell'affittuario, considerata la parte più debole del rapporto contrattuale (leggi "Disdetta contratto affitto: le opzioni per l'inquilino").

Disdetta contratto locazione prima scadenza

Come anticipato, alla prima scadenza i contratti di locazione ad uso abitativo si intendono automaticamente rinnovati a meno che il locatore non comunichi disdetta contratto locazione. Tuttavia il proprietario dell'immobile non può avvalersi sempre e comunque della facoltà di negare all'inquilino il rinnovo del contratto alla prima scadenza. Secondo l'art. 3 della Legge 431/98, infatti, devono sussistere motivazioni precise, che riportiamo di seguito e che devono essere espressamente richiamate nella lettera disdetta affitto locatore

Questi i motivi per i quali il proprietario può chiedere la disdetta contratto locazione alla prima scadenza:

a) il locatore intende destinare l'immobile al proprio figlio perchè lo utilizzi come abitazione principale oppure vi apra uno studio o un'attività commerciale. La stessa cosa può fare nei confronti del proprio coniuge, dei genitori, dei fratelli o dei parenti entro il secondo grado (sono esclusi cognati, ecc.);

b) il locatore è una società o un ente pubblico o privato con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto ed intende destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità. In questo caso però il locatore è tenuto a mettere a disposizione dell'inquilino un altro immobile di cui ha la piena disponibilità;

c) l'inquilino ha in realtà la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune in cui si trova l'immobile locato;

d) l'immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o comunque assicurata la stabilità e la permanenza dell'inquilino è di ostacolo al compimento dei lavori. In questo caso però, il proprietario deve essere in possesso delle autorizzazioni necessarie per eseguire i lavori sin dal momento in cui formalmente comunica la disdetta contratto locazione. Inoltre deve concedere all'inquilino il diritto di prelazione una volta che, ultimati i lavori, intende concedere nuovamente in locazione l'immobile; 

e) l'immobile si trova in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intende operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intende eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso. Anche in questo caso il proprietario deve essere in possesso delle necessarie autorizzazioni edilizie;

f) il conduttore non occupa continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

g) il locatore intende vendere l'immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione. In buona sostanza il proprietario deve notificare all'inquilino un atto nel quale siano riportati il prezzo di vendita richiesto, le condizioni di compravendita e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Questo il fac simile di lettera prelazione inquilino (leggi "Il diritto di prelazione sugli immobili"). L'inquilino può accettare la proposta (in questo caso deve versare il prezzo richiesto entro 90 giorni dalla notifica), oppure rifiutarla. Se lascia trascorre 60 giorni dalla notifica dell'atto senza comunicare alcunché, il proprietario è libero di vendere l'immobile a chi vuole, ma al prezzo e alle condizioni pattuite.

Dunque in tutti i casi sopra elencati, il locatore può dunque avvalersi della facoltà di recedere dal contratto alla prima scadenza. E se il proprietario, senza che ricorrano le condizioni previste dalla legge, alla prima scadenza comunica comunque la disdetta contratto locazione al proprio inquilino? In questo caso il rischio per lui è di dover corrispondere all'inquilino un risarcimento danni il cui importo non potrà essere inferiore a 36 mensilità del canone di affitto.

Chiaramente il proprietario dell'immobile non può chiedere la disdetta contratto locazione anticipata, ossia prima dei 4 anni canonici previsti dalla legge. Tale possibilità è offerta solo all'inquilino, ma devono ricorre comunque dei gravi motivi.

Disdetta contratto locazione seconda scadenza

Alla seconda scadenza del contratto, ossia decorsi 8 anni dall'inizio della locazione per i contratti liberi o 5 anni per quelli a canone concordato, possono verificarsi le seguenti situazioni:
  • le parti non sollevano alcunché per cui il contratto si rinnova per un ulteriore periodo di 4 anni;
  • una delle parti intende rinnovare il contratto ma a nuove condizioni: l'inquilino vuole pagare un canone più basso per via delle precarie condizioni dell'immobile oppure il locatore pretente un aumento in conseguenza delle innovazioni e migliorie apportate all'edificio (questa possibilità dev'essere prevista dal contratto di locazione); in questo caso la parte interessata deve inoltrare all’altra parte la proposta di rinnovo almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto. Chi riceve la proposta di rinnovo, può decidere di accettarla, rifiutarla (a quel punto il contratto cesserà alla scadenza naturale), oppure di fare una controproposta. In qualunque caso la risposta va comunicata alla controparte mediante lettera raccomandata entro 60 giorni dal ricevimento della proposta di rinnovo. In mancanza di risposta il contratto si intende risolto.
  • il locatore (ma lo stesso vale per l'inquilino) non ha interesse a rinnovare il contratto. Anche in questo caso la disdetta contratto locazione va comunicata per tempo visto che deve essere portata a conoscenza del destinatario almeno 6 mesi prima della data di scadenza.

Questo il modello di lettera disdetta affitto locatore (fac simile c). In questo caso nella lettera non occorre specificare il motivo per cui si intende recedere dal contratto.

Come scrivere disdetta contratto locazione

Il proprietario deve comunicare le sue intenzioni all'inquilino secondo forme e tempi previsti dalla legge. C'è da dire innanzitutto che affinché la disdetta contratto locazione abbia valore e produca i suoi effetti, è necessario che l'inquilino riceva effettivamente la comunicazione e prenda conoscenza delle intenzioni del proprietario. Ora la volontà del proprietario di recedere dal contratto si presume conosciuta nel momento in cui la comunicazione viene recapitata all'inquilino. A tal fine è bene che la disdetta contratto locazione sia formulata per iscritto e sia spedita tramite raccomandata con ricevuta di ritorno. Per evitare che l'inquilino contesti al proprietario il fatto che la busta contenesse in realtà un semplice foglio bianco, il locatore potrebbe far ricorso allo strumento della raccomandata senza busta. L'alternativa è rappresentata dalla raccomandata a mano.

A dire il vero c'è un ulteriore strumento che in questi casi può essere utilizzato per formalizzare la disdetta contratto locazione ed è la Posta Elettronica Certificata. Con il deposito del messaggio PEC nella casella del destinatario (l'inquilino), il sistema emette una ricevuta di consegna. Da tale momento il contenuto della PEC si considera comunque letto e conosciuto dall'inquilino. Ma la PEC non solo ha lo stesso valore legale di una raccomandata con avviso di ricevimento, ma se vogliamo è anche più efficace di quest'ultima visto che offre la garanzia di conoscere con assoluta certezza l'effettivo contenuto del messaggio. C'è una sola condizione affinchè il tutto abbia valore legale: che la trasmissione sia effettuata da PEC a PEC. Dunque è importante che tale modalità sia stata esplicitata sul contratto e che sia stata indicata la PEC del locatore.

Infine la predisposizione della lettera. E' possibile scrivere il contenuto di proprio pugno, l'importante è citare la data di stipula del contratto e riportare i riferimenti dell'appartamento concesso in locazione, oltre che specificare la data di rilascio dell'immobile e il motivo per il quale si chiede la disdetta contratto locazione (art. 3 Legge n. 431/1998).

Se non si è capaci di scrivere una lettera, si può utilizzare gratuitamente il fac simile di lettera disdetta affitto locatore che Moduli.it ha predisposto per l'occasione. Questo invece il modello di verbale di riconsegna dell'immobile in locazione.

Disdetta contratto locazione tempi

Un altro elemento importante della disdetta contratto locazione ad opera del proprietario riguarda la tempestica: a tal proposito la Legge 431/98 stabilisce che il locatore deve darne comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi. Per intenderci se la prima scadenza del contratto di locazione è prevista ad esempio il 30 Novembre 2019 e il proprietario intende donare l'immobile alla figlia in procinto di sposarsi, la lettera di disdetta deve essere recapitata all'inquilino non più tardi del 31 Maggio 2019.

Per quanto detto prima a proposito del fatto che la disdetta contratto locazione produce i propri effetti solo dal momento in cui perviene all'inquilino che ne prende atto, è estremamente importante che la comunicazione giunga nei termini stabiliti. Diversamente la disdetta sarebbe priva di ogni efficacia.

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