Cos'è la cedolare secca in un contratto di affitto
La cedolare secca in un contratto di affitti è un regime facoltativo di tassazione che si caratterizza per il pagamento di una sorta di "flat tax" che sostituisce Irpef, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e imposta di bollo. La tassazione agevolata è fissa al 21% (26% dalla seconda abitazione) oppure al 10% in caso di affitto a canone concordato. Il contribuente può esercitare la sua opzione sia alla registrazione del contratto - attraverso il modello RLI - sia (nel caso di affitti pluriennali) negli anni successivi. Da questa scheda è possibile scaricare la nuova infografica sulla cedolare secca redatta dall’Agenzia delle Entrate.
Cos'è la cedolare secca in un contratto di affitto
Come detto la cedolare secca in un contratto di affitto è un'imposta sostitutiva che se applicata si traduce in un beneficio in termini di costo per l'inquilino e in un vantaggio di natura fiscale per il locatore.
In sostanza sui redditi derivanti dalla locazione degli immobili ad uso abitativo, in luogo
- delle ordinarie imposte sui redditi (Irpef e relative addizionali)
- dell'imposta di registro e
- dell'imposta di bollo (16 euro)
si può scegliere di pagare un'imposta sostitutiva pari al 21% del canone. L’aliquota è invece pari al 26% a partire dalla seconda abitazione. La cedolare secca scende al 10% per i contratti di affitto a canone concordato.
E' bene precisare che, a seguito delle novità contenute nel Decreto del 16 gennaio 2017, i contratti a canone concordato si possono stipulare ovunque e non solo:
- nei comuni con carenze di disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia) e
- nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).
Il canone concordato è un canone calmierato, più basso rispetto ai normali canoni di mercato grazie ad accordi locali tra le organizzazioni che rappresentano i proprietari di immobili e le associazioni che rappresentano gli inquilini.
Come detto l'imposta sostitutiva del 26%, 21% o del 10% si applica sul 100% del canone annuale. Se un’abitazione ha più proprietari, ciascuno di loro deve versare la cedolare secca.
Poiché ai fini della tassazione il reddito assoggettato a cedolare secca non si cumula con i restanti redditi percepiti nell’anno e soggetti a Irpef, sullo stesso non possono essere applicati oneri deducibili e detrazioni. Tuttavia il reddito assoggettato a cedolare va sempre cumulato con gli altri redditi se ad esempio si deve determinare l'Isee o si deve calcolare la soglia per essere considerati a carico.
Chi può beneficiare della cedolare secca
Possono scegliere il regime della cedolare secca solo le persone fisiche che non affittano l'immobile nell'esercizio di una attività d'impresa o di una professione e che risultano titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento (ad es. usufrutto, uso, ecc.).
Dunque imprese, professionisti o altri enti non possono optare per la cedolare secca nel momento in cui concedono in locazione i propri immobili.
In caso di contitolarità dell'immobile l'opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.
Il regime della cedolare secca può essere applicato relativamente ai contratti di locazione che interessano immobili e relative pertinenze, con categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati) e che sono locati a uso abitativo.
Cedolare secca per gli affitti commerciali
L’opzione per la cedolare secca può essere fatta anche per i contratti di locazione commerciale stipulati nel 2019. In questo caso specifico l'aliquota del 21% è applicabile con le seguenti limitazioni:
- gli immobili devono appartenere alla categoria catastale C1;
- la superficie locata non deve essere superiore a 600 mq escluse le pertinenze (garage, posti auto, magazzino, ecc.);
- i contratti devono essere stati stipulati nel corso del 2019.
Negli anni successivi la legge di bilancio non ha previsto alcuna proroga in materia, dunque la cedolare secca resta sino alla scadenza solo per i contratti di affitto dei negozi stipulati nel corso del 2019.
A chi conviene la cedolare secca affitti
È evidente che il regime della cedolare secca si rivela particolarmente conveniente per chi ha altri redditi oltre a quelli da locazione e non gode di detrazioni importanti.
Per contro chi non percepisce altre forme di reddito e ha la possibilità di portare in detrazione dal reddito delle spese, potrebbe non avere convenienza ad optare per la cedolare secca.
Ma la cedolare secca conviene anche allo Stato che in questo modo riesce a far emergere gli affitti in nero. Non è un caso che in questi anni la cedolare secca sugli affitti abbia fatto registrare un aumento nel gettito fiscale.
Come si richiedere l'opzione
Chi intende avvalersi del regime della cedolare secca può esercitare l'opzione in sede di registrazione del contratto di locazione o nelle annualità successive. Alla registrazione del contratto la scelta deve essere esercitata attraverso il
La presentazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto. Se la data di decorrenza è anteriore alla data della stipula, la denuncia deve essere trasmessa entro 30 giorni dalla data di decorrenza.
E' comunque possibile accedere al regime della cedolare secca anche per le annualità successive, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno, vale a dire entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità.
L’opzione va esercitata utilizzando sempre il modello RLI. In questo caso, tuttavia, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.
In caso di proroga del contratto, si deve confermare l'opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. Tale comunicazione va fatta entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.
Invece in caso di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.
Cedolare secca e locazioni brevi
Si può beneficiare della cedolare secca anche in caso di locazioni brevi, ossia di contratti di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.
Se il contratto di locazione non viene registrato (in questo caso non c'è l'obbligo), il locatore può applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito.
Tuttavia se il locatore dispone di più immobili, tutti concessi in affitto breve, l'aliquota sale al 26% dalla seconda in poi, mentre per la prima rimane al 21%.
Infine la cedolare secca si può applicare alle locazioni brevi solo se nell’anno si destinano a questa finalità al massimo 4 appartamenti. Dal 5 appartamento in su, l’attività, da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale.
Revoca della cedolare secca
Nel momento in cui si opta per il regime della cedolare secca, questo viene applicato per l’intero periodo di durata del contratto. Qualora il locatore volesse revocare questa sua scelta, chiaramente per l’annualità successiva a quella in cui è stata esercitata, dovrebbe farlo entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente. In questo caso è tenuto a trasmettere al conduttore questa
Come si effettua il pagamento della cedolare secca
La cedolare secca va versata attraverso il modello F24 entro gli stessi termini previsti per il versamento dell’Irpef (acconto e saldo). L'acconto non si paga nel primo anno di esercizio dell'opzione per la cedolare secca, poiché manca la base imponibile di riferimento.
A partire dal secondo anno l'acconto, pari al 100% dell’imposta dovuta per l’anno precedente, va versato:
- in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro;
- in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro: il 40% (del 95%), entro il 16 giugno e la differenza entro il 30 novembre.
Il saldo, invece, si versa entro il 16 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 16 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.
Nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca l'acconto non è dovuto.
Questi i codici tributo da utilizzare:
- 1840: Acconto prima rata
- 1841: Acconto seconda rata o unica soluzione
- 1842: Saldo
Obbligo di comunicazione all'inquilino
Condizione necessaria per potersi avvalere del regime della cedolare secca affitti 2023 è che il locatore rinunci per tutta la durata della stessa ad applicare aumenti del canone di affitto, inclusi gli aggiornamenti Istat. Rinuncia che deve essere comunicata all'inquilino con lettera raccomandata. Questo il fac simile di
con cui il locatore comunica al conduttore la propria volontà di aderire al regime della cedolare secca sugli affitti.
Una circolare dell'Agenzia delle Entrate permette di sostituire questo obbligo con una
da inserire direttamente nel contratto, nella quale specificare la volontà del locatore di optare per il regime di cedolare secca e rinunciare contestualmente agli aggiornamenti.
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