Cedolare secca al 10%: proroga fino al 2019

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Con la legge di Bilancio 2018 il Governo ha provveduto a prorogare per il biennio 2018-2019 la cedolare secca al 10%. In particolare di questa aliquota ridotta possono beneficiare coloro che concedono in locazione - a privati e non ad aziende - un appartamento ubicato in un comune ad alta densità abitativa o dichiarato in stato di emergenza nei 5 anni antecedenti al 28 Maggio 2014 e per il quale sia stato stipulato un contratto a canone concordato. Al resto delle locazioni, incluse quelle brevi (durata non superiore a 30 giorni), si applica invece l'aliquota standard del 21%. Ma vediamo di capire meglio in quali casi si può beneficiare della cedolare secca al 10%.

Cedolare secca: quando conviene

Il regime della “cedolare secca” riguarda la tassazione del reddito derivante dall’affitto degli immobili ad uso abitativo e consente non solo di beneficiare di un’imposta fissa slegata dal calcolo dell’Irpef e delle relative addizionali, ma anche di evitare il pagamento delle imposte di registro e di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

L’opzione può essere fatta valere dal locatario sia in fase di stipula del contratto di locazione che nelle annualità successive.

È vero che la cedolare secca impone al proprietario di rinunciare all'aggiornamento Istat, ma con una inflazione tutto sommato ancora bassa, il mancato adeguamento non costituisce certamente una grossa perdita per il proprietario.

Mentre per i contratti di locazione a canone libero (4+4) e per le cosiddette locazioni brevi, l’aliquota della cedolare secca è del 21%, per i contratti a canone concordato - come vedremo meglio tra breve - vige un’aliquota ridotta al 10%. Il regime agevolato non è stato ancora esteso alle locazioni commerciali.  

Va precisato, comunque, che il reddito da locazione benché benefici di una tassazione privilegiata con il regime della cedolare secca, va comunque considerato per determinare ad esempio la condizione di familiare fiscalmente a carico, per calcolare l'ISEE e così via.

Ma quando c’è la convenienza ad adottare il regime della cedolare secca? In genere questa opzione si dimostra più vantaggiosa per chi non ha come unica fonte di reddito la locazione di immobili (leggi “Cedolare secca sugli affitti: che cos'è, a chi conviene e come aderire”). Una convenienza che aumenta per il locatore nel caso in cui la cedolare secca sia al 10%.  In quest’ultimo caso, visto che ci riferiamo a contratti di locazione a canone concordato, a godere dei benefici è non solo il locatore, ma anche l’inquilino che può portare in dichiarazione dei redditi importanti detrazioni fiscali. Ma non dimenticare che la cedolare secca conviene anche allo Stato che in questo ha la possibilità di far emergere gli affitti in nero. 

Ad ogni modo se hai poca dimestichezza coi numeri prima di decidere se adottare il regime di tassazione ordinaria piuttosto che quello della cedolare secca, ti consigliamo di rivolgerti ad un commercialista di fiducia, oppure ad una associazione di categoria o ad un CAF.

Cedolare secca al 10%: a quali contratti si applica

Come anticipato fino al 31 Dicembre 2019 è possibile applicare ai contratti di locazione la cedolare secca al 10% anziché al 21%. Un bel risparmio per chi intende concedere in affitto il proprio appartamento o la propria seconda casa. Questa percentuale ridotta, tuttavia, non potrà essere applicata indistintamente a tutti i contratti di locazione. E’ necessario, infatti, che i contratti siano stipulati a canone concordato, dunque sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini. In particolare il contratto di locazione a canone concordato è caratterizzato da un canone calmierato, più basso rispetto ai normali prezzi di mercato (leggi "Affitti a canone concordato: ecco le nuove regole").

E' importante precisare che i contratti di locazione a canone concordato non devono necessariamente riferirsi ad immobili situati in comuni con carenze di disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché i comuni confinanti con gli stessi e gli altri comuni capoluogo di provincia) oppure in comuni ad alta tensione abitativa, il cui elenco sarà tra l’altro presto aggiornato dal Comitato interministeriale per la programmazione economica (Cipe) visto che risale al lontano 13 novembre 2003.

È importante precisare, infatti, che i contratti a canone concordato si possono stipulare in tutti i Comuni d’Italia e non solo in quelli ad alta tensione abitativa. Lo ha previsto il Ministero delle Infrastrutture con apposito Decreto del 16.01.2016 pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 62 del 15.03.2017.

In definitiva il regime di cedolare secca al 10% si applica:

  • ai contratti di locazione ad uso abitativo con canone concordato (durata 3 + 2 anni);
  • ai contratti di locazione ad uso transitorio con canone concordato (durata 1 - 18 mesi);
  • ai contratti di locazione per studenti universitari con canone concordato (durata 6 mesi - 3 anni).
Prima di passare all'analisi delle singole fattispecie, ti ricordiamo che dal 1° Gennaio 2017 è possibile richiedere assistenza alle associazioni di categoria sia per la stipula del contratto che per la risoluzione di eventuali controversie.

Cedolare secca al 10% per i contratti di locazione ad uso abitativo 3+2

Riferendoci ai contratti ad uso abitativo, la durata massima è di 3 anni rinnovabile tacitamente per altri 2 (3+2). Essi devono essere stipulati utilizzando il contratto-tipo allegato al D.M. 16/01/2017. Scarica gratuitamente dal nostro portale il modello di contratto di locazione abitativa con canone concordato. Una volta compilato e sottoscritto, il contratto deve essere registrato entro 30 giorni dalla stipula utilizzando il modello RLI con l’indicazione della tipologia di contratto L2 (Leggi "Registrazione del contratto di locazione: come farla e quanto costa").

Ma, come abbiamo già anticpato, la locazione a canone concordato può riguardare non solo i contratti a uso abitativo, ma anche:

  • i contratti di locazione ad uso transitorio;
  • i contratti di locazione per gli studenti universitari.

Cedolare secca al 10% per i contratti ad uso transitorio

Tra i contratti di locazione ad uso transitorio rientrano quei contratti con cui il locatore mette temporaneamente a disposizione dell'inquilino, per finalità non turistiche, un immobile destinato ad abitazione dietro pagamento di un canone che può essere fissato da accordi territoriali (dunque a canone concordato) oppure liberamente determinato dalle parti. La durata va da un minimo di 1 mese ad un massimo di 18 mesi. Per durate superiori a 30 giorni, il locatore è tenuto alla registrazione del contratto nel termine di 30 giorni dalla stipula. Si tratta di un tipo di contratto che si rende particolarmente utile per coloro che sono costretti a trasferirsi temporaneamente in un’altra città per motivi di lavoro, di salute, ma non per motivi universitari. In quest’ultimo caso, infatti, è prevista una tipologia contrattuale ad hoc.

Anche in questo caso i contratti di locazione ad uso transitorio con canone concordato vanno redatti utilizzando il contratto-tipo allegato al D.M. 16/01/2017. Il modello è scaricabile gratuitamente da questa scheda.

Cedolare secca al 10% per contratti per studenti universitari

Per quanto riguarda, infine, i contratti di locazione per gli studenti universitari, va detto innanzitutto che essi hanno una durata che oscilla da un minimo di 6 mesi fino ad un massimo di 3 anni, rinnovabili salvo disdetta del conduttore da comunicarsi almeno un mese e non oltre 3 mesi prima.

Con la riforma del 2017, i contratti di locazione per studenti universitari con canone concordato possono essere stipulati nel caso in cui:

  • l'immobile si trova in un comune sede di università, di un corso universitario distaccato, o di un corso di specializzazione, oppure in uno dei comuni limitrofi;
  • il conduttore, dunque lo studente, è iscritto ad un corso di laurea, oppure ad un master, un dottorato di ricerca, un corso di specializzazione o di perfezionamento.

E' importante precisare, comunque, che questo tipo di contratto può essere stipulato non solo dal singolo studente, ma anche da un gruppo di studenti universitari (si pensi ad un gruppo di amici che intendono condividere lo stesso appartamento) o da un'azienda locale per il diritto allo studio.

Come per le altre due tipologie contrattuali, anche i contratti di locazione per studenti universitari a canone concordato vanno redatti esclusivamente utilizzando il contratto-tipo allegato al D.M. 16/01/2017. Lo puoi scaricare gratuitamente accedendo a questa scheda.

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