Mutui: cresce il ricorso al Fondo di garanzia per la prima casa

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L'Associazione Bancaria Italiana (ABI) ha reso noto che sono diventati ben 174 gli istituti che ad oggi hanno aderito al Fondo di garanzia mutui per la prima casa, uno strumento istituito dal Ministero dell'Economia e delle Finanze e finalizzato a favorire l'accesso al credito per la casa da parte dei cittadini e in questo modo stimolare la ripresa del settore immobiliare. L'elenco completo delle banche e degli intermediari finanziari aderenti è disponibile sul sito di Consap, gestore del Fondo.

Nel periodo gennaio 2015 - giugno 2017 il “Fondo di garanzia prima casa” ha ricevuto 35.051 domande, di cui 29.734 accolte. Soltanto nel primo semestre delo 2017 si è registrato un picco di oltre 15 mila richieste, portando il valore delle garanzie concesse sui mutui ad oltre 3,4 miliardi di euro. La gran parte delle domande (circa il 63%) sono state presentate da giovani di età inferiore a 35 anni. Ma vediamo adesso quali sono le caratteristiche di questo fondo e con quali modalità presentare la domanda.

Fondo Garanzia prima casa come funziona

La prestazione di adeguate "garanzie" da parte del cittadino costituisce uno dei principali ostacoli alla concessione di un mutuo. Come sai, infatti, la banca prima di accendere un mutuo richiede garanzie reddituali (attraverso l'analisi della busta paga o della dichiarazione dei redditi la banca deve valutare se il richiedente sarà in grado di restituire la somma prestata nel lasso di tempo accordato) e garanzie reali, attraverso l'iscrizione di ipoteca sull'immobile che si acquista e/o su altri immobili di proprietà. In taluni casi la banca potrebbe anche richiedere la fideiussione di un terzo, un parente ad esempio, che fa da garante in caso di insolvenza da parte del titolare del mutuo.

E' del tutto evidente che per i lavoratori autonomi o per i giovani con alle prese con forme di lavoro atipico (part time, a tempo determinato, a chiamata, ecc.), offrire le garanzie sufficienti potrebbe rappresentare un problema. Ed è proprio qui che interviene il Fondo di Garanzia per la Prima Casa, uno strumento che non fa altro che garantire per il 50% della quota capitale per l’acquisto o la ristrutturazione della prima casa.

Dunque un primo aspetto importante da sottolineare è che il Fondo di garanzia prima casa non prevede l'erogazione di contributi finanziari in favore del mutuatario. L'altro elemento è che il mutuo deve essere accesso per acquistare o ristrutturare unità immobiliari site sul territorio nazionale da adibire ad abitazione principale del mutuatario. Questo significa che l'immobile non deve rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi) e non deve avere le caratteristiche di lusso indicate nel decreto del Ministero dei lavori pubblici in data 2 agosto 1969.

Va precisato, inoltre, che il Fondo può offrire garanzie non solo per i mutui finalizzati all'acquisto, ma anche per quelli contratti per effettuare interventi di ristrutturazione e accrescimento dell'efficienza energetica dell'abitazione principale. Apriamo un breve parentesi richiamando la vostra attenzione anche sui benefici fiscali che lo Stato riconosce a chi ristruttura (leggi "Ristrutturazioni edilizie: come fruire delle agevolazioni") o incrementa il livello di efficienza energetica del proprio immobile (leggi "Le agevolazioni fiscali per il risparmio energetico").

Giova ricordare che chi ha difficoltà ad ottenere un mutuo al 100%, può optare per il cosiddetto “rent to buy” o “affitto con riscatto”. Si tratta di una sorta di contratto di locazione per il quale il soggetto prende in affitto un immobile promettendo però di acquistarlo entro una certa data. In pratica versa un anticipo e poi paga regolarmente il canone di locazione che ingloba una quota del prezzo di acquisto dell'immobile, a titolo di anticipazione. Naturalmente al termine del periodo concordato il soggetto è libero di comprare o meno l'immobile, se non lo fa avrà semplicemente corrisposto un canone di affitto. Si tratta di una formula particolarmente utilizzata da quelle imprese di costruzione che dispongono di immobili rimasti invenduti. Se desideri approfondire l'argomento leggi "Rent to buy, come comprare una casa pagando l'affitto".

Fondo Garanzia prima casa: caratteristiche dell'immobile da acquistare

Abbiamo già detto che l'immobile - da utilizzare come prima casa - deve rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi) e non avere le caratteristiche di lusso. L’abitazione principale può essere acquistata con le annesse pertinenze, una per ciascuna categoria catastale (C/2, C/6 e C/7).

E' necessario, inoltre, che il mutuatario, alla data di presentazione della domanda di mutuo, non sia proprietario di altri immobili ad uso abitativo, salvo quelli acquistati per successione mortis causa, anche in comunione con altri successori, ed in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.

Caratteristiche della garanzia e del finanziamento

La garanzia concessa dallo Sato attraverso il Fondo può coprire al massimo il 50% della quota capitale di mutui ipotecari, che in ogni caso non possono avere un importo superiore a 250.000 euro. Per fare un esempio, richiedendo un mutuo di 180.000 euro, la garanzia può essere prestata sull'importo massimo di 90.000 euro.

Per i mutui garantiti dallo Stato è, inoltre, previsto un tasso calmierato, ossia che il Tasso Effettivo Globale (TEG) non sia superiore al Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM), pubblicato trimestralmente dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, ai sensi della legge 7 marzo 1996, n. 108.

La novità è che in presenza di tale garanzia i mutui possono essere richiesti fino al 100% del valore dell'immobile, mentre in assenza di garanzia il limite resta fermo all’80% del valore. Un motivo in più, dunque, per ricorrere al Fondo di garanzia per la prima casa.

Chi può accedere al Fondo di Garanzia prima casa

In pratica chiunque può chiedere di accedere al Fondo, anche se lo Stato concede una priorità a:

- giovani coppie (dove almeno uno dei due componenti non abbia superato i 35 anni);
- nuclei familiari monogenitoriali con figli minori;
- giovani di età inferiore ai 35 anni titolari di un rapporto di lavoro atipico;
- conduttori di alloggi di proprietà degli IACP, comunque denominati.

Per "giovane coppia" deve intendersi un nucleo familiare costituito da coniugi o da conviventi more uxorio che abbiano costituito nucleo da almeno due anni, in cui almeno uno dei due componenti non abbia superato i 35 anni alla data di presentazione della domanda di finanziamento.

Per "nucleo familiare monogenitoriale con figli minori", invece, deve intendersi una persona singola non coniugata, nè convivente con l'altro genitore di nessuno dei propri figli minori con sé conviventi oppure una persona separata/divorziata o vedova, convivente con almeno un proprio figlio minore.

Chiaramente il fatto che una giovane coppia sia ammessa alla garanzia del Fondo, non significa automaticamente che la banca sia obbligata a concederle il mutuo. Una cosa è certa: gli istituti bancari non possono chiedere ai mutuatari garanzie aggiuntive, non assicurative, queste ultime nei limiti consentiti dalla legislazione vigente, oltre all’ipoteca sull’immobile e alla garanzia fornita dallo Stato.

Fondo di Garanzia prima casa: come fare domanda

Per chiedere di essere ammesso al Fondo di garanzia mutui "prima casa" occorre compilare questo fac simile di dichiarazione sostitutiva e consegnarlo direttamente alla banca o all’intermediario finanziario aderente all’iniziativa a cui si richiede il mutuo.

Attenzione a ciò che scrivi nel modulo perchè se dovesse risultare che la garanzia del finanziamento è stata concessa sulla base di dati, notizie o dichiarazioni mendaci, inesatte o reticenti, potresti ricevere non solo una sanzione dall'Agenzia delle Entrate, ma anche la comunicazione di avvio di un’attività giudiziaria a tuo carico.

In ogni caso la garanzia nei confronti della banca resterebbe valida per tutta la durata del mutuo, a meno che non risultasse che la non veridicità di dati, notizie o dichiarazioni fosse nota alla banca. In quest'ultimo caso, infatti, la garanzia del Fondo risulterebbe inefficace.

Dopo la consegna della dichiarazione sostitutiva alla banca cosa accade? Quali sono i tempi per la concessione della garanzia? E se il mutuatario si rende inadempiente, l'intervento del Fondo lo libera nei confronti della banca? Per una risposta a queste e ad altre domande ti rimandiamo alla lettura dell'articolo "Con il Fondo di Garanzia è più facile ottenere un mutuo".

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