Come installare antenne e pannelli solari su parti comuni del condominio
Se ogni appartamento di cui si compone un edificio è di proprietà del singolo condòmino, le parti comuni dello stesso edificio appartengono invece a tutti. Ci riferiamo al terreno su cui sorge il palazzo, ai muri, alle scale, all'androne, all'ascensore, al portico, al cortile, agli impianti idrici e fognari, nonché ai locali per i servizi in comune, come la portineria, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti. Lo stabilisce l’art. 1117 del Codice Civile, secondo cui queste parti dell’edificio sono da considerarsi di proprietà comune in quanto destinate all'uso e al servizio di tutti, a meno che dagli atti non emerga, in maniera chiara ed inequivocabile, la volontà di riservare ad esempio al costruttore o ad uno o più dei condomini la proprietà esclusiva delle stesse.
E' importante sottolineare che la quota di proprietà delle parti comuni condominio non è cedibile separatamente dall'unità immobiliare. Per intenderci il singolo condomino non può cedere la sua quota di proprietà del sottotetto o del parcheggio condominiale, a meno che:
- sull'operazione non vi sia il consenso unanime dell'assemblea dei condòmini;
- il sottotetto o il parcheggio, per restare all'esempio, non cessino di essere condominiali.
Nel prosieguo di questo articolo vedremo a quali regole devono attenersi i singoli proprietari nell’uso delle parti comuni condominio, come si ripartiscono le spese e soprattutto in quali casi il singolo condòmino può utilizzare tali parti per un uso strettamente personale.
Parti comuni condominio: come vanno usati
Ciascun condòmino può liberamente servirsi di spazi e cose comuni, chiaramente rispettando la loro destinazione d’uso, non pregiudicando la stabilità, la sicurezza e il decoro dell'edificio condominiale e soprattutto non impedendo ad altri di utilizzare in maniera piena gli stessi spazi. Così se il regolamento condominiale stabilisce che una determinata area dell’edificio sia utilizzata come stenditoio, il singolo condomino non può utilizzarla come rimessaggio per le sue biciclette.
L'assemblea condominiale ha il potere di regolare l'uso di ciascuno spazio o cosa comune attraverso specifiche prescrizioni contenute nel regolamento condominiale. In questi casi è richiesta la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e un terzo dei millesimi. Per fare un esempio l'assemblea può prescrivere che l'uso dei lavatoi e delle terrazze per stendere sia riservato ai condòmini a seconda del turno stabilito. Ma anche che dopo l’uso ogni condòmino debba provvedere alla pulizia delle vasche e dei locali, al trasporto dei residui, nonché assicurarsi, sotto la propria personale responsabilità, che i rubinetti siano ben chiusi e gli impianti non ostruiti.
Così come l'assemblea può deliberare, sempre a maggioranza, che il cortile interno sia ad esempio riservato ai giochi dei bambini solo all'interno di una determinata fascia oraria, o ancora che il lavaggio degli autoveicoli non si possa effettuare nei disimpegni o nell’autorimessa, dal momento che il sistema di lavaggio potrebbe comunque deteriorare i locali o causare umidità alle pareti.
Parti comuni condominio: quando è possibile modificare la destinazione d’uso
L’assemblea può perfino decidere di modificare la destinazione d’uso di uno spazio comune (trasformare un giardino in un parcheggio oppure uno stenditoio in una sala riunioni). Tuttavia i questi casi è richiesta, in sede di assemblea, una maggiorazione più ampia, più precisamente un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio (art. 1117 ter Cod. Civ.).
Lo stesso articolo stabilisce anche che la convocazione dell'assemblea deve essere affissa nei locali di maggior uso comune (ad esempio l'ingresso dell'edificio) per almeno 30 giorni e deve essere inoltrata a ciascuno dei condomini - mediante lettera raccomandata o PEC, almeno venti giorni prima della data di convocazione. La lettera di convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni condominio oggetto di modifica e specificare la nuova destinazione d'uso. In ogni caso il cambio di destinazione d'uso non deve pregiudicare il decoro o la stabilità e sicurezza dell'edificio.
Con le stesse maggioranze l'assemblea può deliberare l'esecuzione di interventi volti ad esempio a migliorare la sicurezza degli inquilini (ad esempio attraverso l'installazione di apparati di videosorveglianza), ad eliminare le barriere architettoniche, a realizzare parcheggi, a produrre energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche e solari, ad installare impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e così via.
Parti comuni condominio ripartizione spese
Tutte le spese necessarie per la manutenzione e la riparazione delle parti comuni condominio, salvo diverso accordo, vengono ripartite tra i singoli condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (art. 1123 Cod. Civ.). Tuttavia se si tratta di spazi destinati a servire i condomini in misura diversa, le spese relative agli interventi sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.Così se un edificio ha due cortili ed uno di questi viene utilizzato da una sola parte dei condomini, saranno solo questi ultimi a sobbarcarsi le spese di pulizia e manutenzione.
Parti comuni condominio: installazione di parabola e pannelli fotovoltaici
Come già detto il singolo condòmino non può servirsi degli spazi comuni pensando di alterarne la destinazione d’uso oppure pregiudicando l’utilizzo dello stesso spazio da parte degli altri condòmini. Per capirci il condòmino non può utilizzare il giardino condominiale come parcheggio per la sua auto o la sua moto. Ciò non solo perché il giardino non ha quella funzione, ma anche perché così facendo impedirebbe ad altri condomini di servirsi adeguatamente di quello spazio. Così come il condòmino non può sostituire di propria iniziativa la chiave di accesso al sottotetto, per il semplice fatto che così facendo impedirebbe agli altri di accedere a quello stesso spazio.
È vero, l’art. 1102 del Codice Civile stabilisce che il singolo condòmino ha il diritto di apportare, con spese a proprio carico, quelle modificazioni necessarie per il miglior godimento dello spazio comune cosa, ma anche in questo caso è importante che tali modifiche non impediscano agli altri residenti di fare ugualmente uso di quello spazio. Anche in questo caso facciamo un esempio per capire meglio: il condòmino può abbellire con fioriere il giardino condominiale o il pianerottolo del proprio appartamento, a patto di non ostacolare il passaggio degli altri condomini.
Nel caso in cui si riscontrasse una violazione dei diritti altrui, l’amministratore di condominio o i singoli condomini possono diffidare chi si rende responsabile di simili comportamenti e convocare l’assemblea per mettere a punto delle specifiche contromisure.
In due casi, tuttavia, è consentito al singolo condòmino di utilizzare le parti comuni per un uso strettamente personale: quando deve procedere all’installazione dell'antenna o parabola (ad esempio quella di Sky), oppure quando ha la necessità di installare impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili (pannelli fotovoltaici, pale eoliche, ecc.).
In questi casi non è richiesto neppure il permesso dell’assemblea condominiale. Insomma basta non arrecare pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale e preservare il decoro architettonico dell'edificio (art. 1122 bis Cod. Civ.).
Tuttavia se si rende necessaria la modifica del bene comune (ad esempio del tetto su cui si deve fissare la parabola o il pannello fotovoltaico), è necessario che il condomino informi l’amministratore di condominio, specificando nel dettaglio l’intervento che si intende eseguire. Dal nostro portale si possono scaricare i fac simile di comunicazione per:
In ogni caso l’assemblea non può impedire l’esecuzione di tali interventi, ma eventualmente può solo suggerire soluzioni alternative, oppure imporre che i lavori siano eseguiti in maniera tale da non pregiudicare la stabilità dell’edificio oppure da non alterare l’estetica dello stesso. In tali casi le deliberazioni dell’assemblea devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.
