Affitti a canone concordato: ecco le nuove regole

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L’affitto a canone concordato è una tipologia di contratto estremamente conveniente sia per il proprietario dell’immobile, che può avvalersi di taluni vantaggi fiscali, sia per l’affittuario, che può beneficiare di prezzi più bassi e fissi rispetto ai contratti stipulati a canone libero. Traendone beneficio entrambe le parti, inoltre, l’affitto a canone concordato si rivela anche un ottimo espediente per incrementare la stipula di contratti di locazione in regola e combattare la piaga degli affitti in nero. In questo articolo ne illustreremo le peculiarità e i vantaggi, non trascurando le recenti novita introdotte dal Decreto del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti del 16 gennaio 2017 pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 62 del 15 marzo 2017.

Canone concordato: cos'è

Si parla di affitto a canone concordato quando il contratto riporta un canone d’affitto il cui valore è compreso tra valori minimi e massimi previsti dagli accordi territoriali (quindi diversi da città a città) stipulati tra le Associazioni di proprietari e Associazioni di inquilini. Il valore degli affitti a canone concordato è più basso rispetto ai normali prezzi di mercato.

La prima importante novità riguarda il fatto che i contratti a canone concordato si possono stipulare in tutti i Comuni e non solo in quelli ad alta tensione abitativa.

Come si è detto gli accordi territoriali stabiliscono dei range all’interno dei quali può oscillare il canone di locazione. Per la definizione di tali accordi, le organizzazioni maggiormente rappresentative a livello locale delle parti in causa – ossia dei proprietari e degli inquilini – dapprima acquisiscono le informazioni riguardanti la delimitazione del territorio in microzone, quindi individuano una serie di aree territoriali con caratteristiche omogenee, tenendo conto di tutta una serie di fattori: valori di mercato degli immobili, infrastrutture di cui è dotato quel determinato territorio (trasporti pubblici, servizi scolastici e sanitari, attrezzature  commerciali, ecc.) e tipologie edilizie (casa a schiera, casa unifamiliare, casa in linea, ecc.).

All'interno di ciascuna area omogenea, sarà inoltre possibile evidenziare zone di particolare pregio o di particolare degrado. Per la realizzazione di tale analisi, le organizzazioni possono avvalersi anche della banca dati dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate.

Nel rispetto di queste fasce di oscillazione, le parti possono pattuire il canone effettivo da riportare sul contratto. Tale canone, che come detto deve collocarsi tra il valore minimo ed il valore massimo del range, viene fissato tenendo conto anche dei seguenti elementi:
a) tipologia dell'alloggio;
b) stato manutentivo dell'alloggio e dell'intero stabile;
c) pertinenze dell'alloggio (posto auto, box, cantina, ecc.);
d) presenza di spazi comuni (cortili, aree a verde, impianti sportivi interni, ecc.);
e) dotazione di servizi tecnici (ascensore, tipologia del riscaldamento, prestazione energetica, condizionamento d'aria, ecc.);
f) eventuale dotazione di mobilio.

Le parti contrattuali, nella definizione del canone effettivo, possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Se non sono assistiti, ciascuna delle parti potrà richiedere a propria discrezione ad una delle organizzazioni l'attestazione di rispondenza del contratto di locazione ai contenuti dell’accordo.

Contratti di locazione a canone concordato

I contratti di locazione a canone concordato si distinguono in:

  • contratti ad uso abitativo (durata 3 + 2 anni);
  • contratti ad uso transitorio (durata 1 - 18 mesi);
  • contratti per studenti universitari (durata 6 mesi - 3 anni).

La durata dei contratti ad uso abitativo con canone concordato è inferiore rispetto ai contratti a canone libero. Infatti, mentre i contratti “classici” durano 4 anni, al termine dei quali possono essere rinnovati per i successivi 4, i contratti a canone concordato hanno una durata di 3 anni, al termine dei quali può essere rinnovato tacitamente per successivi 2 anni. Per questo nella prassi il contratto è conosciuto “locazione 3+2

La registrazione del contratto deve avvenire nei 30 giorni successivi alla firma dello stesso, utilizzando il modello RLI e indicando la tipologia contrattuale L2. Maggiori informazioni sulla registrazione del contratto di locazione sono reperibili in questo articolo.

contratti di locazione abitativa a canone concordato devono inoltre essere stipulati esclusivamente utilizzando il tipo di contratto approvato ed allegato al D.M. 16/01/2017. Come al solito puoi scaricarlo gratuitamente anche dal nostro portale: modello di contratto di locazione abitativa a canone concordato.

contratti di locazione ad uso transitorio sono quelli a cui si ricorre quando si intende mettere a disposizione di una persona un certo alloggio per un periodo di tempo limitato (da 1 a massimo 18 mesi). Non può essere utilizzato per finalità turistiche. Anche in questo caso il canone viene fissato da accordi territoriali. Anche in questo caso i contratti di locazione ad uso transitorio con canone concordato vanno redatti utilizzando il contratto-tipo allegato al D.M. 16/01/2017.

Infine i contratti di locazione per gli studenti universitari, la cui durata va da un minimo di 6 fino ad un massimo di 3 mesi, rinnovabili salvo disdetta del conduttore da comunicarsi almeno un mese e non oltre 3 mesi prima. Questi contratti possono essere stipulati solo se l'immobile è ubicato in un comune (anche limitrofo) dove ha sede l'università o dove si svolge un corso universitario distaccato, un corso di specializzazione. , oppure in uno dei comuni limitrofi. Inoltre lo studente deve risultare iscritto ad un corso di laurea, oppure ad un master, un dottorato di ricerca, un corso di specializzazione o di perfezionamento. L'inquilino può essere lo studente singolo, ma anche un gruppo di studenti universitari e perfino un'azienda locale per il diritto allo studio.

Come per gli altri, anche i contratti di locazione per studenti universitari con canone concordato vanno redatti esclusivamente utilizzando il contratto-tipo allegato al D.M. 16/01/2017.

Affitti a canone concordato: agevolazioni sulla tassazione

Sui contratti di locazione a canone concordato il proprietario dell’immobile beneficia di vantaggi fiscali, sia che scelga la tassazione ordinaria, sia che prediliga la cedolare secca. In particolare se si sceglie la tassazione ordinaria il locatore ha la possibilità di beneficiare di una riduzione del 30% del reddito imponibile da locazione (su cui applicare la tassazione), a condizione che nella dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui si intende usufruire della agevolazione siano indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione, l'anno di presentazione della denuncia dell'immobile ai fini dell'imposta comunale sugli immobili e il comune di ubicazione dello stesso fabbricato.

Nel caso in cui il proprietario opti per la cedolare secca, sarà possibile, fino al 31 dicembre 2019, usufruire dell’aliquota ridotta al 10% (leggi "Cedolare secca al 10%: proroga fino al 2019")

Ricordiamo che la cedolare secca è un’imposta sostitutiva di IRPEF e addizionali, imposta di registro e di bollo, in alcuni casi estremamente vantaggiosa, che si applica appunto sui contratti di locazione. La cedolare secca è una scelta conveniente per coloro i quali abbiano fonti di reddito alternative alla locazione degli immobili, proprio perchè il reddito generato dalla locazione non viene sommato agli altri, di conseguenza è possibile beneficiare di basse aliquote Irpef. Se invece il locatore ha solo redditi da locazione o comunque redditi molto bassi e beneficia di molte detrazioni (spese sanitarie, familiari a carico, ecc.), allora la scelta della cedolare secca potrebbe non rivelarsi la più azzeccata, visto che azzerando le imposte si rischia di perdere le detrazioni.

In definitiva si consiglia sempre di fare un raffronto tra cedolare secca e applicazione della tassazione Irpef ordinaria, provando a calcolare l’ammontare delle tasse da pagare nell'uno e nell'altro caso al fine di prendere la decisione più consona alla propria situazione. Se non si è in grado si può sempre chiedere l'assistenza di un Patronato o Caf.

Possono scegliere la cedolare secca al posto della normale tassazione tutti i soggetti privati (persone fisiche) che non svolgono attività imprenditoriale, una professione o un arte, i quali sono titolari del diritto di proprietà sull’immobile o di un diritto reale di godimento (uso, abitazione, usufrutto).

Moduli.it ha già dedicato un articolo alla cedolare secca: “Cedolare secca sugli affitti: che cos'è, a chi conviene e come aderire”, nel quale viene illustrata la tipologia del contributo e la sua applicazione pratica. Vuoi sapere come scegliere l’opzione della cedolare secca al momento della sottoscrizione di un nuovo contratto? Non devi fare altro che leggere l'articolo "La clausola per la cedolare secca nei nuovi contratti".

Affitti a canone concordato: altre agevolazioni fiscali

Ai contratti a canone concordato si applicano altre importanti agevolazioni fiscali. Vediamole insieme:

- la base imponibile per la determinazione dell'imposta di registro è assunta nella misura del 70% del corrispettivo annuo pattuito;

- detrazioni per abitazione principale. Gli inquilini possono godere di importanti detrazioni sulla dichiarazione dei redditi. In particolare se il reddito annuo non supera i 15.493,71 €, sarà possibile detrarre un importo pari a 495.80 €; mentre se il reddito supera la prima soglia, ma risulta comunque più basso di 30.987,41 € l’affittuario potrà detrarre 247.90 €.

Nel caso in cui l’immobile sia locato
- ad un lavoratore dipendente che ha trasferito o trasferisce la propria residenza nel comune di lavoro o in uno di quelli limitrofi nei tre anni che precedono quello di richiesta della  detrazione, e sia titolare di un contratto di locazione di unità immobiliare adibita ad abitazione principale e situata nel nuovo  comune di residenza, a non meno di 100 chilometri di distanza dal precedente e comunque al di fuori della propria regione,

oppure

- ad un giovane di età compresa fra i 20 e i 30 anni (sempre che la sua abitazione principale sia diversa da quella dei genitori)

la detrazione, per i primi tre anni è complessivamente pari a:
a) euro 991,60,  se  il  reddito  complessivo non supera euro 15.493,71;
b) euro 495,80, se il reddito complessivo supera euro 15.493,71 ma non euro 30.987,41.

Le due detrazioni non sono cumulabili, il contribuente può scegliere di applicare quella che ritiene più favorevole. Le detrazioni sono rapportate al periodo dell'anno durante il quale l'unità immobiliare locata è adibita ad abitazione principale. Per abitazione principale si intende quella nella quale il soggetto titolare del contratto di locazione o i suoi familiari dimorano abitualmente.

- detrazione al 19%. Tale detrazione si applica unicamente ai contratti di locazione stipulati con enti per il diritto allo studio, università, collegi universitari legalmente riconosciuti, enti senza fine di lucro e cooperative, da studenti iscritti ad un corso di laurea presso una università ubicata in un comune diverso da quello di residenza, distante da quest'ultimo almeno 100 chilometri e comunque in una provincia diversa, per un importo non superiore a 2.633 euro;

- sconto pari al 25% sulle imposte IMU e TASI. Tale sconto, tuttavia, viene applicato nel caso in cui per l’immobile sia previsto l’uso abitativo.

Tabella degli oneri accessori

Chi prende in locazione un immobile è tenuto al pagamento, oltre che del canone, anche dei cosiddetti “oneri accessori”, ossia di quelle spese legate alla gestione ordinaria del condominio. Esse riguardano ad esempio l'ascensore, l'autoclave, gli impianti di illuminazione, il videocitofono, l’impianto di videosorveglianza, gli impianti di riscaldamento, condizionamento e produzione di acqua calda, le parti comuni (grondaie, tetti, rete fognaria, caselle postali, ringhiere, ecc.), il portierato, il servizio di pulizie e via discorrendo.

La legge ha individuato quali oneri sono a posti a carico del conduttore e quali a carico del locatore. A tal proposito il Decreto del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti del 16 gennaio 2017, mette a disposizione una nuova Tabella degli  oneri accessori a cui far riferimento. Chiaramente non si tratta di un elenco esaustivo, per cui per le voci non considerate nella citata tabella si rinvia alle leggi vigenti e agli usi locali.

Questo, infine, il modulo di richiesta pagamento degli oneri accessori che il proprietario può utilizzare nei confronti dell'inquilino.

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45525 - MARIA CONCETTA
10/05/2016
Quando gli avvocati non versano il contributo unificato, il funzionario giudiziario dopo averli invitati a regolare la situazione, cosa deve fare? O meglio c'è una circolare che dà disposizioni precise in merito?