Contratto di locazione: tutto ciò che è importante conoscere

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Se hai la disponibilità di un'immobile destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione e decidi di concederlo in affitto, devi sapere che hai la possibilita di formalizzare il rapporto con il tuo futuro inquilino attraverso varie tipologie di contratti di locazione. Tuttavia due di essi sono particolarmente utilizzati sul mercato: il contratto di locazione a canone libero e il contratto a canone concordato. Di quest'ultimo ci siamo già occupati in "Affitto a canone concordato: contratto e vantaggi fiscali", motivo per cui in questo articolo focalizzeremo la nostra attenzione sul primo.

Contratto di locazione: tipologie

Il tema delle locazioni è disciplinato dal Codice Civile negli articoli che vanno dal 1571 al 1614. Negli anni si sono succeduti diversi interventi di riforma del settore, a cominciare dalla Legge n° 392 del 1978, meglio nota come legge "equo canone" varata con l'obiettivo di calmierare il canone e stabilire una durata minima del contratto di locazione. Successivamente, con la progressiva liberalizzazione del mercato, è intervenuta la Legge n° 431/1998 che ha abrogato buona parte delle disposizioni contenute nella Legge n° 392.

In particolare la Legge 431/98, entrata in vigore il 30.12.1998, ha riformato la disciplina delle locazioni ad uso abitativo, introducendo due tipologie di contratti: il "contratto di locazione a canone libero" e il "contratto di locazione a canone concordato".

Il contratto di locazione a canone libero è caratterizzato da un regime di libertà contrattuale, per cui le parti possono decidere liberamente le condizioni che regoleranno il rapporto di locazione (canone, deposito cauzionale, ecc.), purché esplicitate in contratto. C’è un unico elemento vincolante e inderogabile: la durata minima di 4 anni rinnovabile per altri 4.

In aggiunta ai contratti di locazione ad uso abitativo, si segnalano i cosiddetti contratti di locazione "ad uso transitorio", aventi una durata non inferiore a un mese e non superiore a 18 mesi, e i contratti di locazione "ad uso studenti universitari", con durata di minimo 6 massimo 36 mesi e canone fissato dall'accordo territoriale tra organizzazioni sindacali, Università e associazioni degli studenti (leggi "Locazione abitativa per studenti universitari: il modello di contratto").

Contratto di locazione: forma ed elementi essenziali

Il contratto di locazione deve essere stipulato in forma scritta, pena la sua nullità. Lo prevede l'art. 1 comma 4 della Legge 431/98. Sul nostro portale è possibile scaricare gratuitamente un contratto-tipo di locazione a uso abitativo nel “libero mercato”

Elementi essenziali di un contratto di locazione sono:
- il locatore (che nella gran parte dei caso coincide con il proprietario dell'immobile), ossia colui che cede in affitto il bene;
- il conduttore o inquilino, ossia colui che prende in locazione il bene;
- l'oggetto del contratto di locazione, l'immobile appunto;
- il corrispettivo della locazione (canone);
- la durata.

Contratto di locazione: durata

Si è detto che i contratti di locazione cosiddetti "liberi" non seguono uno schema predefinito e le parti sono libere di determinare durata, canone, deposito cauzionale, oneri accessori (servizio di pulizia, manutenzione dell’ascensore, fornitura dell’acqua e dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento, servizio di portineria, ecc.), sublocazione, ecc. L'unica cosa che locatore e conduttore non possono fare è fissare una durata inferiore a 4 anni. Dunque la durata minima è di 4 anni, decorsi i quali il contratto di locazione si rinnova per un periodo di ulteriori 4 anni e alle stesse condizioni (di qui il contratto 4 + 4), a meno che una delle parti decida di non rinnovarlo dandone comunicazione all'altra parte con un preavviso di 6 mesi.

Se si stipula un contratto fissando una durata inferiore a 4 anni o senza stabilire alcuna durata, il contratto di locazione si intende in ogni caso stipulato per 4 anni + 4.

Contratto di locazione: disdetta del locatore

Alla prima scadenza contrattuale, ossia decorsi i primi 4 anni dalla stipula del contratto di locazione, il locatore può impedire il rinnovo per ulteriori 4 anni comunicando al conduttore la disdetta del contratto. Ma attenzione: il locatore può esercitare questa facoltà solo se ricorrono precisi casi stabiliti dalla Legge 431/98 (art. 3 comma 1), ossia quando:
1) il locatore intenda destinare l'immobile a uso abitativo, commerciale artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
2) il locatore è una società o ente pubblico con finalità sociali, assistenziali, culturali, cooperative o di culto e intende destinare l'immobile all'esercizio delle proprie attività;
3) il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso Comune;
4) l'immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o ne deve essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo per i lavori;
5) l'immobile si trova in uno stabile che si vuol ristrutturare o trasformare a norma di legge e la presenza del conduttore sia di ingombro a tali opere;
6) il conduttore non occupa stabilmente l'alloggio senza un motivo valido;
7) il locatore intende vendere a terzi l'immobile e non abbia la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.

Dunque il locatore dovrà specificare nella comunicazione diretta al proprio inquilino, il motivo per il quale si rifiuta di rinnovargli il contratto.  Questo il fac simile di disdetta del contratto di locazione ad uso abitativo da parte del locatore alla prima scadenza da inviarsi con un preaviso di 6 mesi.

Chiaramente deve trattarsi di una motivazione vera, per cui qualora il conduttore dimostri che si tratta di una mera pretesa per non rinnovare il contratto di locazione (il locatore ad esempio comunica la necessità di concedere l'immobile al proprio figlio, salvo poi venderlo o affittarlo ad una terza persona), può chiedere un risarcimento al locatore in una misura non inferiore a 36 mesilità dell'ultimo canone di locazione percepito. In alternativa a questo risarcimento, il conduttore può pretenedere la riattivazione del contratto di locazione alle medesime condizioni, se il locatore, ottenuta la disponibilità dell'immobile, non lo adibisca agli usi indicati nella comunicazione di disdetta nei 12 mesi successivi.

Qualora, invece, non ricorra nessuna delle condizioni specificate dall'articolo 3 comma 1 della Legge 431/98, il contratto si rinnova, automaticamente e alle stesse condizioni, per un periodo di ulteriori 4 anni.

Alla scadenza del secondo quadriennio e di quelli eventualmente successivi, il locatore può comunicare in ogni istante la sua volontà di disdire il contratto di locazione, a patto di concedere al conduttore un preavviso di 6 mesi. In questo caso non è necessario che ricorra alcuna particolare motivazione. Questo il fac simile di disdetta contratto locazione da parte del locatore alla seconda scadenza.

Per ulteriori informazioni ti rimandiamo alla lettura dell'articolo "Quando e come il locatore può disdire il contratto d'affitto". 

Contratto di locazione: disdetta del conduttore

Diversamente dal locatore che, come si è visto, può recedere dal contratto di locazione solo alla scadenza dello stesso, il conduttore può abbandonare l'immobile in quasiasi momento, dandone comunicazione al locatore con un preavviso di 6 mesi. Ma attenzione questa facoltà gli è riservata nel solo caso in cui ricorrano dei gravi motivi.

Diciamo subito che non esiste un elenco predefinito dei gravi motivi di recesso da parte del conduttore. Ciò che possiamo dire è che i gravi motivi ricorrono quando si manifestano dei fatti estranei alla volontà del conduttore, del tutto imprevedibili e sopravvenuti durante il rapporto di locazione. Facciamo qualche esempio:
- il conduttore perde il proprio posto di lavoro o chiude per fallimento la propria azienda e per abbattere le spese familiari decide di andare ad abitare da un amico o familiare o comunque di trovare un appartamento più piccolo e in zona periferica, dunque con un più basso canone di locazione;
- a causa di una grave malattia che ha colpito il proprio genitore, il conduttore è costretto a trasferirsi in un'altra città e dunque a disdire il contratto di locazione in essere;
- l'azienda per la quale il conduttore lavora si trasferisce in un'altra città, obbligandolo così a trovarsi una nuova abitazione;
- dalla stipula del contratto di locazione sono nati due figli e l'attuale abitazione non ha gli spazi sufficienti per accogliere l'intera famiglia;
- l'immobile ha gravi problemi strutturali (umidità, ecc.) che il proprietario non non ha alcuna intenzione di risolvere.

Questo il fac simile di recesso anticipato del conduttore dal contratto di locazione per gravi motivi che si può scaricare dal Moduli.it.

E' bene precisare che i gravi motivi devono essere chiaramente specificati dal conduttore nella sua  comunicazione di recesso dal contratto di locazione, pena l'invalidità del recesso stesso. Ciò al fine di consentire al locatore di effettuare delle verifiche in tal senso.

Va detto, tuttavia, che le parti possono prevedere la facoltà da parte del conduttore di recedere dal contratto di locazione in qualsiasi momento, anche nel caso in cui non ricorrano i gravi motivi ma con il solo onere di darne comunicazione al locatore con lettera raccomandata da inviarsi almeno 6 mesi prima della data con cui il recesso deve avere esecuzione (art. 4 c. 1 Legge 392/78).

Altre informazioni sono disponibili in questo articolo "Affitto: quando l'inquilino può disdire prima della scadenza".

Contratto di locazione: canone e deposito cauzionale

Per quanto concerne il canone la sua determinazione è rimessa completamente alla volontà delle parti e può essere aggiornato annualmente in misura pari al 100% dell'indice pubblicato dall'ISTAT circa l'aumento dei prezzi al consumo. Non è possibile prevedere il pagamento anticipato del canone per periodi superiori alle tre mensilità.

In occasione della stipula del contratto di locazione, il proprietario dell'immobile generalmente richiede all'inquilino - oltre al pagamento anticipato del canone - anche il versamento di una ulteriore somma a titolo di deposito cauzionale, a garanzia dell'esatto adempimento delle obbligazioni assunte. L'ammontare del deposito cauzionale non può essere superiore alle tre mensilità di canone ed è produttivo di interessi legali, che devono essere corrisposti al conduttore con cadenza annuale.

Chiaramente il conduttore ha diritto alla restitutizione integrale del deposito cauzionale al termine della locazione. Tuttavia se ad esempio non si trova in regola con il versamento del canone d'affitto o restituisce un immobile danneggiato, il locatore ha il diritto di trattenere il deposito.

Contratto di locazione: registrazione

Il contratto di locazione deve essere registrato entro 30 giorni dalla sua stipula. Le spese di registrazione sono a carico del locatore e del conduttore in parti uguali. Secondo prassi viene eseguita dal locatore, che poi si rivale sul conduttore. Non devono essere registrati, invece, quei contratti non stipulati per atto pubblico o scrittura privata autenticata, che hanno una durata non superiore a 30 giorni nel corso dell'intero anno.

Per sapere come procedere, ti invitiamo a leggere con attenzione quanto riportato nell'articolo "Registrazione del contratto di locazione: come farla e quanto costa".

Contratto di locazione e cedolare secca

Con il 2011 è entrata in vigore la cosiddetta "cedolare secca sugli affitti". Ma di cosa si tratta esattamente. Possiamo dire che la cedolare secca è un regime facoltativo di tassazione dei redditi da locazione e sostituisce le imposte dovute sulle locazioni ad uso avitativo: Irpef e le relative addizionali, imposta di registro e imposta di bollo.

L'imposta sostitutiva è pari al 21% del canone, che diventa il 10% per i contratti di affitto a canone concordato. Possono far ricorso al regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (ad esempio, usufrutto) su unità immobiliari abitative locate. Per sapere a chi conviene esattamente e come esercitare l'opzione, leggi questo articolo "Cedolare secca sugli affitti: cos'è, come funziona e a chi conviene".

Contratto di locazione e diritto di prelazione

Se in occasione della prima scadenza del contratto di locazione (quattro anni o tre nel caso si tratti di contratto a canone concordato), il locatore si avvale della facoltà di non concedere il rinnovo del contratto, perchè intende vendere l'immobile a terzi e nel contempo non ha la disponibilità di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione, al condutttore spetta il diritto di prelazione. In altri termini l'inquilino ha il diritto di essere preferito ad altri eventuali acquirenti dell'immobile.

Nell'articolo "Il diritto di prelazione sugli immobili in affitto" è possibile trovare ogni informazione riguardo al comportamento che deve tenere in una simile circostanza il locatore, oltre che ai termini e alle modalità con cui il conduttore può esercitare questo suo diritto.

Contratto di locazione e sfratto per morosità

Il contratto di locazione può risolversi per decorrenza del termine di durata, per recesso del conduttore, per accordo tra le parti o per inadempimento degli obblighi di una delle parti, così come disciplinati in contratto. Un grave inadempimento contrattuale del conduttore, per il quale il locatore può chiedere la risoluzione del contratto, è rappresentato dal mancato versamento del canone d'affitto e/o degli oneri accessori (quote condominiali, utenze, ecc.). Si parla in questi casi di "sfratto per morosità", un procedimento attraverso il quale il locatore mira ad ottenere dal giudice la risoluzione del contratto di locazione, il rilascio immediato dell’immobile e la condanna del conduttore al pagamento dei canoni mensili arretrati, attraverso un decreto ingiuntivo esecutivo.

Attenzione: perchè un inquilino possa essere considerato "moroso" e si possa quindi procedere con lo sfratto è sufficiente il mancato pagamento di un solo canone mensile, oppure degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone. Tale inadempimento deve protrarsi per il periodo di 20 giorni. Procedura, tempi e costi dello sfratto sono trattati diffusamente nell'articolo "Sfratto per morosità".

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31835 - Enrico Valenzano
02/09/2014
utilissimo, grazie

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